房地產(chǎn)投資決策的概念與方法
決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段，制定出若干行動方案，對此做出一種具有判斷陛的選擇，予以實施，直到目標(biāo)實現(xiàn)。下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了房地產(chǎn)投資決策的文章，歡迎閱讀。
1.決策的概念：
(一)決策及其特征
決策的簡單定義就是從兩個以上的備選方案中選擇一個的過程，包括識別機(jī)會或診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實施方案、監(jiān)督與評估等決策過程。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理陛決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險型或不確定型的群體管理決策。
(二)決策的原則與評價標(biāo)準(zhǔn)
決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。滿意原則指決策遵循的是滿意原則而不是最優(yōu)原則。系統(tǒng)原則要求把決策對象看做一個系統(tǒng)并以此系統(tǒng)的整體目標(biāo)為核心追求整體優(yōu)化目的。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。預(yù)測原則是指通過科學(xué)的預(yù)測，對未來事件的發(fā)展趨勢和狀況進(jìn)行描述和分析，做出有根據(jù)的假設(shè)和判斷，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則。比較優(yōu)選原則要求在各種可能的備選方案中選擇最能滿足決策者目標(biāo)的方案。反饋原則要求將先期決策執(zhí)行過程及結(jié)果中的經(jīng)驗及時反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動中。
決策的評價標(biāo)準(zhǔn)主要是評價決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個方面來評價。
(三)決策理論
決策理論主要包括古典決策理論和行為決策理論兩大分支，古典決策理論和行為決策理論的有機(jī)結(jié)合，形成了當(dāng)代決策理論。
2.決策的方法：
(一)確定型決策方法
確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時的決策，即每個行動方案達(dá)到的效果可以確切地計算出來，從而可以根據(jù)決策目標(biāo)做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點。決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策。對于這類問題的決策，可以應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計算機(jī)進(jìn)行決策。
(二)風(fēng)險型決策方法
風(fēng)險型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標(biāo);存在多個備選方案;存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計算;可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。
(三)不確定型決策方法
不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。
3.房地產(chǎn)投資決策：
房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上做出投資決策。
(一)房地產(chǎn)投資決策的.工作階段與步驟
房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個階段：
(1)策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險;
(2)分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險;
(3)決策階段，即評估各種收益與風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個基本步驟，即：
(1)明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件;
(2)分析投資環(huán)境與市場條件;
(3)進(jìn)行投資項目財務(wù)分析;
(4)應(yīng)用決策準(zhǔn)則;
(5)投資決策
(二)房地產(chǎn)投資決策的類型
房地產(chǎn)投資決策，即是否就某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行投資，是一個較為籠統(tǒng)的提法。在房地產(chǎn)投資實踐活動中，往往涉及到一系列具體的投資決策工作。按照投資決策所要決定的問題的性質(zhì)或目的，可以房地產(chǎn)投資決策細(xì)分為土地開發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策和置業(yè)投資決策三種具體類型。而每一種具體類型的投資決策，又會涉及一系列投資決策問題。
(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)
不同的投資者有著不同的投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重企業(yè)的成長性和盈利性，面臨的主要是單一項目的投資決策問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項目的投資問題時，往往還要考察該項目投資對企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類型分布、市場所處的周期階段等。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，即其營業(yè)收入是來自開發(fā)投資、置業(yè)投資，還是兩種投資履行兼而有之，也影響其目標(biāo)投資收益水平和可容忍的風(fēng)險水平。
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