房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案

時(shí)間：2024-09-25 11:05:11 美云房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

2024年房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案

　　在學(xué)習(xí)和工作中，我們都可能會(huì)接觸到試題，借助試題可以對(duì)一個(gè)人進(jìn)行全方位的考核。你知道什么樣的試題才是規(guī)范的嗎？下面是小編整理的2024年房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

2024年房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案

　　房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案 1

　　一、單項(xiàng)選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

　　1.不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估值可能有所不同，主要原因是( )。

　　A.掌握的估價(jià)信息不同 B.遵循的估價(jià)原則不同

　　C.履行的估價(jià)程序不同 D.估價(jià)對(duì)象的狀況不同

　　2.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照( )劃分。

　　A.行政區(qū)域 B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)對(duì)象規(guī)模 D.價(jià)值類型

　　3.在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)( )來選取。

　　A.估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則 B.價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果

　　C.估價(jià)程序和估價(jià)方法 D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象

　　4.房地產(chǎn)利用中存在外部性，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)( )的特性。

　　A.不可移性 B.獨(dú)一無二

　　C.相互影響 D.用途多樣

　　5.關(guān)于房地產(chǎn)互補(bǔ)品的說法，正確的是( )。

　　A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補(bǔ)品

　　B.新建商品房與存量房是互補(bǔ)品

　　C.經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住房是互補(bǔ)品

　　D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費(fèi)是互補(bǔ)品

　　6.某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000㎡的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場(chǎng)上類似辦公樓的年租金為360元/㎡(建筑面積)。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10qo，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為( )萬元。

　　A.39. 48 B.40. 67

　　C.41. 81 D.46. 84

　　7.某套100㎡的期房一年后竣工投入使用，目前類似現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)格為10000 元/㎡，預(yù)計(jì)一年后漲至10500元/㎡，每年末租賃凈收益為40000元/套。年折現(xiàn)率為12%，年貸款利率為7%，期房風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的市場(chǎng)價(jià)格為( )萬元。

　　A.93. 26 B.93. 43

　　C.98. 11 D.98. 28

　　8.關(guān)于住宅估價(jià)中樓層因素的說法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.估價(jià)對(duì)象為整幢住宅樓時(shí)，樓層屬于區(qū)位因素

　　B.位于同一住宅樓不同樓層的住房，景觀有所不同

　　C.對(duì)于一套住房而言，樓層會(huì)影響其通達(dá)性

　　D.同一住宅小區(qū)總層數(shù)相同的住宅樓的樓層差價(jià)可能不同

　　9.下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于制度政策因素的是( )。

　　A.開征房產(chǎn)稅 B.物價(jià)水平變化

　　C.調(diào)整房地產(chǎn)信貸規(guī)模 D.城市規(guī)劃變更

　　10.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋�，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)? )。

　　A.乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

　　B.該建筑物價(jià)值小于其重置成本

　　C.該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

　　D.該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

　　11.某辦公樓的建筑面積為1500㎡，土地面積為1000㎡，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/㎡，同類土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/㎡。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/㎡;裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/㎡;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/㎡，舊建筑物殘值為50元/㎡，新建筑物重置價(jià)格為3800元/㎡，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/㎡。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。

　　A.維持現(xiàn)狀 B.裝修改造

　　C.拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓 D.新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

　　12.謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)( )時(shí)應(yīng)遵循的原則。

　　A.抵押價(jià)值 B.征收價(jià)值

　　C.現(xiàn)狀價(jià)值 D.投資價(jià)值

　　13.某可比實(shí)例成交價(jià)格為100萬美元，成交時(shí)人民幣兌美元的匯率為6.5：1，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)按人民幣計(jì)的類似房地產(chǎn)價(jià)格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3：1，對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后的價(jià)格為人民幣( )萬元。

　　A.630.0 B.650.0

　　C.661.5 D.682.5

　　14.采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例( )為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。

　　A.成交價(jià)格 B.賬面價(jià)格

　　C.正常價(jià)格 D.期望價(jià)格

　　15.某類房地產(chǎn)2013年4月的市場(chǎng)價(jià)格為6500元/㎡，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為105. 53、103. 85、100. 04、99. 86、98. 28、96. 45、92. 17、90. 08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場(chǎng)價(jià)格為( )元/Il12。

　　A.5110. 51 B.5307. 26

　　C.5548. 37 D.5638. 13

　　16.某套建筑面積為100 ㎡的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評(píng)估類似住宅不含家電家具的市場(chǎng)價(jià)格，可比單價(jià)為( )元/㎡。

　　A.4387 B.4398

　　C.4500 D.4887

　　17.評(píng)估某宗房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/㎡，比正常價(jià)格低2%;乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/㎡，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%;丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/㎡，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對(duì)象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/㎡。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為( ) 元/2。

