房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬卷

　　房產(chǎn)估價(jià)師是一個(gè)很新潮的職業(yè)，下面是YJBYS小編為大家搜索整理的關(guān)于房產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》模擬卷，歡迎參考學(xué)習(xí)，希望對(duì)大家有所幫助!想了解更多相關(guān)信息請(qǐng)持續(xù)關(guān)注我們應(yīng)屆畢業(yè)生培訓(xùn)網(wǎng)!

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.估價(jià)的通俗含義是估計(jì)()的價(jià)格或價(jià)值。

　　A.現(xiàn)有物品

　　B.一般物品

　　C.經(jīng)濟(jì)物品

　　D.建筑物品

　　2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

　　A.獨(dú)一無二和供給有限

　　B.獨(dú)一無二和價(jià)值量大

　　C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大

　　D.不可移動(dòng)和用途多樣

　　3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由()決定的。

　　A.土地總量有限

　　B.規(guī)劃+限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　D.價(jià)值量大

　　4.估價(jià)報(bào)告書中說明的()限定了其用途。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)方法

　　C.估價(jià)目的

　　D.估價(jià)對(duì)象狀況

　　5.下列不屬于土地使用權(quán)的是()。

　　A.建設(shè)用地使用權(quán)

　　B.宅基地使用權(quán)

　　C.土地承包經(jīng)營權(quán)

　　D.租賃權(quán)

　　6.不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是()。

　　A.外部經(jīng)濟(jì)

　　B.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　C.生活水平的提高

　　D.通貨膨脹

　　7.最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是()。

　　A.用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)

　　B.可銷售的房地產(chǎn)

　　C.出租或營業(yè)的房地產(chǎn)

　　D.僅適用于自用的房地產(chǎn)

　　8.下列()使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。

　　A.用途

　　B.建筑規(guī)模

　　C.容積率

　　D.綠地率

　　9.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的()表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。

　　A.等值

　　B.不等值

　　C.相同

　　D.不相同

　　10.從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的()。

　　A.長期趨勢(shì)

　　B.后期利潤

　　C.權(quán)益

　　D.供給和需求

　　11.某地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方

　　()元/m2。

　　A.2020.80

　　B.2214.29

　　C.2336.45

　　D.2447.37

　　12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元。

　　A.2400

　　B.2580

　　C.2607

　　D.2760、

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的()。

　　A.成交價(jià)格

　　B.理論價(jià)格

　　C.評(píng)估價(jià)值

　　D.市場(chǎng)價(jià)格

　　14.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。

　　A.2000

　　B.2200

　　C.2400

　　D.2500

　　15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是()。

　　A.交通擁擠

　　B.建筑技術(shù)進(jìn)步

　　C.城市規(guī)劃改變

　　D.自然環(huán)境惡化

　　16.磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為()。

　　A.4%

　　B.3%

　　C.2%

　　D.1%

　　17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%;乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格()乙的價(jià)格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.條件不足，無法確定

　　18.除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其()的狀況。

　　A.估價(jià)作業(yè)日期

　　B.成交日期時(shí)

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.交易日期調(diào)整后

　　19.某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的'土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。

　　A.38

　　B.42

　　C.58

　　D.60

　　20.某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬元，若報(bào)酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。

　　A.351.30

　　B.280.19

　　C.270.78

　　D.277.55

　　21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為()元/m2。

　　A.3800

　　B.4500

　　C.5200

　　D.5600

　　22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于()萬元。

　　A.280

　　B.285

　　C.290

　　D.295

　　23.某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為()萬元。

　　A.4580

　　B.5580

　　C.6580

　　D.7580

　　24.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是()。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

　　25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為()萬元。

　　A.4023.04

　　B.4074.10

　　C.4768.50

　　D.5652.09

　　26.資本化率是()的倒數(shù)。

　　A.毛租金乘數(shù)

　　B.潛在毛租金乘數(shù)

　　C.有效毛收入乘數(shù)

　　D.凈收益乘數(shù)

　　27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為()m2。

　　A.40

　　B.45

　　C.48

　　D.50

　　28.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是()。

　　A.市場(chǎng)行情變化不定

　　B.供需變化引起價(jià)格變化

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同

　　29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括()。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　30.預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)()。

　　A.上升

　　B.下降

　　C.不變

　　D.升降難定

　　31.某單位擁有的房地產(chǎn)每年可產(chǎn)生100萬元凈收益，同時(shí)此單位有2000萬元資金以5%的年利率存入銀行每年可得到與該宗房地產(chǎn)所產(chǎn)生的凈收益等額的收益，則對(duì)該單位來說，這宗房地產(chǎn)與()萬元的資金等價(jià)。

　　A.2000

　　B.400

　　C.4000

　　D.10000

　　32.某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。

　　A.695.83

　　B.681.25

　　C.715.83

　　D.718.75

　　33.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建，估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為()元/m22。

