2017房產(chǎn)估價師考試《理論與方法》模擬試題答案
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一、單項選擇題
1、答案：B
解析：估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價是門藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒有這么客觀。
2、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)(即為了各種估價目的，對各種房地產(chǎn)的各種價值進(jìn)行評估)，通常還從事房地產(chǎn)估價衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價值分配業(yè)務(wù)、價值減損評估業(yè)務(wù)、價值提升評估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。
3、答案：D
解析：不同估價師對同一估價對象的評估價值會存在差異。
4、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證。
5、答案：C
解析：估價的基本條件。
6、答案：C
解析：本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機(jī)構(gòu)提供的是專業(yè)意見、具有公信力。
7、答案：C
解析：該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時點。50000×1.005-1.5+3000×0.9/0.005×(1-1.005-6)。
8、答案：D
解析：前三個都需要，而城鎮(zhèn)土地使用稅額是依據(jù)占地面積乘以相應(yīng)的納稅稅率計算的，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價。但是如果是房產(chǎn)稅，就需要了，因為計稅依據(jù)和房地產(chǎn)價值有關(guān)。本題的綜合性較強(qiáng)。
9、答案：D
解析：在保險事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險需要評估所遭受的財產(chǎn)損失，以為確定賠償金額提供參考依據(jù)。
10、答案：A
解析：征收征用都應(yīng)給予補(bǔ)償BD錯，征用的范圍不僅限于房地產(chǎn)，C錯。
11、答案：C
解析：除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)
12、答案：D
解析：損失之和=污染治理費(fèi)用+損失的租金凈收益的現(xiàn)值
租金凈收益現(xiàn)值=3000×(1-15%)/0.5%×[1-(1+0.5%)-3]=7574
損失之和=5000+7574=12574。參見教材P22。
13、答案：B
解析：估價時點是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的來確定。估價時點從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價師決定的，而是由估價目的決定的。參見教材P31。
14、答案：D
解析：一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由估價委托人的估價需要決定的。參見教材P29。
15、答案：B
解析：商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本估價法估計，以相互驗證，但不互相替代。
16、答案：A
解析：如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。
17、答案：B
解析：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的房地產(chǎn)估價師。
18、答案：B
解析：估價師對于感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以評估出合理的價值的`，不應(yīng)當(dāng)承接
19、答案：C
解析：C項沒有規(guī)定，排除法。
20、答案：C
解析：C應(yīng)為擬定并推行房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)則。
二、多項選擇題
1、答案：AD
解析：
2、答案：ADE
解析：房地產(chǎn)估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價，B錯誤;房地產(chǎn)估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。
3、答案：ACD
解析：專業(yè)估價與非專業(yè)估價的五大不同。
4、答案：AB
解析：
5、答案：ABC
解析：租賃時需要確定租金，但是不需要確定抵押價值。
6、答案：ABC
解析：前三者都是需要的，處置抵押房地產(chǎn)和租賃抵押房地產(chǎn)不需要進(jìn)行評估抵押價值
7、答案：ABC
解析：房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃、土地使用權(quán)租賃。
8、答案：ABCD
解析：E是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。
9、答案：CDE
解析：合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)反映了估價師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險防范與控制。
10、答案：ACE
解析：B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請專家的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用
11、答案：ACDE
解析：估價原則除ACDE外，還有評估時點原則。
12、答案：ABCD
解析：估價目的不同會影響估價報告的用途。
13、答案：ABCD
解析：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級可分為暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)。
14、答案：ADE
解析：A因為存在利益相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;D迎合了委托人的估價結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。
15、答案：BCDE
解析：
16、答案：BCDE
解析：除BCDE外還有總則、術(shù)語、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果。
三、判斷題
1、答案：Y
解析：
2、答案：N
解析：判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價值評估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯誤的。
3、答案：Y
解析：
4、答案：N
解析：也包含無形資產(chǎn)，比如特許經(jīng)營權(quán)等。P31最后一段～P32第一段內(nèi)容
5、答案：Y
解析：
6、答案：Y
解析：估價目的是基礎(chǔ)，決定估價的其它方面。參見教材P29。
7、答案：Y
解析：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。
8、答案：Y
9、答案：N
解析：如果為房地產(chǎn)買賣.抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些合同租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的有租約限制的房地產(chǎn)。征收或拆遷補(bǔ)償目的的評估是可以不考慮租約限制的。
10、答案：Y
解析：城市房屋征收情況下，原有房屋會因為征收而滅失，因而其上的各種未來權(quán)利都會消失。因而直接按照無租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價值評估。
11、答案：Y
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