房地產(chǎn)的投資決策
房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于房地產(chǎn)投資決策的文章，歡迎閱讀。
(一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟
房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個(gè)階段：
(1)策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn);
(2)分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn);
(3)決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個(gè)基本步驟，即：
(1)明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件;
(2)分析投資環(huán)境與市場(chǎng)條件;
(3)進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析;
(4)應(yīng)用決策準(zhǔn)則;
(5)投資決策
(二)房地產(chǎn)投資決策的類型
房地產(chǎn)投資決策，即是否就某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，是一個(gè)較為籠統(tǒng)的提法。在房地產(chǎn)投資實(shí)踐活動(dòng)中，往往涉及到一系列具體的投資決策工作。按照投資決策所要決定的問題的性質(zhì)或目的，可以房地產(chǎn)投資決策細(xì)分為土地開發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策和置業(yè)投資決策三種具體類型。而每一種具體類型的投資決策，又會(huì)涉及一系列投資決策問題。
(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)
不同的投資者有著不同的`投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重企業(yè)的成長性和盈利性，面臨的主要是單一項(xiàng)目的投資決策問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項(xiàng)目的投資問題時(shí)，往往還要考察該項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類型分布、市場(chǎng)所處的周期階段等。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，即其營業(yè)收入是來自開發(fā)投資、置業(yè)投資，還是兩種投資履行兼而有之，也影響其目標(biāo)投資收益水平和可容忍的風(fēng)險(xiǎn)水平。
決策的方法：
(一)確定型決策方法
確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時(shí)的決策，即每個(gè)行動(dòng)方案達(dá)到的效果可以確切地計(jì)算出來，從而可以根據(jù)決策目標(biāo)做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點(diǎn)。決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策。對(duì)于這類問題的決策，可以應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策。
(二)風(fēng)險(xiǎn)型決策方法
風(fēng)險(xiǎn)型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標(biāo);存在多個(gè)備選方案;存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算;可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。
(三)不確定型決策方法
不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
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