房產(chǎn)估價師估價常見錯誤
凡從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的單位，必須配備有一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師。房地產(chǎn)估價師必須在一個經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審核評定、取得房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)(以下簡稱房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu))內(nèi)執(zhí)行業(yè)務(wù)。
【案例分析幾個顯又易忽視的錯誤】
1、估價結(jié)果報告的標(biāo)題表述不完整，應(yīng)全面表述為“**房地產(chǎn)項目”估價結(jié)果報告。
2、可比實例表中給出的實例單價元/㎡沒有說明幣種。
3、結(jié)果報告中沒給出單價、分層結(jié)果說明。
4、計算待開發(fā)房產(chǎn)完成后的價值未考慮設(shè)備用房對價值的影響，因為可比實例沒交待設(shè)備用房情況。
5、計算建安工程費時，給出的900元/㎡沒說明理由。
6、假設(shè)開發(fā)法公式表述不完整。
7、房地產(chǎn)還未處于銷售期間不計算銷售費用的說法錯。
【估價報告修改思路及報告常見錯誤】
一、快速瀏覽報告。查找結(jié)構(gòu)性錯誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。
二、詳細(xì)檢查報告。1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：?舊有房地產(chǎn)�！锻恋厥褂脵�(quán)證》及《房屋所有權(quán)證》;?在建工程。《土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地許可證》《建設(shè)規(guī)劃許可證》《施工許可證》以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖;?預(yù)售商品房�！渡唐贩款A(yù)售許可證》、商品房買賣合同及購房付款憑證。
2、描述性要素。?估價對象描述。從區(qū)位、權(quán)益(所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限)、實物三方面描述。注意用語的準(zhǔn)確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致(如面積前后是否一致);?影響因素描述。①個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。②區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。③市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關(guān)聯(lián)性，對待估房地產(chǎn)的估價結(jié)果是否具有影響。
三、分析測算過程。?價格內(nèi)涵及技術(shù)路線是否正確;?基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。?參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價格內(nèi)涵是否一致，計算是否正確等;?方法的選用是否符合估價原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等;?公式的選用是否恰當(dāng)。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。?計算過程是否有誤。關(guān)鍵步驟是否進(jìn)行了說明，計算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。
四、估價結(jié)果的確定。估價結(jié)果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
五、估價目的規(guī)范表述
房地產(chǎn)估價師考試-案例分析學(xué)習(xí)總結(jié)(全)84_房地產(chǎn)估價師考試
1、抵押估價目的，應(yīng)表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
2、拆遷估價目的的統(tǒng)一表述為：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價目的可表述為：為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考。
4、征收集體土地估價目的可表述為：為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價值依據(jù)。
5、企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價目的.可表述為：為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)。
6、房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價目的可表述為：為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)。
六、估價結(jié)果報告中考試注意事項:
1、行文遣詞、用句不當(dāng)
?用詞用語不能帶有較強(qiáng)烈的感情色彩
?用詞準(zhǔn)確、語義不含糊，不能用“大約、估計、大概、可能、左右”等字樣
?報告的用語要前后一致，前后要有照應(yīng)，如:報告中描述為估價對象應(yīng)全為估價對象
2、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)
?數(shù)據(jù)來源沒有出處或有錯
?判斷、推理沒有充足的理由
3、估價方法及其應(yīng)用中的錯誤:
A.估價方法選擇的錯誤:
規(guī)范解釋:
5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。
5.1.3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍;若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。
1.具備收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法條件的應(yīng)將其作為基中的一種估價方法
規(guī)范解釋:
5.1.4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。
5.1.5收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。
5.1.6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。
2.不宜選收益法、市場法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下應(yīng)以成本法為主
規(guī)范解釋:
5.1.7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
3.拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r一般選用市場法;除了市場法外收益的房屋選收益法;非收益的房屋選成本法 案107解釋:不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進(jìn)行評估。由于拆遷估價的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法、可采用成本法對估價對象的拆遷補(bǔ)償價值進(jìn)行評估。
B.方法運用中的錯誤:
1.市場比較法
(1)可比實例選擇錯誤:
A.是否為估價對象的類似房地產(chǎn):理113
A-1.可比實例應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)-可比實例與估價對象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
A-2.可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同-大類用途相同:居住.商業(yè).辦公.旅館.工業(yè).農(nóng)業(yè) A-3.可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)-如指面積:0.5<=(可比實例規(guī)模/估價對象規(guī)模)<=2 A-4.可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同-大類用途相同:鋼結(jié)構(gòu).鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).磚混結(jié)構(gòu).磚木結(jié)構(gòu).簡易結(jié)構(gòu)
A-5.可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)-裝飾裝修.設(shè)備(如電梯.空調(diào).智能化).環(huán)境等方面的齊全.好壞程度應(yīng)相當(dāng)
A-6.可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同-當(dāng)兩者不相同時,一般不能作為可比實例 A-7.可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近-一般認(rèn)為,交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用
A-8.可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合-房地產(chǎn)的交易類型主要有買賣和租賃兩大類.其中根據(jù)交易方式,又可分為協(xié)議.招標(biāo).拍賣.掛牌等交易類型.在實際估價中,多數(shù)情況是要求選取買賣實例為可比比實例,而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r.但當(dāng)選取土地使用權(quán)實例為可比實例時,目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例.
