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2017房產(chǎn)估價(jià)師《師理論與方法》預(yù)測(cè)題及答案
一、單項(xiàng)選擇(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)
1.房地產(chǎn)估價(jià)師從某種意義上講是( B )房地產(chǎn)的價(jià)值
A.發(fā)明 B. 發(fā)現(xiàn) C. 創(chuàng)造 D.穩(wěn)定
2.一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有( B )的特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)
A.獨(dú)一無(wú)二和共給有限 B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大
C.流動(dòng)性差和價(jià)值量大 D.不可移動(dòng)和用途多樣
5.從房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)看，( D )
A.土地即田地、地面 B.土地是自然物、自然力或自然資源
C.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)，是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體”
D.土地是三維立體的，是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間
6.關(guān)于房地產(chǎn)的十個(gè)主要特性中，下列說法有誤的是( A )
A.可移動(dòng)性、獨(dú)一無(wú)二性、易變現(xiàn)性 B.相互影響性、易受限制性
C.壽命長(zhǎng)久性、數(shù)量有限性、用途多樣性 D.價(jià)值高大性、保值增值性
7.把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)是按下列哪項(xiàng)劃分的( B )
A.收益性 B.用途 C.市場(chǎng)性 D.地段
8.房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況主要是( D )
A.全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況 B.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況
C.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況 D.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況
10.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率為50%,樓面
地價(jià)為2000 元/㎡，則土地單價(jià)為( C )元/㎡
A.1000 B.2000 C.2500 D.5000
11.甲、乙、丙3宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元，建筑容積率分別為5.5、5、4.5，若該3宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買者會(huì)選擇(D )
A. 甲土地 B.乙土地 C.丙土地 D.甲、乙兩土地均可
12.有一塊土地甲的樓面地價(jià)為2000元/㎡，建筑容積率為5，另有一塊土地乙的樓面地價(jià)1500元/㎡，建筑容積率為7，若兩宗地的土地面積等其他條件相同，其總價(jià)相比為( C )
A.甲等于乙 B.甲大于乙 C.甲小于乙 D.難以判斷
14.反映家庭人口數(shù)量等情況，對(duì)于住宅類型的選擇等有重要參考價(jià)值的是( A )
A.人口家庭構(gòu)成 B.人口年齡構(gòu)成 C.人口素質(zhì)構(gòu)成 D.人口職業(yè)構(gòu)成
15.下列不屬于房地產(chǎn) 區(qū)位因素的是( B )
A.交通 B.用途 C.環(huán)境 D.樓層
16.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是( A )
A.房地產(chǎn)投機(jī) B.物價(jià)變動(dòng) C.財(cái)政收支狀況 D.居民收入水平
17.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中，“城市化”屬于( A )
A.社會(huì)因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D.行政因素
18.房地產(chǎn)估價(jià)工作的性質(zhì)，決定了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則是( D )
A.合法原則 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 C.謹(jǐn)慎原則 D.獨(dú)立、客觀、公正原則
19.某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)請(qǐng)你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為( A )
A.2006年5月30日 B.現(xiàn)在 C.2006年6月20日 D.2006年7月20日
21.下列關(guān)于搜集交易實(shí)例的幾種途徑中，表述有誤的一項(xiàng)是( D )
A.查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 B.同行之間互相提供
C.參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息和有關(guān)資料
D.假裝成房地產(chǎn)購(gòu)買者，與房地產(chǎn)出售者，如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等洽談，取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料的行為是違法行為
22.獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在( D )的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說均是公平合理的價(jià)值
A.委托人 B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C.管理部門 D.中立
23.下列關(guān)于取可比實(shí)例的說法中，有誤的一項(xiàng)是( D )
A.可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)
B.可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般不能作為可比實(shí)例
C.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常成交價(jià)格，或可修正的正常成交價(jià)格
D.選取可比實(shí)例的數(shù)量在實(shí)際中是越多越好
24.選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的( A )范圍內(nèi)
A.0.5—2倍 B.1.5—2.0倍 C.0.5—1.5倍 D.1.0—1.5倍
26.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)中，統(tǒng)一付款方式是指( D )
