2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》模擬真題答案
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一、單項(xiàng)選擇題
1、A
解析：構(gòu)筑物是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
2、D
解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。
3、B
解析：在特定的房地產(chǎn)上，既有物權(quán)又有債權(quán)的，優(yōu)先保護(hù)物權(quán)。
4、B
解析：用益物權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)。
5、C
解析：區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因房地產(chǎn)的不可移動(dòng)而成了房地產(chǎn)的重要組成部分。
6、D
解析：租賃權(quán)屬于債權(quán)。
7、A
解析：用益物權(quán)是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。
8、A
解析：了解“外部性”的含義。
9、A
解析：不可移動(dòng)特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。
10、C
解析：房地產(chǎn)具有相互影響特性，從而一宗房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身狀況直接相關(guān)，而且與周圍的房地產(chǎn)狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。
11、C
解析：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加和外部經(jīng)濟(jì)所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升，是真正的房地產(chǎn)自然增值。而外部經(jīng)濟(jì)包括交通條件或周圍環(huán)境改善等。
12、B
解析：房地產(chǎn)的保值增值特性是從房地產(chǎn)價(jià)格變化的總趨勢(shì)來(lái)講的'�，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格是波浪式上升的。
13、A
解析：外部經(jīng)濟(jì)，如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等。
14、A
解析：居住用地為70年。
15、B
解析：在房屋屋頂上樹(shù)立廣告牌屬于房地產(chǎn)空間利用權(quán)。
16、A
解析：五通指水(供水和排水)電路再加上電信。道路18+供水16+排水18+供電23+通信10+場(chǎng)地平整13=98
17、A
解析：參見(jiàn)教材P71。將房地產(chǎn)按權(quán)益狀況進(jìn)行分類可以分為20類，包括有房地產(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。
18、C
解析：參見(jiàn)教材P71。處分共有的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除共有人之間另有約定。
19、D
解析：10層以上(含10層)為高層住宅。
20、D
解析：土地使用管制情況說(shuō)明是建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地還要說(shuō)明規(guī)劃條件。
二、多項(xiàng)選擇題
1、ABCE
解析：房地產(chǎn)實(shí)物是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，如土地的形狀、地形、地勢(shì)、地基、土壤、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。房地產(chǎn)實(shí)物可進(jìn)一步分為有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量、該實(shí)體組合完成的功能等方面。
2、BDE
解析：房地產(chǎn)所有權(quán)有獨(dú)有、共有和建造物區(qū)分所有權(quán)。
3、AC
解析：共有又有按份共有和共同共有。
4、ABCD
解析：
5、ABCD
解析：E是指房地產(chǎn)的方便程度，不屬于位置因素。
6、BD
解析：通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果。
7、ABCD
解析：基礎(chǔ)知識(shí)：三通一平：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整;五通一平：具有道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和場(chǎng)地平整;七通一平：道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)�、熱力和�?chǎng)地平整。
8、BCDE
解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式主要有銷售、出租、自營(yíng)和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營(yíng)的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。
9、ABCD
解析：收益性房地產(chǎn)如住宅、商店、寫(xiě)字樓、旅館、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。
10、BCDE
解析：按照房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度，可以把房地產(chǎn)分為下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現(xiàn)房。
11、AC
解析：
12、ABCD
解析：E屬于位置的描述。
三、判斷題
1、Y
解析：房地產(chǎn)其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。
2、Y
解析：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。
3、Y
解析：按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。
4、N
解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。
5、Y
解析：這是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個(gè)重要的概念，也是個(gè)反復(fù)考的內(nèi)容。
6、Y
解析：地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。
7、N
解析：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫(xiě)字樓之間、商業(yè)門(mén)面房之間，仍具有一定程度的替代性。
8、Y
解析：
9、Y
解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。
10、Y
解析：獨(dú)立性，指單獨(dú)使用，不受限制。提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。
11、N
解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。
12、N
解析：這是從權(quán)益狀況的角度來(lái)劃分的。
13、N
解析：由估價(jià)目的決定，根據(jù)需要有時(shí)包含無(wú)形資產(chǎn)，有時(shí)不包含無(wú)形資產(chǎn)。
14、Y
解析：
15、N
解析：屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。
16、Y
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