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房地產(chǎn)估價方法之比較法
專業(yè)的房地產(chǎn)估價是指按照嚴謹?shù)某绦颍捎每茖W的方法，經(jīng)過審慎的分析、測量和判斷，下面為大家介紹一下房產(chǎn)估價方法的比較法!
(一)比較法適用的估價對象
比較法適用的對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較大、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的物業(yè)，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。而對于數(shù)量很少、很少發(fā)生交易或可比性差的物業(yè)，就較難采用，比如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等。
(二)比較法估價的操作步驟
運用比較法估價一般分為四個步驟：(1)搜集交易實例;(2)選取可比實例;(3)對可比實例成交價格進行處理，其中包括建立價格比較基礎、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整;(4)求取比較價值。
1.搜集交易實例
只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應盡可能搜集較多且真實的交易實例。
2.選取可比實例
我們需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。選取的可比實例應符合如下四個基本要求：(1)可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);(2)可比實例的成交日期應與價值時點接近;(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合;(4)可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。
3.對可比實例成交價格進行處理
(1)建立價格可比基礎。
建立價格可比基礎包括如下五個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。
(2)交易情況修正。
可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所‘以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。
進行交易情況修正，首先應了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：
�、倮﹃P系人之間的交易。
�、诩庇诔鍪刍蚣庇谫徺I的交易。
�、劢灰纂p方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。
�、芙灰纂p方或某一方有特別動機或偏好的交易。
⑤特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。
⑥交易稅費非正常負擔的交易。
�、呦噜徫飿I(yè)的合并交易。
�、嗍軅鶛�(quán)債務關系影響的交易。
(3)市場狀況調(diào)整。
由于可比實例的成交日期與價值時點不同，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在價值時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調(diào)整，稱為市場狀況調(diào)整。
(4)物業(yè)狀況調(diào)整。
物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實例在自身狀況下的價格，調(diào)整在估價對象狀況下的價格。物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應對可比實例價格作減價調(diào)整;反之，則應作增價調(diào)整。
4.求取比較價值
經(jīng)過交易情況修正、市場狀況調(diào)整之后及物業(yè)狀況調(diào)整之后，就將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格變成了在估價對象物業(yè)狀況下的價格。但通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最后需要采用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為比較法的估價結(jié)果
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