2017房地產(chǎn)估價師《制度政策》預(yù)測題及答案
一、單項選擇題(共40 題，每題。0.5分)
1.在我國法律體系中，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》屬于( )
A.法律 B 行政法規(guī) C.部門規(guī)章 D.地方性法規(guī)
【解析】1.B
2.征收基本農(nóng)田，須經(jīng)( )批準(zhǔn)。
A.國務(wù)院 B.省級人民政府 C.市級人民政府 D.縣級人民政府
【解析】2.A
3.某住宅用地出讓年限50 年，建設(shè)期2 年。建設(shè)期滿后，張某購買了其中一套住宅，持有10年后轉(zhuǎn)讓給王某，王某取得該住宅用地使用權(quán)年限為( )年。
A.38 B.40 C 58 D.60
【解析】3.A .以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實際使用年限不是出讓合同約定年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。(50-2 -10 )=38年
4.國有土地上房屋征收主體是( )。
A.國務(wù)院 B.省級人民政府 C.市、縣級人民政府 D.房屋征收部門
【解析】 4. C
5.對國有土地上被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類地產(chǎn)的( )。
A.重置價格 B.租賃價格 C.評估價格 D.市場價格
【解析】 5.D
6 .2011 年7 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房項目的最低資本金比例是( )。
A.20% B.25% C 30% D.35%
【解析】6.A 國務(wù)院《 關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》(國發(fā)【2009】27號規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20% ，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資為30%
7.商品房現(xiàn)房廣告不得涉及的內(nèi)容是( )。
A.銷售價格 B.裝飾裝修 C.小區(qū)環(huán)境 D.升值承諾
【解析】7. D
8.城市規(guī)劃中確定的必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制界線，稱為城市( )。
A.綠線 B.藍(lán)線 C.黃線 D.紫線
【解析】8.C
9.建設(shè)工程施工和施工管理的最后環(huán)節(jié)是( )。
A.竣工驗收 B.竣工決算 C.質(zhì)量保修項目維修 D.交付使用
【解析】 9A
10.商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于( )。
A.居住區(qū) B.居住小區(qū) C.棟 D.單元
【解析】10 C
11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的商品房保修期從( )之日起計算。
A.竣工 B.交付 C.辦理房屋所有權(quán)登記 D.入住
【解析】11. B
12.房地產(chǎn)抵押估價報告對估價對象分析除一般房地產(chǎn)估價報告分析內(nèi)容外，還應(yīng)包括( )分析。
A.區(qū)位因素 B.變現(xiàn)能力 C.市場影響 D.最高最佳使用
【解析】12.B
13.在辦理房屋登記時，房屋所有權(quán)與該房屋所占用的土地使用權(quán)不屬同一人且原因不明的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)( )。
A.辦理預(yù)告登記 B.辦理更正登記 C.辦理異議登記 D.不予辦理登記
【解析】 13.D
14 下列房屋部位中，不計算建筑面積的是( )。
A.房屋的天面 B.與房屋相連無柱有上蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊
C.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊 D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊
【解析】 14.A
15.房地產(chǎn)估價報告及相關(guān)資料的保管期限至少( )年。
A.5 B.8 C.10 D.15
【解析】 15.C 房地產(chǎn)報告保存10年，延伸一下：根據(jù)1999年1月1日起執(zhí)行的《會計檔案管理辦法》的規(guī)定精神，會計憑證的保管期限是：l)原始憑證：2)記賬憑證：3)匯總憑證：15年。
16.房地產(chǎn)估價師的注冊管理部門是( )。
A 國務(wù)院人力資源和社會保障主管部門 B.國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門
C.所在地省級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門 D.所在地市級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門
【解析】 16. B
17.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實行全國( )。
A.統(tǒng)一大綱 B.統(tǒng)一命題 C.統(tǒng)一組織 D.統(tǒng)一閱卷
【解析】 17.A (制度與政策第8章)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試是全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的執(zhí)業(yè)資格考試。按這個理解不是AB都應(yīng)是???