A.統(tǒng)一以人民幣表示 B.統(tǒng)一用建筑面積
C.統(tǒng)一采用單價(jià) D.統(tǒng)一折算為成交時(shí)點(diǎn)一次付清
27.下列敘述正確的是( C )
A.房地產(chǎn)市場(chǎng)不是地區(qū)性市場(chǎng) B.房地產(chǎn)價(jià)格不易受個(gè)別行為影響
C.房地產(chǎn)之間不能完全替代 D.房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二性使房地產(chǎn)具有獨(dú)占性
28.以下哪一項(xiàng)對(duì)價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的( D )
A.房地產(chǎn)的權(quán)益和區(qū)位 B.房地產(chǎn)權(quán)益
C.房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益 D.房地產(chǎn)的區(qū)位
29.成本法最基本的公式是( C )。
A.房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊
B.房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊
C.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)價(jià)值=重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物折舊
30.下列說法不屬于重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路的是( C )。
A.房地產(chǎn)重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路
B.土地重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路
C.具體價(jià)格重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路
D.建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路
31.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為( C )。
A.75%
B.79%
C.81%
D.84%
32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場(chǎng)價(jià)格為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價(jià)格3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為( A )萬(wàn)元。
A.824
B.924
C.844
D.944
33.重置價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是( C )的體現(xiàn)。
A.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理
B.均衡原理
C.替代原理
D.對(duì)立原理
34.收益法是以( D )為基礎(chǔ)的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.預(yù)期原理
35.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)每年的凈收益為8萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( A )。
A.94.12
B.92.14
C.91.24
D.93.25
二、多項(xiàng)選擇(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。) 1.不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，是因?yàn)? )。
A.估價(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍可能不同
B.估價(jià)委托機(jī)構(gòu)的不同，估價(jià)的性質(zhì)可能不同
C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，估價(jià)方法也可能不同
D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)的不同，評(píng)估的價(jià)值類型可能不同
E.估價(jià)依據(jù)不同，估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同
2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括( )等。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長(zhǎng)期使用和租賃
3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括( )。
A.最佳區(qū)位
B.最佳規(guī)模
C.最佳用途
D.最佳集約度
E.最佳收益
4.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有( )。
A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地
B.在寫字樓旁新建大型游樂場(chǎng)
C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行
D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路
E.常常遭受洪水威脅
5.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括( )。
A.實(shí)地查勘記錄
B.委托人名片
C.估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況
D.估價(jià)中的不同意見
E.估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見
6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有( )。
A.法律上許可
B.技術(shù)上可能
C.價(jià)值最大化
D.權(quán)益上允許
E.經(jīng)濟(jì)上可行
7.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括( )。
A.取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金
B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
E.管理費(fèi)
8.運(yùn)用路線價(jià)法估價(jià)的步驟包括( )等。
A.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)
B.計(jì)算臨街土地的價(jià)值
C.求取可比實(shí)例價(jià)格
D.劃分路線價(jià)區(qū)段
E.交易情況修正
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場(chǎng)供給的過量
C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷
D.人們消費(fèi)觀念的改變
E.周圍環(huán)境條件惡化