　　A.8157. 60 B.8158. 91

　　C.8163. 57 D.8164. 88

　　18.某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年，未來第一年的有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為45萬元，此后每年的有效毛收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。

　　A.183. 78 B.257. 55

　　C.873. 19 D.1427. 16

　　19.某寫字樓年凈收益為420萬元，未來三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為( )萬元。

　　A.992 B.3306

　　C.10014 D.12723

　　20.關(guān)于有租約限制房地產(chǎn)估價(jià)的說法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.因估價(jià)目的不同，評(píng)估有租約限制房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)可不考慮租約限制

　　B.承租人權(quán)益價(jià)值可能為負(fù)值

　　C.出租人權(quán)益價(jià)值與合同租金及市場(chǎng)租金有關(guān)

　　D.承租人權(quán)益價(jià)值等于房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間合同租金與市場(chǎng)租金差額的現(xiàn)值之和

　　21.某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為( )萬元。

　　A.223. 13 B.246. 18

　　C.247. 18 D.253. 86

　　22.某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，營(yíng)業(yè)稅及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5. 6%和20%，契稅稅率為4%，直接成本利潤(rùn)率為25%。該綜合樓的價(jià)值為( )萬元。

　　A.2651. 52 B.2667. 75

　　C.2705. 63 D.2771. 49

　　23.某商品住宅項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費(fèi)用為50萬元，銷售費(fèi)用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為( )。

　　A.15. 96% B.17.05%

　　C.23. 44% D.25. 86%

　　24.某房屋的建筑面積為100㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為1000元/12，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2. 5%。經(jīng)測(cè)算，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場(chǎng)價(jià)格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。

　　A.29 B.39

　　C.40 D.45

　　25.某辦公樓的建筑面積為20000㎡，土地面積為10000㎡，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/㎡，土地重新購置價(jià)格為4800元/㎡，建筑物重置價(jià)格為3200元/㎡，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為( )萬元。

　　A.800 B.878

　　C.896 D.1129

　　26.某在建商城的建設(shè)用地使用權(quán)于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續(xù)期。

　　預(yù)計(jì)尚需1.5年建成，總建筑面積為50000㎡，可供出租的面積為總建筑面積的80%;經(jīng)市場(chǎng)調(diào) 查，目前當(dāng)?shù)卦擃惿坛堑氖袌?chǎng)租金為每月90元/㎡，空置率為10%;預(yù)測(cè)該商城建成后當(dāng)?shù)卦擃惿?城的市場(chǎng)租金為每月100元/㎡，空置率為15%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%。報(bào)酬率為10%，折現(xiàn)率為 12%，該商城開發(fā)完成后的現(xiàn)值為( )萬元。

　　A.22253 B.23352

　　C.26488 D.27796

　　27,關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)分析法和動(dòng)態(tài)分析法的說法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.靜態(tài)分析法中應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本

　　B.動(dòng)態(tài)分析法中要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

　　C.靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都不顯觀出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中

　　D.動(dòng)態(tài)分析法中要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)

　　28.某在建工程按正常建設(shè)進(jìn)度建設(shè)1年后停工，停工半年后基坑進(jìn)水，現(xiàn)人民法院強(qiáng)制拍賣該在建工程，預(yù)計(jì)拍賣處置正常期限為0.5年，之后處理基坑進(jìn)水、清淤、協(xié)調(diào)施工約需0.25年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，類似開發(fā)項(xiàng)目正常建設(shè)期為2.5年，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/㎡。折現(xiàn)率為 10%，用動(dòng)態(tài)分析法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的市場(chǎng)價(jià)格的現(xiàn)值為( )元/㎡。

　　A.3939. 93 B.4034. 93

　　C.4132. 23 D.4231. 87

　　29.假設(shè)開發(fā)法中，同一估價(jià)對(duì)象在業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)三種估價(jià)前提下的`評(píng)估值由大到小的順序通常是( )。

　　A.業(yè)主自行開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

　　B.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)

　　C.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)

　　D.自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)、業(yè)主自行開發(fā)

　　30.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用( )測(cè)算。

　　A.指數(shù)修勻法 B.平均增減量法

　　C.平均發(fā)展速度法 D.二次拋物線趨勢(shì)法

　　31.在應(yīng)用路線價(jià)法估價(jià)中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的( )。

　　A.簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù) B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

　　C.眾數(shù) D.中位數(shù)

　　32.根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地單價(jià)求得一宗臨街深度為50m、臨街寬度為20m的土地總價(jià)為280萬元。

　　標(biāo)準(zhǔn)臨街深度為100m，假設(shè)相同臨街深度的矩形宗地以臨街寬度20m為基準(zhǔn)，每增加臨街寬度1m 單價(jià)增加1%。根據(jù)四三二一法則，求取臨街深度為75m，臨街寬度為25m的矩形宗地單價(jià)為 ( )元/㎡。

