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房產(chǎn)估價師估價項目
房地產(chǎn)估價師是指經(jīng)全國統(tǒng)一考試，取得房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》，并注冊登記后從事房地產(chǎn)估價活動的人員。全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的科目包括房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)評估理論與方法、房地產(chǎn)估價案例與分析等。
★抵押貸款價值評估
☆房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
☆房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值為抵押價值。再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權(quán)后的余額部分為抵押價值。
☆估價對象的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)當選擇下列方式之一評估其抵押價值： ①直接評估在劃撥土地使用權(quán)下的市場價值;②評估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當于土地使用權(quán)出讓金的價款。選擇上述方式評估抵押價值，均應(yīng)當在估價報告中注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額。該數(shù)額按照當?shù)卣?guī)定的標準測算;當?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標準估算。
☆以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。
☆以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。 ☆以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。
☆以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。
☆抵押估價目的，應(yīng)當表述為“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值” ◎房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本意見所稱抵押房地產(chǎn)，包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，②已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額，以及③其他法定優(yōu)先受償款。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》(法釋[2002]16號)規(guī)定：①建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。②建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。③消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
◎房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
◎法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價對象。
1、如果是特殊房地產(chǎn)，要說明是否經(jīng)過了報批，是否可以做抵押物。
2、劃撥方式取得的土地使用權(quán)抵押估價結(jié)果中，沒有扣除需要補交的土地使用權(quán)出讓金。
3、拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值要扣除拖欠工程款。
4、再次抵押的房地產(chǎn)抵押價值要扣除已擔保債權(quán)。
5、抵押評估時，未說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
6、房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。 估價時點不是完成實地查勘之日的，應(yīng)當在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與在完成實地查勘之日的狀況一致，并在估價報告中提醒估價報告使用者注意。
7、抵押的房地產(chǎn)應(yīng)說明其市場風險和處分問題以及賠償問題
8、劃撥土地上的建筑物抵押的，土地不能抵押;
9、抵押等估價目的要考慮風險及變現(xiàn)能力，報告里要有說明
10、估價報告的附件應(yīng)包括：①法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄;②內(nèi)外部狀況照片(由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應(yīng)當在估價報告中予以披露);
11、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。
12、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。
13、評估在建工程的抵押價值時，在建工程發(fā)包人與承包人應(yīng)當出具在估價時點是否存在拖欠建筑
工程價款的書面說明;存在拖欠建筑工程價款的，應(yīng)當以書面形式提供拖欠的數(shù)額。
14、估價師知悉估價對象已設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)當在估價報告中披露已抵押及其擔保的債權(quán)情況。
15、估價師不得濫用假設(shè)和限制條件，應(yīng)當針對房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)的具體情況，在估價報告中合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件。已作為假設(shè)和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，應(yīng)當在估價報告中予以披露，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。
16、抵押估價報告應(yīng)當包含估價的依據(jù)、原則、方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、相關(guān)參數(shù)選取與運用、主要計算過程等必要信息，使委托人和估價報告使用者了解估價對象的范圍，合理理解估價結(jié)果。
17、抵押估價報告應(yīng)當向估價報告使用者作如下提示：①估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風險關(guān)注點;③合理使用評估價值;④定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。
18、抵押估價應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風險，對預期可能導致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素予以分析和說明。評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，應(yīng)對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以充分考慮和說明。
19、抵押估價報告應(yīng)當包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在估價時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。
★拍賣變現(xiàn)時的費用、稅金，主要有：①強制拍賣費用、②拍賣傭金、③訴訟律師費、④交易手續(xù)費、⑤評估費、⑥登記費和⑦合同公證費;⑧營業(yè)稅及附加、⑨印花稅、⑩應(yīng)補繳的土地出讓價款等。
20、在處置房地產(chǎn)時，應(yīng)當評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由。 21、房地產(chǎn)抵押估價報告的名稱，應(yīng)當為“房地產(chǎn)抵押估價報告”，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少二名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。
22、在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價師作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款，并在估價報告中作出必要的風險提示。A.在運用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當對可比實例進行必要的實地查勘。B.運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。D、在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。 E、房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當優(yōu)先選用;不選用的，應(yīng)當在估價報告中說明理由。
23、劃撥地使用權(quán)房地產(chǎn)抵押，要說明土地使用權(quán)出讓金由誰負擔(一般是房地產(chǎn)權(quán)利人)
24、估價時點原則上為完成估價對象實地查看之日。估價時點不是實地查看之日的，在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在估價時點的狀況與完成實地查看之日的狀況一致
★城市房屋拆遷估價
