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房地產開發(fā)建設程序有哪些
房地產開發(fā)的最終產品，即一個新開發(fā)或再開發(fā)的物業(yè)，是許多專業(yè)人士共同協(xié)作努力的結果。那么房地產開發(fā)建設程序有哪些有哪些呢?
1.房地產開發(fā)的基本概述：
房地產開發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿足社會需要的復雜商業(yè)活動，既包括從取得土地開始，進行土地和建筑物開發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產開發(fā)活動，也包括從購買現(xiàn)有建筑物開始，經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產開發(fā)活動。
房地產開發(fā)項目日益大型化的趨勢，要求開發(fā)商具備比以往更多的知識與技能，包括：市場與市場營銷、城市發(fā)展、法律制度、地方規(guī)章、公共政策、土地開發(fā)、建筑設計、建造技術、人居環(huán)境與可持續(xù)發(fā)展、基礎設施、融資、風險控制和時間管理等。
房地產開發(fā)過程中每項具體工作越來越復雜，使得越來越多的專業(yè)人士開始與開發(fā)商共同工作，從而加速了房地產開發(fā)專業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而，不論房地產開發(fā)活動變得多么復雜或是開發(fā)商變得多么精明，都必須遵循房地產開發(fā)的一般程序。
2.房地產開發(fā)的一般程序：
房地產開發(fā)的八個步驟包括：
(1)提出投資設想。
開發(fā)商在對當?shù)亟?jīng)濟社會及房地產市場有比較深入的了解并占有大量市場信息的基礎上，尋找需要滿足的市場需求，探討投資可能性，對各種可供選擇的投資機會進行篩選，在頭腦中快速判斷其可行性。
(2)細化投資設想。
開發(fā)商從土地出讓或轉讓市場上，選擇出實現(xiàn)其初步投資設想的開發(fā)建設用地，與潛在的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步規(guī)劃設計方案，探討獲取開發(fā)用地的方式和可行性。
(3)可行性研究。
開發(fā)商自己或委托顧問機構進行正式市場研究，分析市場供求關系，估算市場吸納率，根據(jù)預估的成本和價格進行可行性研究，就有關開發(fā)計劃與政府有關部門溝通，從法律、技術和經(jīng)濟等方面綜合判斷項目可行性，并依此做出投資決策。
(4)獲取土地使用權。
沒有可供開發(fā)建設的土地，任何開發(fā)投資方案和決策都還是紙上談兵。開發(fā)商可以通過土地出讓和轉讓兩個市場獲取土地使用權。
(5)合同談判與協(xié)議簽署。
開發(fā)商根據(jù)市場研究中得到的客戶需求特征確定最終設計方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，獲得政府建設工程規(guī)劃許可和開工許可。之后，簽署正式協(xié)議或合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議、工程施工合同、保險合同和預租(售)合同等。
(6)工程建設。
開發(fā)商根據(jù)預算進行成本管理，批準市場推廣和開發(fā)隊伍提出的工程變更，解決建設糾紛，支付工程款，實施進度管理。
(7)竣工交用。
開發(fā)商組織物業(yè)管理隊伍，進行市場推廣和租售活動，政府批準入住，接入市政設施，小業(yè)主或租客人住，辦理分戶產權證書、償還建設貸款，長期融資到位。
(8)物業(yè)資產管理。
委托專業(yè)物業(yè)管理，進行更新改造和必要的市場推廣工作，以延長物業(yè)資產的經(jīng)濟壽命，保持并提升物業(yè)資產價值，提高資產運行質量。
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