　　A.2000 B.2100

　　C.2400 D.2520

　　33.關(guān)于明確估價(jià)目的的說法，正確的是( )。

　　A.估價(jià)目的由價(jià)值類型決定

　　B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定

　　C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定

　　D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定

　　34.房屋征收估價(jià)中，因房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，為完成估價(jià)，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理假定屬于( )。

　　A.未定事項(xiàng)假設(shè) B.背離事實(shí)假設(shè)

　　C.不相一致假設(shè) D.依據(jù)不足假設(shè)

　　35.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的估價(jià)，下列日期中不應(yīng)選為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的是( )。

　　A.估價(jià)作業(yè)期間的某日

　　B.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某日

　　C.估價(jià)報(bào)告出具日期

　　D.估價(jià)報(bào)告出具后的某日

　　參考答案：1.A 2.B 3.D 4.C 5.D 6.B 7.B 8.A 9.B10.C 11.B

　　12.A 13.D 14.C 15.A 16.B 17.D 18.B 19.C 20.D 21.B 22.A

　　23.B 24.B 25.A 26.B 27.C 28.B 29.A 30.C 31.C 32.D 33.C 34.D 35.D

　　二、多項(xiàng)選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)?　　)。

　　A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同

　　B.估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同

　　C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同

　　D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同

　　E.估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括(　　)等。

　　A.按份共有所有權(quán)

　　B.專有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán)

　　D.共用部分持份權(quán)

　　E.長(zhǎng)期使用和租賃

　　3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括(　　)。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有(　　)。

　　A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

　　B.在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)

　　C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行

　　D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括(　　)。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況

　　D.估價(jià)中的不同意見

　　E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

　　6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有(　　)。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.價(jià)值最大化

　　D.權(quán)益上允許

　　E.經(jīng)濟(jì)上可行

　　7.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括(　　)。

　　A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E.管理費(fèi)

　　8.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括(　　)等。

　　A.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

　　B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值

　　C.求取可比實(shí)例價(jià)格

　　D.劃分路線價(jià)區(qū)段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有(　　)等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場(chǎng)供給的過量

　　C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

　　D.人們消費(fèi)觀念的改變

　　E.周圍環(huán)境條件惡化

　　10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有(　　)。

　　A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

　　11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于(　　)。

　　A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)

　　E.正確預(yù)測(cè)了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　12.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括(　　)。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當(dāng)

　　13.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的(　　)。

　　A.投資價(jià)值

　　B.賬面價(jià)值

　　C.市場(chǎng)價(jià)值

　　D.使用價(jià)值

　　E.交換價(jià)值

　　14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括(　　)。

　　A.不需要預(yù)測(cè)未來許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來第一年的收益

　　B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

　　C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

　　E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況

　　15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由(　　)綜合決定的。

　　A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型

　　B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件

　　C.估價(jià)人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

　　參考答案：ADE 　BCD　 BCD　 BDE　 ACDE　ABC 　BCD

　　ABD 　CD 　ACDE　 CE 　DE　 CE　 BCD　 ABE

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表亍錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：房地產(chǎn)其定義在傳統(tǒng)上一般是“土地及其定著物”。通常強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。

　　2、在房地產(chǎn)估價(jià)中，廣義的建筑物通常包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。

　　3、房地產(chǎn)的共有權(quán)在按份共有中，共有人按照其份額對(duì)共有的房地產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

　　4、某宗房地產(chǎn)總建筑面積為1000㎡，建筑物的基底面積為400㎡，其容積率為2.0，其建筑密度為50%。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：N

　　解析：建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。

　　5、房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有、共有和建筑物區(qū)分所有。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。(　)(2005年試題)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：這是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益概念的考查，其中建造物區(qū)分所有權(quán)是個(gè)重要的概念，也是個(gè)反復(fù)考的內(nèi)容。

　　6、地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：地役權(quán)是指土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)效益的權(quán)利。

　　7、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性使房地產(chǎn)之間不可能有替代。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：N

　　解析：一些房地產(chǎn)之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍具有一定程度的替代性。

　　8、具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)的價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看是趨于下降的。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　9、從具體占用者的角度來看，土地在有些情況下是有壽命的，特別是通過政府出讓方式取得的土地使用權(quán)是有期限的。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。

　　10、一般來說，提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　解析：獨(dú)立性，指單獨(dú)使用，不受限制。提高房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性，會(huì)提高其變現(xiàn)能力。

　　11、“五通一平”一般是指具備了道路、給水、燃?xì)�、熱力、供電等基礎(chǔ)設(shè)施或條件以及場(chǎng)地平整。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：N

　　解析：五通一平，一般指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件及場(chǎng)地平整。

　　12、從實(shí)物的角度來看，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括有租約限制的房地產(chǎn)、干凈的房屋所有權(quán)和拖欠工程款的房地產(chǎn)。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：N