　　A.50

　　B.250

　　C.300

　　D.350

　　34.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為()。

　　A.78%

　　B.85%

　　C.117%

　　D.150%

　　35.在估價(jià)報(bào)告中陳述()，既是維護(hù)估價(jià)人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價(jià)報(bào)告使用者在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的事項(xiàng)。

　　A.估價(jià)師聲明

　　B.估價(jià)的假設(shè)和限制條件

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)對(duì)象

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)，正確的是()。

　　A.房地產(chǎn)的估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)是門科學(xué)不是藝術(shù)

　　2.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有()。

　　A.無視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無建筑物的空地

　　B.重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物

　　C.考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響

　　D.考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響

　　E.重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響

　　3.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于()引起的。

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　E.周圍環(huán)境改善

　　4.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過()來實(shí)現(xiàn)。

　　A.充公權(quán)

　　B.管制權(quán)

　　C.征稅權(quán)

　　D.征收權(quán)

　　E.出讓權(quán)

　　5.權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括()。

　　A.土地使用年限

　　B.土地出讓方式

　　C.城市規(guī)劃限制條件

　　D.樓層、朝向

　　E.公共設(shè)施完備程度

　　6.最高最佳使用必須同時(shí)滿足的條件包括()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.經(jīng)濟(jì)上可行

　　D.價(jià)值最大化

　　E.使用上簡(jiǎn)便

　　7.下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。

　　A.消費(fèi)者的收入增加

　　B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

　　D.消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加

　　E.消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升

　　8.建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。

　　A.單位比較法

　　B.工料測(cè)量法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.分部分項(xiàng)法

　　E.成新折扣法

　　9.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用不包含()等。

　　A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用

　　B.抵押貸款還本付息額

　　C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)

　　D.所得稅

　　E.房屋裝修折舊費(fèi)

　　10.補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。()是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。

　　A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

　　B.增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率

　　C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

　　D.改變?cè)�土地使用�?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途

　　E.拍賣土地使用權(quán)

　　11.收益法中確定資本化率的基本方法有()。

　　A.市場(chǎng)提取法

　　B.累加法

　　C.指數(shù)調(diào)整法

　　D.投資收益率排序插入法

　　E.收益乘數(shù)法

　　12.假設(shè)開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計(jì)算利息的項(xiàng)目有()。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.開發(fā)成本和管理費(fèi)用

　　C.銷售稅費(fèi)

　　D.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　E.開發(fā)利潤

　　13.運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，采用的資本化率包括()。

　　A.加權(quán)平均資本化率

　　B.綜合資本化率

　　C.建筑物資本化率

　　D.土地資本化率

　　E.權(quán)益資本化率

　　14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中，正確的有()。

　　A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無關(guān)

　　C.理論上，房地產(chǎn)價(jià)格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化

　　E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

　　15.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人照片

　　C.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見

　　E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

　　三、判斷題

　　1.估價(jià)當(dāng)事人是指與估價(jià)單位有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人。()

　　2.在城市規(guī)劃上，地下建筑面積以容積率來衡量開發(fā)強(qiáng)度。()

　　3.在建工程是按是否產(chǎn)生收益劃分的房地產(chǎn)類型。()

　　4.房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要是銷售、出租、營業(yè)和自用。()

　　5.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。()

　　6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)交易，其成交價(jià)格比正常價(jià)格可能偏高也可能偏低。()

　　7.交易日期調(diào)整的關(guān)鍵是要把握估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況。()

　　8.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偸菍⒏邔咏ㄖ�物的造價(jià)分?jǐn)偟剿�占土地上�?)

　　9.在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期問，無論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。()

　　10.假設(shè)開發(fā)法類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余。()

　　11.在運(yùn)用移動(dòng)平均法時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的周期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。()

　　12.在應(yīng)用指數(shù)修勻法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要進(jìn)行修勻常數(shù)a的試算，用哪個(gè)常數(shù)n修正的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的相對(duì)誤差最小，就以這個(gè)常數(shù)來修正最合適。()

　　13.假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、期房等。()

　　14.人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。()

　　15.房地產(chǎn)價(jià)格與風(fēng)向的關(guān)系在城市中比較突出，在上風(fēng)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一般較低;在下風(fēng)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格一般較高。()

　　參考答案：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、C　2、D　3、A　4、C　5、D 　6、C　7、B　8、B　9、D　10、D

　　11、B　12、A　13、D　14、D　15、B 　16、C　17、B　18、B　19、A　20、C

　　21、D　22、A　23、D　24、D　25、C 　26、D　27、C　28、C　29、A　30、B

　　31、A　32、D　33、B　34、A　35、A

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、BCD 　2、AC 　3、CE 　4、ABCD　5、 AC

　　6、ABCD　 7、ABDE 　8、ABCD 　9、ABD 　10、ABCD

　　11、ABD　12、 BCD　 13、BCD 　14、ACE 　15、ACDE

　　三、判斷題

　　1、√　2、×　3、×　4、√　5、√

　　6、√　7、√　8、×　9、×　10、√

　　11、√　12、×　13、×　14、×　15×

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