2017房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預測題
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一、單項選擇題
1、房地產(chǎn)之所以能夠以價格進行衡量，是因為具有( )。
A.供給、需求、利用狀況
B.價值、使用價值、供求
C.有用性、稀缺性、有效需求
D.權利、租金、利率
2、下列不屬于房地產(chǎn)價格與一般物品價格相同之處的是( )。
A.都是價格用貨幣來表示
B.都有波動，受供求因素的影響
C.都是按質論價
D.都受區(qū)位因素的影響
3、房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。
A.房地產(chǎn)的購買量與其價格之間的關系
B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關系
C.房地產(chǎn)的供給量與其價格之間的關系
D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關系
4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格，一般叫做( )。
A.房地產(chǎn)的供給價格
B.房地產(chǎn)的需求價格
C.房地產(chǎn)的市場價格
D.房地產(chǎn)的均衡價格
5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。
A.均衡價格增加，均衡數(shù)量減少
B.均衡價格減少，均衡數(shù)量增加
C.均衡價格增加，均衡數(shù)量不變
D.均衡價格不變，均衡數(shù)量減少
6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會( )。
A.增加
B.減少
C.不變
D.無法確定
7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素不包括( )。
A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
B.消費者的預期
C.該種房地產(chǎn)的價格水平
D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本
8、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為( )。
A.存量+新增竣工量-拆毀量
B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量
C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉換總量+拆毀量
D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量
9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價格成( )關系。
A.反方向變化
B.同方向變化
C.無變化
D.無法確定
10、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求會( )。
A.增加
B.減少
C.不變
D.無法確定
11、決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因為( )。
A.房地產(chǎn)的不可移動性
B.中國經(jīng)濟地區(qū)差異明顯
C.不同地區(qū)人們的消費習慣不同
D.地區(qū)間的政府管制
12、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估( )�！�2011年真題】
A.掛牌底價
B.正常市場價格
C.競買人可承受的最高價
D.最可能的成交價
13、在為房地產(chǎn)投�；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是( )。(2011年真題)
A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本
B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失
C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失
D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失
14、一套建筑面積為100㎡，單價為3000元/㎡、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實際單價為( )元/㎡。(年折現(xiàn)率為5%)
A.3000
B.2850
C.2857
D.2928
15、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是( )。
A.第(1)、(3)種情況
B.第(3)、(4)、(5)種情況
C.第(2)、(4)種情況
D.第(2)、(4)、(5)種情況
16、成交價格圍繞著( )而上下波動。
A.市場價格
B.理論價格
C.清算價格
D.原始價格
17、在房地產(chǎn)價格中，市場價格是( )。
A.穩(wěn)定均衡價格
B.不穩(wěn)定均衡價格
C.長期均衡價格
D.短期均衡價格
18、市場法求得的價值趨向( )。
A.成交價格
B.市場價格
C.理論價格
D.評估價格
19、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/㎡，乙單價為600元/㎡，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買( )。
A.甲
B.乙
C.甲、乙一樣
D.無法判斷
20、基準地價是城市中均質區(qū)域內(nèi)的土地( )。
A.最低價格
B.最高價格
C.平均價格
D.成交價格
21、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為( )。
A.名義價格
B.實際價格
C.市場價格
D.成交價格
22、當拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的( )。
A.10%
B.20%
C.30%
D.50%
23、評估市場價值所采用的折現(xiàn)率，應是與該房地產(chǎn)的風險程度相對應的( )。
A.社會一般報酬率
B.最低期望收益率
C.特定投資者所要求的最低期望收益率
D.特定投資者所要求的最低報酬率
24、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是( )。
A.社會一般的收益率
B.收益法中的資本化率
C.投資者要求的滿意收益率
D.投資者要求的最低收益率
25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現(xiàn)率為8%，風險補償為現(xiàn)房價格的3%，該期房目前的價格為( )元/m2�！�2011年真題】
A.3439
B.3473
C.3508
D.3608
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二、多項選擇題
1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有( )。
A.消費者有購買房地產(chǎn)的意愿
B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展
C.人口急劇增長
D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
2、房地產(chǎn)價格的特征主要包括( )。
A.房地產(chǎn)價格受建筑技術的影響很大
B.房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況影響
C.房地產(chǎn)價格形成的時間通常較長