　　解析：這是從權(quán)益狀況的角度來劃分的。

　　13、房地產(chǎn)評(píng)估中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：N

　　解析：由估價(jià)目的決定，根據(jù)需要有時(shí)包含無形資產(chǎn)，有時(shí)不包含無形資產(chǎn)。

　　14、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地通常要說明規(guī)劃總用地以及其中建設(shè)用地面積等，不能將建設(shè)用地面積與規(guī)劃總用地面積混淆。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　15、對(duì)于房地產(chǎn)物業(yè)管理情況的描述屬于房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：N

　　解析：屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述。

　　16、房地產(chǎn)用途描述要說明房地產(chǎn)的規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途、登記用途、實(shí)際用途。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　答案：Y

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式、計(jì)算過程，需按公式計(jì)算的，要寫出公式。無計(jì)算過程，只有計(jì)算結(jié)果的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。)

　　1、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。現(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。

　　據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，報(bào)酬率為10%。

　　解：(1)計(jì)算辦公樓現(xiàn)值

　�、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

　　②收益年限=40-6=34年

　�、坜k公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元

　　(2)計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格

　�、僖曳绞褂脵�(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

　�、谝曳绞褂脵�(quán)剩余收益年限=15-4=11年

　�、垡曳绞褂脵�(quán)剩余收益年限價(jià)格為：

　　V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元

　　(3)甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92-689=839.92萬元

　　2、某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元(建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入)，管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利率為6%，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤(rùn)為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年;設(shè)備的重置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。

　　解：(1)計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：

　�、俳ㄔ斐杀�=800萬元

　�、诠芾碣M(fèi)用=800×3%=24萬元

　�、弁顿Y利息=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90萬元

　�、芙ㄖ锏闹刂脙r(jià)格=800+24+54.90+50+120=1048.90萬元

　　(2)計(jì)算建筑物的折舊額：

　　①墻、地面等損壞的折舊額=18萬元

　　②裝修部分的折舊額=200*2/5=80萬元

　�、墼O(shè)備部分的折舊額=110×8/10=88萬元

　　④長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額=(1048.90-18-200-110)×8/50=115.34萬元

　�、萁ㄖ锏恼叟f總額=18+80+88+115.34=301.34萬元

　　房產(chǎn)估價(jià)師考試模擬真題及答案 2

　　1、在房地產(chǎn)估價(jià)過程中給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，聘用單位依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，可依法向沒有過錯(cuò)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師追償。( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P181，房地產(chǎn)估價(jià)師在房地產(chǎn)估價(jià)過程中給當(dāng)事人造成經(jīng)濟(jì)損失，聘用單位依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的，可依法向負(fù)有過錯(cuò)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師追償。

　　2、房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。( )

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P143，房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含房屋權(quán)屬證書費(fèi)。

　　3、以出讓方式取得土地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，其土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限可以根據(jù)實(shí)際情況改變。( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P104，以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。

　　4、非住宅建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。 ( )

　　【正確答案】：Y

　　5、農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有，即除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，都屬于農(nóng)民集體所有。 ( )

　　【正確答案】：Y

　　6、修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前，組織編制機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)原規(guī)劃的實(shí)施情況進(jìn)行總結(jié)，并向原審批機(jī)關(guān)報(bào)告。( )

　　【正確答案】：Y

　　7、目前在我國(guó)凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。 ( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：國(guó)家核準(zhǔn)的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有限期使用。參見教材P12。

　　8、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域可以成立兩個(gè)業(yè)主大會(huì)。 ( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P212，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　9、業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。 ( )

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P212，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　10、訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系受該抵押權(quán)的'影響。( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：參見教材P119，訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃.設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃.設(shè)計(jì)。( )

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P112，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃.設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

　　12、直轄市.市.縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 ( )

　　【答案解析】：參見教材P222-223，直轄市.市.縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

　　13、公益利益就是指絕大多數(shù)人的利益。( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：公共利益具有共享性，但并不是多數(shù)人的利益就一定是公眾利益。參見教材P40。

　　14、物業(yè)的承接驗(yàn)收包括新建物業(yè)的承接驗(yàn)收和原有物業(yè)的承接驗(yàn)收。 ( )

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：參見教材P206，物業(yè)的承接驗(yàn)收包括新建物業(yè)的承接驗(yàn)收和原有物業(yè)的承接驗(yàn)收。

　　15、經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，按保本不盈利的原則確定。( )

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：新的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007] 258號(hào)) 第二十條規(guī)定：“確定經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。參見教材P7。

　　16、建設(shè)單位征收的集體土地，其土地所有權(quán)屬于用地單位。 ( )

　　【正確答案】：N

　　17、城市土地使用制度改革的進(jìn)程中，開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓起初是在澳門特區(qū)開始進(jìn)行的。 ( )