2017房產估價師考試模擬真題答案
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一、單項選擇題
1、
【正確答案】：B
【答案解析】：房地產估價工作的性質，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產估價的基本原則。
2、
【正確答案】：B
【答案解析】：估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價是估價原則中的客觀原則。
3、
【正確答案】：A
【答案解析】：合法原則不是只有合法的房地產才能成為估價對象而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產。
4、
【正確答案】：C
【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。
5、
【正確答案】：D
【答案解析】：依法判定的使用權利，應以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據。
6、
【正確答案】：D
【答案解析】：A估價時點還是原來的估價結果對應的時間(在過去);B估價時點在現(xiàn)在;而估價對象都是過去和現(xiàn)在價值差;C估價時點和估價對象都是現(xiàn)在;D補償標準是現(xiàn)在給，房地產狀況是未來的期房。
7、
【正確答案】：B
【答案解析】：評估期房的價值時，估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況。
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結果是否合理。
9、
【正確答案】：D
10、
【正確答案】：C
【答案解析】：替代原則要求估價結果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產在同等條件下的正常價格。
11、
【正確答案】：C
【答案解析】：替代原則是針對估價結果而言的。
12、
【正確答案】：B
【答案解析】：
13、
【正確答案】：B
【答案解析】：重新裝修價值=6500-800*1.1-0.5-500=5161
改變用途價值=8000-2160*1.1-0.5-500=5235
14、
【正確答案】：A
【答案解析】：收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。
15、
【正確答案】：A
16、
【正確答案】：A
【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途
17、
【正確答案】：A
【答案解析】：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。
18、
【正確答案】：D
【答案解析】：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。
19、
【正確答案】：A
【答案解析】：以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應予以保留的條件是：(新房地產的價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應得利潤-建造新建筑物的必要支出及應得利潤)<現(xiàn)有房地產的價值。
20、
【正確答案】：B
【答案解析】：在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
二、多項選擇題
1、
【正確答案】：DE
2、
【正確答案】：ABD
【答案解析】：在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應本著以下假設進行估價：各方當事人均是利己并理性的，其次，估價師應以各方當事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，然后，估價師再以專家的身份來反復、精細地權衡評估價值。在此基礎上自然就能夠得出一個對各方當事人來說均為公平合理的評估價值。
3、
【正確答案】：AC
【答案解析】：根據我國《擔保法》的有關規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押
4、
【正確答案】：ABCD
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5、
【正確答案】：ABC
6、
【正確答案】：AC
【答案解析】：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。
7、
【正確答案】：ABCE
【答案解析】：四個方面：法律上是否允許;技術上是否可能;經濟上是否可行;價值是否最大化。
8、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。
9、
【正確答案】：ACE
【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。
10、
【正確答案】：ACD
【答案解析】：B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;E不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。
三、判斷題
1、
【正確答案】：Y
【答案解析】：房地產估價原則可以使不同的房產估價師對房地產估價的基本前提具有一致性，從而結合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準的價值。
2、
【正確答案】：N
【答案解析】：獨立、客觀、公正原則要求估價機構和估價師站在中立的立場上評估出對各方當事人來說都是公平合理的價值。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對該土地進行估價就應以其使用符合這些規(guī)定為前提。
4、
【正確答案】：Y
5、
【正確答案】：Y
【答案解析】：評估建設用地使用權是以劃撥方式取得的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含劃撥的建設用地使用權變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO用地使用權應繳納的出讓金等費用。
6、
【正確答案】：Y
【答案解析】：評估再次抵押的房地產的抵押價值的，該房地產的抵押價值不應包含已抵押擔保的債權數額。
7、
【正確答案】：N
【答案解析】：如果被征收房屋被認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，就不應予以估價，或者評估價值應為零。
8、
【正確答案】：N
【答案解析】：估價時點只有一個。補地價，是按照新規(guī)劃對應的時間作為估計時點，新規(guī)劃對應的時間為2011年5月9日。但是估價對象的狀況要回溯2009年12月1日時房地產狀況。
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：
10、
【正確答案】：Y
11、
【正確答案】：Y
【答案解析】：相似的房地產之間價格相互牽掣的結果，是它們的價格相互接近。
12、
【正確答案】：Y
13、
【正確答案】：Y
【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。
14、
【正確答案】：N
【答案解析】：均衡原理是以估價對象內部各構成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。
15、
【正確答案】：Y
【答案解析】：運用假設開發(fā)法評估房地產價值時，按謹慎原則要求，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。
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