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2017房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》仿真題答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：B
【答案解析】：許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化。
2、
【正確答案】：D
【答案解析】：參見教材P133。
3、
【正確答案】：D
【答案解析】：D是區(qū)位因素
4、
【正確答案】：C
【答案解析】：房地產(chǎn)自身因素包括：房地產(chǎn)實(shí)物因素、房地產(chǎn)權(quán)益因素、房地產(chǎn)區(qū)位因素。
5、
【正確答案】：A
【答案解析】：空間直線距離，受交通條件限制，有時(shí)是無意義的。
6、
【正確答案】：D
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境。
7、
【正確答案】：D
【答案解析】：在某一地區(qū)，當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲;反之，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。
8、
【正確答案】：A
【答案解析】：隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢(shì)。
9、
【正確答案】：C
【答案解析】：增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。
10、
【正確答案】：C
【答案解析】：A降低貸款利率，將降低開發(fā)成本，可以導(dǎo)致價(jià)格下降B增加有效供給，結(jié)果是價(jià)格的下降，這是供給規(guī)律作用的結(jié)果;D提高購(gòu)房者貸款利率，將導(dǎo)致需求減少，也是導(dǎo)致價(jià)格下跌。降低契稅，使購(gòu)房者成本減低，需求增加，價(jià)格上升，還有一種解釋，契稅降低，使得投機(jī)成本降低，刺激投資導(dǎo)致價(jià)格上升。
11、
【正確答案】：A
【答案解析】：A在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收，賣方會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買方，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;
B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，增加持有成本，可以抑制投資和投機(jī)，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌;C在買方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收，賣方無法轉(zhuǎn)嫁，但是通常不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格造成影響;
D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響有雙重性，因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈條緊張，可能甩賣房地產(chǎn)，這樣就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌，而如果開發(fā)商采用其他高融資成本的融資，則因?yàn)槌杀旧仙康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)上升。
12、
【正確答案】：A
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等
13、
【正確答案】：B
【答案解析】：利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。
14、
【正確答案】：A
【答案解析】：當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)房地產(chǎn)，從而會(huì)導(dǎo)致其房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
15、
【正確答案】：A
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化
16、
【正確答案】：A
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化
17、
【正確答案】：BE
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的國(guó)際因素主要有世界經(jīng)濟(jì)狀況、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)狀況、政治對(duì)立狀況和軍事沖突狀況等
18、
【正確答案】：A
【答案解析】：A屬于社會(huì)因素。
二、多項(xiàng)選擇題
1、
【正確答案】：BCDE
【答案解析】：個(gè)別因素如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢(shì)、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。
2、
【正確答案】：ADE
【答案解析】：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三個(gè)層次。
3、
【正確答案】：BD
【答案解析】：房地產(chǎn)區(qū)位因素是一個(gè)綜合性因素，如果對(duì)其進(jìn)行分解，可分為位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境和景觀等方面。
4、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。
5、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：土地實(shí)物因素包括：土地面積;土地形狀;地形、地勢(shì);地基(工程地質(zhì));土壤;土地開發(fā)程度。
6、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：房地產(chǎn)權(quán)益因素包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;房地產(chǎn)使用管制;相鄰關(guān)系的限制。
7、
【正確答案】：ABCE
【答案解析】：建筑規(guī)模屬于實(shí)物因素
【正確答案】：BCE
【答案解析】：A是商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位要求;D是住宅房地產(chǎn)的要求。
9、
【正確答案】：CDE
【答案解析】：根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況
10、
【正確答案】：ACDE
【答案解析】：房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向，提高或降低購(gòu)房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限，延長(zhǎng)或縮短購(gòu)房最長(zhǎng)貸款期限等。
11、
【正確答案】：ABCD
【答案解析】：居民收入是房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，收入房?jī)r(jià)比常用于評(píng)價(jià)購(gòu)房能力，判斷房?jī)r(jià)是否過高，有無泡沫。
12、
【正確答案】：DE
【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化。
13、
【正確答案】：BCD
【答案解析】：房地產(chǎn)投機(jī)屬于社會(huì)因素。
14、
【正確答案】：ABDE
三、判斷題
1、
【正確答案】：N
【答案解析】：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，因?yàn)闀?huì)覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。
2、
【正確答案】：Y
【答案解析】：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。
3、
【正確答案】：Y
【答案解析】：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。
4、
【正確答案】：N
【答案解析】：這是交通路線距離的概念。
5、
【正確答案】：N
【答案解析】：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，單位價(jià)格都較低。但也會(huì)有例外，比如如果相鄰?fù)恋氐氖褂谜呒庇谫I這塊地，可能會(huì)使這塊小地的價(jià)格很高。
6、
【正確答案】：N
【答案解析】：如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價(jià)格會(huì)低于較小面積土地的單位價(jià)格
7、
【正確答案】：Y
【答案解析】：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值
8、
【正確答案】：Y
【答案解析】：在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。
9、
【正確答案】：N
【答案解析】：機(jī)械增長(zhǎng)率是指在一定時(shí)期內(nèi)遷入和遷出因素導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。
10、
【正確答案】：Y
【答案解析】：減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場(chǎng)條件下，開發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂于降價(jià)促銷，導(dǎo)致價(jià)格下降。
11、
【正確答案】：Y
【答案解析】：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理，高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。
12、
【正確答案】：Y
【答案解析】：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。
13、
【正確答案】：Y
【答案解析】：限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降。
14、
【正確答案】：N
【答案解析】：
15、
【正確答案】：Y
【答案解析】：中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。
16、
【正確答案】：N
【答案解析】：GDP增長(zhǎng)帶動(dòng)房地產(chǎn)的需求，引起價(jià)格上漲。
17、
【正確答案】：N
【答案解析】：“城市化”屬于社會(huì)因素。
【該題針對(duì)“社會(huì)因素”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】
18、
【正確答案】：Y
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