18.某住房置業(yè)擔(dān)保公司實有資本5000萬元，該擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額不得超過( )億元。
A.7.50 B.10.00 C.15.00 D20.00
【解析】18.C 擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實有資本。5000萬元*30=15億元。
19.出售公有住房時，售房單位從售房款中一次性提取住宅專項維修資金，高層住宅不低于售房款的( )。
A.5 % B.10 % C.2O % D.30 %
【解析】19. D
20.某企業(yè)自用地下商業(yè)用房，應(yīng)稅房屋原值為200萬元，則應(yīng)納房產(chǎn)稅最低稅額為( )萬元。
A.1.44 B.l.68 C.l.92 D2.16
【解析】20.B 自用的地下建筑中，商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70-80%應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值*(1-(10%~30%))*1.2%，應(yīng)納房產(chǎn)稅最低稅額=200萬元*(1-30% )* 1.2% =1.68萬元。
注意，這個地方，應(yīng)稅原值是己經(jīng)減過70%的，房產(chǎn)原值是沒有減30% 的，，，具體可以參考2010年單選的20題：21.甲公司的自營地下商場原價2000萬元，當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)的年租金為200萬元，若稅務(wù)機(jī)關(guān)課征房產(chǎn)稅時適用最利于業(yè)主的規(guī)定，則應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅是( )萬元。
A.8.00 B.11.76 C.16.80 D.24.00
【解析】21、B 自用的地下建筑中，商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70 % ~80 %作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值.應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-(10%~30 %)×1.2% .若稅務(wù)機(jī)關(guān)課征房產(chǎn)稅時適用最利于業(yè)主規(guī)定：2000萬元×70 %×[1-30%]×1.2%=11. 76 萬元.
二、多項選擇題(全對，得2分;錯選或多選，不得分;少選且選擇正確的每個選項得0.5分)
1.經(jīng)營性國有土地使用權(quán)可以通過( )方式取得。
A.行政劃撥 B.招標(biāo)出讓 C.拍賣出讓 D.協(xié)議出讓 E 掛牌出讓
【解析】1. BCE
2.關(guān)于征收耕地的補(bǔ)償費用的說法，正確的有( )。
A.土地補(bǔ)償費歸農(nóng)村集體組織所有
B 土地補(bǔ)償費歸農(nóng)民個人所有
C.地上附著物和青苗補(bǔ)償費一定歸農(nóng)村集體所有‘
D.地上附著物和青苗補(bǔ)償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。
E 安置補(bǔ)助費一定歸農(nóng)村集體組織所有
【解析】2.AD
3.為了公共利益的需要，可以做出房屋征收決定的情形有.( )。
A.棚戶區(qū)改造 B 城中村改造 C.廉租住房建設(shè) D 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)
E.公共租賃住房建設(shè)
【解析】3. ACDE
4.下列導(dǎo)致土地閑置的情形中，不征收土地閑置費的有( )。
A 資金短缺 B.洪澇災(zāi)害 C.建材供應(yīng)短缺
D.開挖基槽發(fā)現(xiàn)重要古墓 E.規(guī)劃方案上報后審批期限超過一年
【解析】 4. BDE
5.商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有( )。
A 項目基本情況; B.預(yù)售房屋套數(shù) C.銷售人員姓名和身份證號
D.竣工交付日期 E.住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體
【解析】 5. ABE
6 張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法正確的有( )。
A 該房屋的所有權(quán)仍屬于張某
B 張某應(yīng)將該房屋交付給甲銀行使用
C.經(jīng)甲銀行伺意，張某可以出售該房屋
D 未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效
E.該房屋所有權(quán)證書交給甲銀行保管
【解析】 6.AC
7.申請房屋登記時，由當(dāng)事人單方申請的情形有( )。
A.合法建造房屋取得房屋所有權(quán) B 權(quán)利人放棄房屋所有權(quán)
C 繼承取得房屋所有權(quán) D.產(chǎn)權(quán)交換取得房屋所有權(quán)
E.依據(jù)人民法院生效法律文書取得房屋所有權(quán)
【解析】7、 ABCE
8 下列房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)中，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事的業(yè)務(wù)有( )。
A.司法鑒定 B.公司上市 C.房屋征收 D.企業(yè)清算 E 在建工程抵押
【解析】 8.ACE
9 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)繳納的稅費有( )
A.土地增值稅 B 教育費附加 C 營業(yè)稅 D.城市維護(hù)建設(shè)稅 E.契稅
【解析】9. BCD(史貴鎮(zhèn))但我認(rèn)為是ABCD 土地增值稅的定義為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。
10.在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系中、屬于規(guī)定性指標(biāo)的有( )。
A.用地性質(zhì) B 容積率 C.人口容量 D.用地面積 E.建筑形式