A-9.可比實例的成交價格應(yīng)是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格
B.成交日期與估價時點不宜超過一年,提到了市場平衡可用二年
選取可比實例的數(shù)量要求:一般選取3～10個可比實例即可
(2)比較標(biāo)準(zhǔn)選錯:
A.交易情況修正:以正常市場價格為基準(zhǔn)(理121)
具體為: 1.如估價對象是特殊交易方式的交易(拍賣.招標(biāo).協(xié)議(理119,案196)選取的可比實例也是特殊交易方式的,應(yīng)說明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實例的價格修正為正常價格,也就是說:假設(shè)估價對象是在正常情況下交易.(案197)
B.交易日期調(diào)整:以成交日期時的價格為基準(zhǔn)(理124)
C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)(理129)
(3)系數(shù)表達(dá)錯誤:
A.交易情況修正.房地產(chǎn)狀況調(diào)整:100/ ( )
B.交易日期調(diào)整:( )/100
(4)應(yīng)該修正的項目未修正或未加以說明
(5)單項修正不超過20%,綜合修正不超過30%
2.成本法:
(1)計算新建價格或重置價格有漏項
(2)成本扣費用均用客觀標(biāo)準(zhǔn)
(3)利息的取費基數(shù)和計息周期錯
(4)利潤的取費基數(shù)與利潤率的含義是否對應(yīng)(理139)
(5)舊有房地產(chǎn)算折舊
A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經(jīng)濟(jì)折舊
A-1.折舊計算:N.n.R.C
A-2.設(shè)備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類折舊
B.土地扣已使用年限價值:K
3.收益法:
(1)收益費用均用客觀標(biāo)準(zhǔn)而非實際標(biāo)準(zhǔn)
(2)測算有效收益漏計經(jīng)營率、空置率
(3)凈收益的測算:以年為單位
A.出租型:
A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入
A-2.費用:出租方承擔(dān)的費用:(理208)
a.維修費:
a.1折舊費的80%，關(guān)注N、n的確定
a.2重置價的2%左右
a.3收益的3%-5%
b.管理費:租金(收益)的3%～5%
c.保險費:房屋現(xiàn)值的1.5?左右
d.房地產(chǎn)稅(城鎮(zhèn)土地使用稅.房產(chǎn)稅&城市房地產(chǎn)稅)
e.租賃稅費(營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、租賃手續(xù)費)
房產(chǎn)稅為租金收入的12% 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加+城鎮(zhèn)土地使用費為5.8%左右 f.租賃費用(中介收取的租賃代理費)
書:家具設(shè)備折舊費:如果是出租人提供家具設(shè)備,應(yīng)扣除它們的折舊費
物業(yè)服務(wù)費用:物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理等所收取的費用
B.商業(yè)經(jīng)營型:注意扣除商業(yè)利潤
(4)費用:不扣建筑物折舊，但是要扣裝修、設(shè)備、設(shè)施的折舊;不扣貸款利息、所得稅、土地增值稅
(5)報酬率的確定:①跟風(fēng)險成正比,風(fēng)險大報酬率大;②同種房地產(chǎn)用途不同選用不同的報酬率;建筑物的報酬率>建筑物和土地綜合體的報酬率>土地的報酬率③確定依據(jù)一般為銀行一年期存款利率、國債利率、同類物業(yè)平均收益率、同行業(yè)物業(yè)的平均收益率，一般不考慮物價指數(shù)、經(jīng)濟(jì)增長率、貸款利率
(6)公式選擇錯誤或沒交待公式選擇的理由;有限年期公式中n的確定
(7)租約限定;租約期內(nèi)用租約租金,租約期外用客觀租金,空置的房地產(chǎn)用客觀租金
4.假設(shè)開發(fā)法:
(1)假設(shè)開發(fā)的方式一要合法，二要最高最佳使用
(2)開發(fā)經(jīng)營的方式
A.出租:用收益法把租金轉(zhuǎn)化成售價
B.出售:售價
(3)應(yīng)扣的費用項目有無漏記:如銷售稅(不含土地增值稅和所得稅)
(4)利息、利潤的計算:
A.傳統(tǒng)方法:同成本法
B.現(xiàn)金流量法:不單獨計算
(5)貼現(xiàn):
A、n的確定綜合考慮土地和建筑物
B.貼現(xiàn)率i的確定:綜合考慮利息.利潤
(6)評估在建工程:
A.續(xù)建成本利潤
B.續(xù)建期間整個項目的利息、管理費等
1、問答題：數(shù)長并不能帶來高分，關(guān)鍵是要切中要點，分類分項以①②③這種形式答題更加切合;
2、選擇題：如無十分把握，盡量只選擇能確定的答案;
3、報告指錯題：多為房地產(chǎn)抵押報告，前提是熟悉估價規(guī)范和抵押估價指導(dǎo)辦法，再就是一定要冷靜和細(xì)心，挑個7、8個錯誤來是不難的;
4、改錯題：個人認(rèn)為此項較容易拿分，方法涉及基本是收益法和假設(shè)開發(fā)法，成本法好像也考過，只要掌握幾種方法的原理和計算方法應(yīng)該是沒問題的了，但要重視的是計算過程中的基數(shù)和參數(shù)。
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