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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》仿真試題及答案
一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)
1.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價(jià)機(jī)構(gòu)
B.估價(jià)師
C.估價(jià)報(bào)告使用者
D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要
答案： D
2.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值類型，本質(zhì)上是由( )決定的。
A.估價(jià)委托人
B.估價(jià)師
C.估價(jià)目的
D.估價(jià)對象
答案： C
3.下列關(guān)于價(jià)值類型的表述中，錯(cuò)誤的是( )。
A.在用價(jià)值為市場價(jià)值
B.投資價(jià)值屬于非市場價(jià)值
C.市場價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用
D.同一估價(jià)對象可能有不同類型的價(jià)值
答案： A
4.李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)李某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個(gè)月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報(bào)酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為( )元。
A.5000
B.12574
C.12650
D.13911
答案： B
5.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是( )。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額
答案： D
6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的( )特性決定的。
A.易受限制
B.相互影響
C.獨(dú)一無二
D.不可移動(dòng)
答案： D
7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是( )。
A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)
B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)
C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)
D.不可分割的房地產(chǎn)
答案： C
8.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是( )。
A.戶型
B.樓層
C.層高
D.裝修
答案： B
9.對于同一估價(jià)對象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評估價(jià)值最大的一般是( )。
A.謹(jǐn)慎價(jià)值
B.市場價(jià)值
C.殘余價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值
答案： B
10.某套200㎡、單價(jià)4000元/㎡的住宅，要求成交時(shí)首付20萬元，余款在3年內(nèi)分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實(shí)際價(jià)格為( )萬元。
A.71.84
B.74.47
C.75.23
D.80.00
二、多項(xiàng)選擇題
1.兩種重新購建價(jià)格可以說是重新購建價(jià)格的基準(zhǔn)，它們分別為( )。
A.重整價(jià)格基準(zhǔn)
B.重建價(jià)格基準(zhǔn)
C.重置價(jià)格基準(zhǔn)
D.折舊價(jià)格基準(zhǔn)
E.替代價(jià)格基準(zhǔn)
2.以下房地產(chǎn)價(jià)格中，應(yīng)當(dāng)定期確定并公布的價(jià)格有( )。
A.基準(zhǔn)地價(jià)
B.市場交易價(jià)
C.標(biāo)定地價(jià)
D.房屋的重置價(jià)格
E.市場成交價(jià)
3.甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有( )。
A.乙地塊比甲地塊貴
B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2
C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等
D.甲地塊比乙地塊貴
E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2
4.房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有( )。
A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費(fèi)者的預(yù)期
C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期
5.商品住宅價(jià)格中的利潤是以( )為基數(shù)核定。
A.征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
B.勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)
C.住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用
D.住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)
E.住宅建筑、安裝工程費(fèi)
6.收益法，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用( )。
A.房地剩余技術(shù)
B.市場剩余技術(shù)
C.土地剩余技術(shù)
D.建筑物剩余技術(shù)
E.自有資金剩余技術(shù)
7.不屬于房地產(chǎn)價(jià)格外部影響因素的是( )。
A.人口因素
B.權(quán)益因素
C.經(jīng)濟(jì)因素
D.區(qū)位因素
E.社會(huì)因素
8.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系是( )。
A.相互影響論
B.相互補(bǔ)充論
C.相互制約論
D.需求帶動(dòng)論
E.成本決定論
9.在房地產(chǎn)估價(jià)中，下列原則對應(yīng)正確的是( )。
A.最高行為準(zhǔn)則與技術(shù)性原則對應(yīng)
B.普適性原則與特殊原則對應(yīng)
c.謹(jǐn)慎原則與特殊原則對應(yīng)
D.技術(shù)性原則與謹(jǐn)慎原則對應(yīng)
E.技術(shù)性原則與普適性原則對應(yīng)
10.不屬于市場法估價(jià)的步驟是( )。
A.搜集交易實(shí)例
B.查看交易成功的比例
C.比較價(jià)格的最大差距
D.選取可比實(shí)例
E.對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?/p>
11.路線價(jià)法用于宗地估價(jià)，其結(jié)果的可信度主要取決于( )的健全與否。
A.路線價(jià)
B.深度百分率
C.宗地形狀
D.臨街狀態(tài)
E.土地形狀
12.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素，主要有( )。
A.政治安定狀況
B.社會(huì)治安狀況
C.房地產(chǎn)投資
D.房地產(chǎn)投機(jī)
E.城市化
13.預(yù)期原理是( )等估價(jià)方法的理論依據(jù)。
A.市場比較法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
E.路線價(jià)法
14.應(yīng)用路線價(jià)法需要進(jìn)行( )等修正。
A.臨街深度
B.土地形狀
C.交易日期
D.交易情況
E.臨街寬度
15.以下屬于估價(jià)報(bào)告內(nèi)在質(zhì)量的有( )。
A.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性
B.估價(jià)方法選用的正確性
C.參數(shù)選擇的合理性
D.文字表述水平
E.文字格式及印刷質(zhì)量
參考答案：1、DE 2、ACD 3、DE 4、ACDE 5、ABDE 6、CD 7、BD 8、BC
9、AB 10、BC 11、AB 12、ABDE 13、BD 14、AB 15ABC
三、判斷題
1.估價(jià)假設(shè)是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價(jià)師對于那些估價(jià)所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。( )
2.房地產(chǎn)價(jià)格通常有上下波動(dòng)，在短期內(nèi)可以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢。( )
3.現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評估的不一定是公開市場價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市拆遷房屋估價(jià)不應(yīng)采用公開市場價(jià)值。( )
4.就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。( )
5.在市場法估價(jià)中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。( )
6.在同一地區(qū)、同一時(shí)期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。( )
7.在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價(jià)格可能低于“五通一平”的土地價(jià)格。( )
8.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)人。( )
9.對于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設(shè)開發(fā)法。( )
10.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。( )
11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。( )
12.交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格。( )
13.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價(jià)在其估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值，調(diào)整為基準(zhǔn)日期時(shí)的值。( )
14.人口密度過高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。( )
15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨(dú)一無二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。( )
參考答案：
1-5:√××√× 6-10:××√√√ 11-15:√××√×
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