房地產(chǎn)投資決策分析
房地產(chǎn)投資決策的核心，是準確估算投資收益、分析投資面臨的風險，并在權衡收益和風險的基礎上做出投資決策。下面小編為大家整理了房地產(chǎn)投資決策的知識，一起來看看吧
決策的方法
(一)確定型決策方法
確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時的決策，即每個行動方案達到的效果可以確切地計算出來，從而可以根據(jù)決策目標做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復、經(jīng)常出現(xiàn)的特點。決策過程和方法常是固定程序和標準方法，因此又稱做程序化決策。對于這類問題的決策，可以應用線性規(guī)劃等運籌學方法或借助計算機進行決策。
(二)風險型決策方法
風險型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機性決策。風險型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標;存在多個備選方案;存在不以決策者意志為轉移的多種未來事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計算;可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。
(三)不確定型決策方法
不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的'決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗方法進行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
決策及其特征
決策是決策者為達到某種預定目標，運用科學的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷性的選擇，予以實施，直到目標實現(xiàn)。決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機會或診斷問題、確定目標、擬定方案、選擇方案、實施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。
決策可以按不同的標準劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理性決策和業(yè)務性決策;按決策的性質劃分，包括確定型決策、風險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風險型或不確定型的群體管理決策。
決策具有四個基本特征，分別是：①決策是為了達到一個預定的目標;②決策是在某種條件下尋求優(yōu)化目標和達到優(yōu)化目標的手段;③決策是在若干個有價值的方案中選擇一個作為行動方案;④準備實施的決策方案可能出現(xiàn)的幾種后果是可以預測或估計的。
投資機會選擇與決策分析
1.投資機會選擇
投資機會選擇主要包括提出投資設想、尋找和篩選投資機會、細化投資設想三項工作。在結合投資設想尋找投資機會的過程中，開發(fā)商首先要選擇項目所處的城市或地區(qū)，然后根據(jù)自己對該城市或地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系的認識，尋找投資的可能性，亦即通常所說的“看地”或“看項目”。此時，開發(fā)商可能面對多種投資的可能性，對每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性，以進行投資機會的篩選。細化投資設想，就是對篩選出的投資機會進一步分析比較，并最終將其投資設想落實到一個或幾個備選的具體地塊上，進一步分析其客觀條件是否具備，通過與當前的土地擁有者、潛在的買家或租戶、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個初步的開發(fā)投資方案，如認為可行，就可以草簽有關的合作意向書。
為了滿足進一步投資決策的要求，開發(fā)商通常還聘請律師或房地產(chǎn)估價師，對擬開發(fā)項目涉及的土地、建筑物的權利狀況，以及對主要合作伙伴的設立、變更、存續(xù)和資產(chǎn)負債情況等進行盡職調查。
2.投資決策分析：
投資決策分析主要包括市場分析、項目財務評價和投資決策三部分工作。市場分析主要分析市場宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。項目財務評價是根據(jù)市場分析的結果以及相關的項目資本結構設計，就項目的經(jīng)營收入、成本費用與盈利能力進行分析評價。投資決策則是結合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、財務狀況以及項目財務評價的結果，對是否進行本項目的投資開發(fā)做出決策。投資決策分析工作應該在尚未簽署任何協(xié)議之前進行，以便使開發(fā)商有充分的時間和自由度來考慮有關問題。
從我國房地產(chǎn)開發(fā)實踐來看，開發(fā)商越來越重視房地產(chǎn)市場分析與研究工作，也已經(jīng)較好地掌握了房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的技術與方法，但決策技術和決策方法的使用還不普遍，因為開發(fā)商更加相信自己的直覺判斷。應當注意到，影響房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的因素已經(jīng)越來越超越了項目本身的盈利與風險特征，越來越與企業(yè)的發(fā)展或擴張戰(zhàn)略，以及企業(yè)的開發(fā)管理、投資與融資等能力密切關聯(lián)。
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