【解析】 10. ABD (相關(guān)知識第一章)這個指標(biāo)年年考，反來復(fù)去考：在控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系中、屬于規(guī)定性指標(biāo)的有 (三)控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系 掌握： 分3塊：指標(biāo)體系、規(guī)定性指標(biāo)、指導(dǎo)性指標(biāo)
1.指標(biāo)體系：6方面。前5項屬于控制指標(biāo);
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指標(biāo)體系 |
規(guī)定性指標(biāo) |
指導(dǎo)性指標(biāo) |
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1.用地控制指標(biāo) |
用地性質(zhì)、用地面積、土地與建筑使用相容性（該土地用于建住宅是否合適） |
1.用地性質(zhì) |
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2.環(huán)境容量 |
容積率、建筑密度、綠地率、人口容量 |
3.建筑密度、6.容積率 |
1.人口容量 |
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3.建筑形態(tài)控制指標(biāo) |
建筑高度、建筑間距、建筑后退紅線距離、沿路建筑高度、相鄰地段的建筑規(guī)定 |
4.建筑控制高度 |
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4.交通控制指標(biāo) |
交通處入口方位、停車位 |
8.交通處入口方位 |
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5.城市設(shè)計引導(dǎo)控制指標(biāo) |
建筑形式、色彩、體量、風(fēng)格 |
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2.建筑形式、體量、色彩、風(fēng)格 |
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6.配套設(shè)施控制指標(biāo) |
生活服務(wù)、市政公用、交通設(shè)施和管理 |
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3.其他環(huán)境要求 |
三、判斷題(共40 題，每題0.5 分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用"√"表示正確，用“× ”表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣0.5 分，本題總分最多扣至0分。)
1.經(jīng)濟(jì)適用住房實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。( )
【解析】1.√
2.征收集體土地是國家為了公共利益需要而強(qiáng)制取得土地所有權(quán)的行為。( )
【解析】 2. √
3.依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。( )
【解析】 3. √
4.房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。( )
【解析】 4. √
5.具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都可以從事房屋征收評估工作。( )
【解析】 5. ×
6.購房人在取得《房屋所有權(quán)證》后，經(jīng)確認(rèn)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，仍有權(quán)退房。()
【解析】6. √
7.按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書即可轉(zhuǎn)讓。( )
【解析】 7. ×
8.城市規(guī)劃分為城市總體規(guī)劃和城市功能區(qū)規(guī)劃。( )
【解析】 8. ×
9.建設(shè)工程監(jiān)理是監(jiān)理單位代表政府實施監(jiān)督的一種行為。( )
【解析】 9. × 業(yè)主委托監(jiān)理單位對工程建設(shè)(主要是施工)實施監(jiān)督管理
10 出租商品住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計的房間為最小出租單位，陽臺、地下儲藏室、廚間不得出租，供人員居住。( )
【解析】 10. √
11.商品房預(yù)購人可以將購買的尚未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。( )
【解析】11.×
12.房屋買賣合同簽訂之后，房屋所有權(quán)即發(fā)生轉(zhuǎn)移。( )
【解析】 12. ×
13.不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。( )
【解析】 13. √
14.房屋查封登記、注銷登記和因登記機(jī)構(gòu)錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費( )
【解析】 14. √
15.有限責(zé)任制的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以其部分財產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。( )
【解析】 15. ×
16.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三、四級。( )
【解析】16 . ×
17.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試合格，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》即可以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價活動。( )
【解析】 17. ×
18.住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主不必繳納住宅專項維修資金。( )
【解析】 18 ×
19.加成征收只是針對特定的納稅人，附加是對所有納稅人加征。( )
【解析】 19 √
20.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的土地，暫不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。( )