10.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。
A.估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別
B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額
C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失
D.建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額
E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊
11.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于( )。
A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力
B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
12.在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括( )。
A.形狀相似
B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段
C.面積接近
D.地塊相連
E.可及性相當(dāng)
13.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的( )。
A.投資價(jià)值
B.賬面價(jià)值
C.市場(chǎng)價(jià)值
D.使用價(jià)值
E.交換價(jià)值
14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括( )。
A.不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的收益
B.指明了房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)
C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解
D.不必直接依靠與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來(lái)求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率
E.資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況
15.房地產(chǎn)估價(jià)中，估價(jià)方法的選擇，是由( )綜合決定的。
A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類型
B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件
C.估價(jià)人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量
參考答案：
1：ADE 2:BCD 3:BCD 4:BDE 5:ACDE 6:ABC 7:BCD
8:ABD 9:CD 10:ACDE 11:CE 12:DE 13:CE 14:BCD 15:ABE
三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表亍錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)
1、某一地帶有鐵路，則鐵路一定是增值因素。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，因?yàn)闀?huì)覺得吵，則鐵路可能是貶值因素。
2、一般情況下，商場(chǎng)與住宅相比，樓層對(duì)價(jià)格的影響比朝向?qū)r(jià)格的影響大。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。
3、在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：在居住用途中，由于高密度多層住宅的土地利用率較高，其經(jīng)濟(jì)地租曲線的梯度較低密度平房住宅大。
4、交通時(shí)間距離是指通過道路等來(lái)連接的距離，有時(shí)受路況、交通管制等的影響。這種距離雖然不遠(yuǎn)，但可及性、便捷性可能并不好。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：這是交通路線距離的概念。
5、一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，在任何情況下單位價(jià)格都較低。
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：一般地說，凡是面積過于狹小而不利于經(jīng)濟(jì)使用的土地，單位價(jià)格都較低。但也會(huì)有例外，比如如果相鄰?fù)恋氐氖褂谜呒庇谫I這塊地，可能會(huì)使這塊小地的價(jià)格很高。
6、如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價(jià)格會(huì)高于較小面積土地的單位價(jià)格。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：如果地方市場(chǎng)僅能接受小型建筑型態(tài)，較大面積土地的單位價(jià)格會(huì)低于較小面積土地的單位價(jià)格
7、供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值
8、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常是不計(jì)入容積率的。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計(jì)容積率。
9、某一地區(qū)的人口機(jī)械增長(zhǎng)率是該地區(qū)一年內(nèi)人口因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的該地區(qū)人口增減的相對(duì)數(shù)與其同期年平均總?cè)藬?shù)之比。 ( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
解析：機(jī)械增長(zhǎng)率是指在一定時(shí)期內(nèi)遷入和遷出因素導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。
10、稅收是影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度政策因素之一，在買方市場(chǎng)條件下減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，降低開發(fā)商成本，在買方市場(chǎng)條件下，開發(fā)商為促進(jìn)成交，會(huì)更樂于降價(jià)促銷，導(dǎo)致價(jià)格下降。
11、低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：低價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平降低。同理，高價(jià)格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。
12、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的住房相關(guān)規(guī)劃和計(jì)劃主要有住房建設(shè)規(guī)劃和年度計(jì)劃、住房保障發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃。