☆拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，按照省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的標準執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。
1、拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑給予適當補償。 2、實行作價補償?shù)模筛鶕?jù)當?shù)卣_定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結(jié)合建筑物成新估價。
3、依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應(yīng)在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。此種土地使用權(quán)補償估價，應(yīng)根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應(yīng)的正常市場價格進行。
4、拆遷評估對估價對象用途與面積的認定要符合有關(guān)拆遷評估規(guī)定。
委托拆遷估價的，拆遷當事人應(yīng)當明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。
被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準;各地對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可按照協(xié)商結(jié)果進行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)申請鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機構(gòu)的，可委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。對拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
5、拆遷評估的結(jié)論應(yīng)當是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
6、拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。”
7、拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為估價時點。 8、拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。
9、拆遷估價應(yīng)當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進行。
10、實地查看記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和估價機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。
11、拆遷估價一般應(yīng)當采用市場法。不具備采用市場法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。
12、拆遷評估價格應(yīng)當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。
13、估價機構(gòu)應(yīng)當將分戶的初步估價結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見。公示期滿后，估價機構(gòu)應(yīng)當向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。委托人應(yīng)當向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶估價報告。
14、拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問的，可以向估價機構(gòu)咨詢。估價機構(gòu)應(yīng)當向其解釋拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價結(jié)果產(chǎn)生的過程。
15、對估價結(jié)果有異議的，收到估價報告之日起5日內(nèi)，可申請復核估價，也可另行委托評估。
16、拆遷估價機構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。
★房地產(chǎn)拍賣估價
1、房地產(chǎn)拍賣底價評估，首先應(yīng)以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分(快速變現(xiàn))等因素的影響確定拍賣底價。
2、法院委托評估的估價結(jié)論應(yīng)當是完整權(quán)利狀況下的價值，不應(yīng)當再扣除抵押、租賃、查封等影響。
3、對司法委托拍賣評估的，一般只給出市場價值。拍賣底價由法院參考評估結(jié)果制定。
★保險估價
☆保險價值應(yīng)是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎(chǔ)的保險標的的價值。保險金額應(yīng)是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應(yīng)是投保人對保險標的的實際投保金額。
1、房地產(chǎn)保險估價，分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。
2、房地產(chǎn)投保時的保險價值評估，應(yīng)評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。
3、房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。
4、保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應(yīng)把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。
5、沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估。
6、保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復的情況”還是按“不可修復的情況”進行評估。
7、保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同。
8、保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失，說明是否能修復。
9、按“不可修復情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值。
10、保險估價中不計地價，把土地也作為了保險估價的估價對象。
11、保險估價中價格內(nèi)涵表述中應(yīng)明示是否包含間接損失。
★房地產(chǎn)課稅估價
1、房地產(chǎn)課稅估價應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務(wù)。
2、有關(guān)房地產(chǎn)稅的估價，應(yīng)按相關(guān)稅法具體執(zhí)行。 3、房地產(chǎn)課稅估價宜采用公開市場價值標準，并應(yīng)符合相關(guān)稅法的有關(guān)規(guī)定。
4、土地增值稅估價，扣除項目(開發(fā)商)不包括：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等扣除項目。理由：稅法已經(jīng)規(guī)定了扣除比例，不在評估內(nèi)容之列。
★房地產(chǎn)分割、合并估價 1、房地產(chǎn)分割、合并估價應(yīng)注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。
2、分割估價應(yīng)對分割后的各部分分別估價。
3、合并估價應(yīng)對合并后的整體進行估價。 4、合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計算最終分配率。用途變更
5、待合并房地產(chǎn)是否符合法定的轉(zhuǎn)讓條件。估價報告中應(yīng)予以說明。因合并而支付的額外費用也要加以考慮和說明。
6、待合并房地產(chǎn)的土地使用權(quán)取得方式。劃撥地要補繳出讓金或上繳土地使用權(quán)收益。
7、注意鄰地購買價格的含義(易錯)。A地的鄰地購買價格：B地所有者購買A地的價格，其數(shù)額應(yīng)為：A地的空地價格加上A地的增值分配額。
★房地產(chǎn)糾紛估價
1、未說明房、地權(quán)屬的合法性及有關(guān)內(nèi)容的完整性。
2、未說明出讓起止時間、出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書。
3、地下室與公寓不宜采用同一報酬率。
4、報酬率確定時所選的安全利率值，應(yīng)具體指明為同期一年期國債年利率或央行公布的一年期存款年利率。
【其他估價目的的常見錯誤】
1、合資入股的評估，沒有說明入股后的用途(合法用途、實際用途)。
2、拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價。
強制拍賣底價評估時要考慮短期內(nèi)強制處分標的物時造成的價格折減;土地出讓拍賣則可以采用公開市場價值標準;
3、糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式(劃撥或出讓)，對出讓方式?jīng)]有告之出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書;沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價。處理房地產(chǎn)糾分的估價，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由
4、征用或拆遷補償估價違背了國家制定的征用或拆遷補償標準或規(guī)定。
5、出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途。
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