D.房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格
E.房地產(chǎn)價格既有買賣價格，也有租賃價格
3、下列不存在替代關系的有( )。
A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間
B.經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間
C.經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間
D.普通住宅與商業(yè)用房之間
E.賓館與寫字樓之間
4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有( )。
A.該種房地產(chǎn)的價格水平
B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術水平
7、關于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有( )。
A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響
B.抵押估價、轉讓估價應評估承租****益價值
C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租****益價值
D.房屋征收評估應評估無租約限制價值
E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租****益價值始終不變
8、下列關于不同類型價值的高低關系的表述中，正確的是( )。
A.原始價值高于或等于賬面價值
B.投資價值高于市場價值
C.謹慎價值低于市場價值
D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值
E.評估價值等于理論價值
9、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為( )不同。
A.開發(fā)成本
B.經(jīng)營費用
C.納稅狀況
D.對未來的信心
E.評估方法
10、投�；馂碾U時的保險價值有可能是( )。
A.遭受火災毀損的建筑物價值
B.遭受火災毀損的土地價值
C.連帶損失
D.租金損失
E.遭受火災毀損的建筑物重建成本
11、賬面價值是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去已計提折舊后的余額。它又可稱為( )。
A.歷史成本
B.賬面凈值
C.折余價值
D.實際價值
E.原始購置成本
12、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有( )。
A.該廠房的實際價格等于名義價格
B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元
C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元
D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元
E.該房地產(chǎn)不存在名義價格
D.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期
E.相關物品的價格水平
5、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是( )。
A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況
B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況
C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況
D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況
E.房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況
6、關于投資價值和市場價值的說法，正確的有( )。
A.投資價值與市場價值都可以采用收益法評估
B.評估市場價值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風險程度對應的社會一般報酬率
C.評估投資價值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率
D.評估投資價值時，凈收益應采用稅前凈收益
E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的
三、判斷題
1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 ( )
Y.對
N.錯
2、在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。( )
Y.對
N.錯
3、房地產(chǎn)價格既有使用代價的租金，又有交換代價的價格。 ( )
Y.對
N.錯
4、從一個城市來看，房地產(chǎn)價格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。( )
Y.對
N.錯
5、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當消費者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。
Y.對
N.錯
6、當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，需求就會減少。 ( )
Y.對
N.錯
7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 ( )
Y.對
N.錯
8、消費者的收入水平、偏好、對未來的預期和相關物品價格水平的變化，會改變消費者在給定價格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 ( )
Y.對
N.錯
9、當房地產(chǎn)開發(fā)商預期該種房地產(chǎn)的價格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當前供給通常更少。 ( )
Y.對
N.錯
10、消費者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價格水平，還取決于消費者對未來收入和房地產(chǎn)未來價格的預期。 ( )
Y.對
N.錯
11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2。假設其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟。 ( )【2011年真題】
Y.對
N.錯
12、使用價值是交換價值的前提，沒有使用價值肯定沒有交換價值。反過來也一定成立。( )
Y.對
N.錯
13、抵押價值是在抵押期間的某一時點，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。( )
Y.對
N.錯
14、樓面地價等于土地單價除以容積率( )。
Y.對
N.錯
15、一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。 ( )
Y.對
N.錯
16、市場法的估價結果普遍高于收益法的估價結果，說明房地產(chǎn)價格有一定的泡沫。 ( )
Y.對
N.錯
17、在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應高于與該房地產(chǎn)風險程度相對應的社會一般報酬率。( )
Y.對
N.錯
18、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。 ( )
Y.對
N.錯
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