13、限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價(jià)格一般會(huì)下降。
14、高收入者收入的增加比中低收入者收入的增長(zhǎng)更能增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：N
15、中國(guó)目前的統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。( )
Y.對(duì)
N.錯(cuò)
答案：Y
解析：中國(guó)目前統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。
四、計(jì)算題(共2題。要求列出算式和計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過程，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)
1.某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000㎡，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ㎡，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/㎡，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值(8分)
2.某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000 ㎡，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ ㎡(含裝修、設(shè)備費(fèi))，專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購(gòu)建價(jià)格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購(gòu)建價(jià)格的6.5%，投資利潤(rùn)率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為500萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為10年，已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/㎡，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購(gòu)置費(fèi)用為180萬(wàn)元，安裝費(fèi)用為60萬(wàn)元;而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/㎡，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)
四、計(jì)算題
1.解：
1)總有效毛收人A=40000×0.7×(1-20%) ×40×12=1075.2(萬(wàn)元)
2)總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C=30×12+1075.2×8%≈446.02(萬(wàn)元)
3)年凈收益a=A-C=1075.2-446.02=629.18(萬(wàn)元)，
或a=4×0.7×(1-20%)×40×12×(1-8%)-30×12=629.18(萬(wàn)元);
4)土地總價(jià)L=40000/4×2100=2100(萬(wàn)元);
5)年土地凈收益aL=2100×8%/[1-1/(1+8%)40-5]=180.19(萬(wàn)元);
6)年建筑物凈收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99(萬(wàn)元);
7)建筑物總價(jià)B=448.99/10%×[1-1/(1+10%)40-5]=4330.13(萬(wàn)元)
8)房地產(chǎn)價(jià)值V=L+B=2100+4330.13=6430.13(萬(wàn)元)
2.解：
(1)重新購(gòu)建價(jià)格C總
方法一：
1)單價(jià)計(jì)算(每平方米重新購(gòu)建價(jià)格為C)
�、俳ㄖ惭b成本=1200元/㎡;
�、趯I(yè)費(fèi)用=1200×8%=96(元/㎡);
�、酃芾碣M(fèi)用=(1200+96)×3%=38.88(元/㎡);
�、茕N售費(fèi)用=C×3%;
⑤投資利息=(1200+96+38.88+C×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[(1+6%)0.5-1]≈88.930+C×0.2%;
�、掬N售稅費(fèi)=C×6.5%;
⑦投資利潤(rùn)=(1200+96+38.88+ C×3%)×35%=467.208+ C×1.05%;
�、嗝科椒矫字匦沦�(gòu)建價(jià)格C=(①+②+③+④+⑤+⑥+⑦)=(1200+96+38.88+ C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%)，
2)總價(jià)計(jì)算
�、俳ㄖ惭b成本=1200×30000=3600(萬(wàn)元);
�、趯I(yè)費(fèi)用=3600×8%=288(萬(wàn)元);
�、酃芾碣M(fèi)用=(3600+288)×3%=116.64(萬(wàn)元);
�、茕N售費(fèi)用=C總×3%;
⑤投資利息=(3600+288+116.64+C總×3%)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(3600+288+116.64+C總×3%) ×40%×[(1+6%)0.5-1]=266.79+C總×0.2%;
�、掬N售稅費(fèi)=C總× 6.5%;
⑦投資利潤(rùn)=(3600+288+116.64+C總×3%) ×35%=1401.624+C總×l.05%;
�、嘀匦沦�(gòu)建價(jià)格C總=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C總×3%+266.79+C總×0.2%+C總×6.5%+1401.624+C總×1.05%，
解得C總=6356.394萬(wàn)元。
方法二：
每平方米重新購(gòu)建價(jià)格C=[1200×(1+8%)×(1+3%)+C×3%]×60%×(1+6%)1.5+ [1200×(1+8%)×(1+3%)+C × 3%× 40%×(1+6%)0.5]+C×6.5%+[1200×(1+8%)x(1+3%)+C×3%]×35%，
解得C=2118.798(元/㎡)，
則重新購(gòu)價(jià)格=2118.798×30000=6356.394(萬(wàn)元)。
(2)折舊計(jì)算
1)可修復(fù)費(fèi)用=35萬(wàn)元;
2)裝修折舊費(fèi)=500 × 1/5 × 3=300(萬(wàn)元);
3)設(shè)備折舊費(fèi)=200×1/10×3=60(萬(wàn)元);
4)長(zhǎng)壽命項(xiàng)目折舊費(fèi)=(6356.394+35-500-200)×1/60×3=281.069(萬(wàn)元);
5)缺乏電梯的功能折舊費(fèi)=(32×85%-30 × 80%)×12×3/8%×[1-1/(1+8%)57]-(180+60)=1182.085(萬(wàn)元);
6)功能過剩引起的折舊費(fèi)=1/8%×[1-1/(1+8%)57]=12.344(萬(wàn)元)。
(3)建筑物現(xiàn)值計(jì)算
V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90(萬(wàn)元)。
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