2017房地產估價師考試知識點：成本法

　　成本法是房地產估價師考試《經營與管理》科目的重要知識點，下面小編為大家整理了關于成本法的知識，一起來看看吧：

　　成本法：

　　1.成本法適用的估價對象：

　�、傩麻_發(fā)的房地產、舊的房地產、在建工程、計劃開發(fā)建設的房地產都可以采用成本法估價;

　�、谟捎诤苌侔l(fā)生交易而限制了市場法的運用，又沒有經濟收益或者沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產以及單純的建筑物或者其裝飾、裝修部分，通常也是采用成本法估價;

　�、墼诜康禺a保險及其他房地產損害賠償中、房地產市場不夠活躍或者類似房地產交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價的，通常只好采用成本法估價;

　�、艹杀痉ㄒ话氵m用于評估那些可獨立開發(fā)建設的整體房地產的價值。

　　2. 成本法的注意事項：

　　(1)采用客觀成本而不是實際成本。

　　(2)在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整。

　　(3)在客觀成本的基礎上結合選址、規(guī)劃設計等分析進行調整。

　　成本法需要注意以下幾個問題

　　1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項如果取得的房地產開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內市政費用應包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。

　　4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費，一般應包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。

　　5)成本法利息的計算中，基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。

　　6)對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。

　　7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。

　　8)房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。

　　9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產價值的升值。

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