【解析】 20. ×
四、 綜合分析題(共3 大題，巧小題，每小題2 分，每小題的備選答案中有1 個或1 個以上符合題意，請在答題卡涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2 分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5 分 )
(一)2011 年8 月，某城市作出房屋征收決定，被征收國有土地由甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房，項目總投資預(yù)算為6000萬元。劉某自有的一套住宅被征收，選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式。補(bǔ)償協(xié)議約定，劉某取得該項目的一套經(jīng)濟(jì)適用住房和部分貨幣補(bǔ)償。
1.劉某應(yīng)獲得的補(bǔ)償為( )。
A 被征收房屋價值的補(bǔ)償 B.劉某精神損失補(bǔ)償
C.因征收房屋造成的搬遷臨時安置的補(bǔ)償 D 因征收房屋造成的劉某誤工損失補(bǔ)償;
【解析】1.ACD
2.關(guān)于該項目開發(fā)建設(shè)的說法，正確的為( )。
A.該項目可采用劃撥方式供地 B 甲企業(yè)通過招標(biāo)投標(biāo)方式成為該項目的建設(shè)單位
C 該項目的資本金最低為2100 萬元 D.該項目開發(fā)利潤應(yīng)控制在3%以內(nèi)
【解析】2.ABD 項目總投資為6000 萬永2009 年5 月25 日，國務(wù)院常務(wù)會議決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，調(diào)整后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20% ，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。6000萬元*20%=1200萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟(jì)適用住房項目利潤率按不高于3%核定;市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房只能按成本價銷售，不得有利潤。
3.劉某簽訂的補(bǔ)償協(xié)議的另一方為( )
A.甲企業(yè) B.該市人民政府土地管理部門
C.該市人民政府房屋征收部門 D.該市人民政府房地產(chǎn)管理部門
【解析】3.C
4.關(guān)于該項目及劉某享受稅收優(yōu)惠的說法，正確的為( )。
A.甲企業(yè)免交城鎮(zhèn)土地使用稅 B.甲企業(yè)免交營業(yè)稅
C.劉某免交印花稅 D.劉某免交契稅
【解析】 4. ABC 對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格，向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。
(二)在某省會城市，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)商品房住宅小區(qū)，共4 棟，10 層，5個單元，每個單元均為一梯兩戶。2011 年6 月1 日，該項目取得(商品房預(yù)售謝準(zhǔn)許銷售300 套。
5.甲企業(yè)應(yīng)在取得《商品房預(yù)售許可證》10日內(nèi)，一次性公開( )套房源。
A 100 B 200 C300 D 400
【解析】5.C 取得預(yù)售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10 日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售方套房屋價格，并嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。
6 下列關(guān)于商品房預(yù)售的說法，正確的有( )。
A 凡房地產(chǎn)管理部門做出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售的許可，應(yīng)當(dāng)予以公開，公眾有權(quán)查閱
B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人
C.甲企業(yè)不得按套內(nèi)面積計價預(yù)售商品房
D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對值超過2%時，買受人有權(quán)退房
【解析】6 AD
7 該項目由商品房預(yù)售轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，應(yīng)符合的條件為( )。
A.已通過竣工驗收 B.公共設(shè)備具備交付條件
C.物業(yè)管理方案已落實 D 取得房屋所有權(quán)證書
【解析】 7.ABC
8.該項目竣工后，建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)共有的物業(yè)服務(wù)用房，應(yīng)由( )
A.甲企業(yè) B.全體業(yè)主共同 C.業(yè)主委員會 D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
【解析】 8A
9.該項目預(yù)售時，依據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定，該市下列居民家庭中，不具備購房資格啟
A.擁有1 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?B.擁有1 套住房的非當(dāng)?shù)貞艏?/p>
C.擁有2 套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?D.擁有2 套住房的非當(dāng)?shù)貞艏?/p>
【解析】 9 BCD 《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)【2011】1號)要求，對于已經(jīng)擁有2 套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ碛? 套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝�，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。
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