房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)解讀

時(shí)間：2020-09-17 15:57:29 房產(chǎn)估價(jià)師我要投稿

2016房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)解讀

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2016房地產(chǎn)估價(jià)師考點(diǎn)解讀

　　房地產(chǎn)的特性(10特性)

　　1.不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　房地產(chǎn)位置固定，不可移動(dòng)。其自然地理位置不可移動(dòng)，但其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能發(fā)生變化。

　　不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)不是全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，而是地區(qū)區(qū)域市場(chǎng)

　　例題5：房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于(　)。

　　A.土地總量有限

　　B.規(guī)劃限制

　　C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)

　　D.價(jià)值量大

　　『正確答案』C

　　2.獨(dú)一無(wú)二(掌握)

　　也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性

　　沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價(jià)格容易受個(gè)別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式

　　盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競(jìng)爭(zhēng)，這是估價(jià)替代原理的基礎(chǔ)

　　例題6：房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了(　)。

　　A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

　　E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　『正確答案』ABCD

　　3.壽命長(zhǎng)久(熟悉)

　　對(duì)于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長(zhǎng)久。

　　可以為其占用者帶來(lái)持續(xù)不斷的利益

　　注意土地出讓年限對(duì)房地產(chǎn)使用收益年限的限制：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓房地產(chǎn)人的使用期限不得超過(guò)原出讓年限扣減已經(jīng)使用年限后的'余額

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動(dòng)續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期，或者申請(qǐng)續(xù)期但是依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

　　4.供給有限(熟悉)

　　供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性

　　原因

　　■土地總量不可增加

　　■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑

　　5.價(jià)值量大(熟悉)

　　單價(jià)高，總價(jià)大

　　6.用途多樣(熟悉)

　　也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性

　　一宗房地產(chǎn)可以有多種不同的用途

　　用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：

　　政府的用途管制——符合城市規(guī)劃(合法原則)

　　不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題(最高最佳使用原則)

　　7.相互影響(熟悉)

　　房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)沫h(huán)境產(chǎn)生相互的影響

　　房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)康禺a(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受鄰近房地產(chǎn)的影響

　　外部性：正外部性——某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受益，而受益者無(wú)需為此花費(fèi)代價(jià)。負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)主體行為使他人受損，而該經(jīng)濟(jì)主體卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本。

　　8.易受限制(熟悉)

　　政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：

　　管制權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)的利用做出直接限制，如利用城市規(guī)劃限制用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目。

　　征收權(quán)——為了公共利益而征收

　　征稅權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)課稅

　　充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或消失而無(wú)繼承人的情況下可無(wú)償收回房地產(chǎn)

　　9.難以變現(xiàn)

　　也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差

　　變現(xiàn)能力是在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度

　　房地產(chǎn)交易手續(xù)復(fù)雜，成交時(shí)間長(zhǎng)，變現(xiàn)能力差

　　當(dāng)房地產(chǎn)權(quán)利人急需而不得不將房地產(chǎn)快速轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時(shí)，只有以相當(dāng)幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)

　　影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的主要因素(七項(xiàng))：通用性(用途轉(zhuǎn)化的能力)、獨(dú)立使用性、房地產(chǎn)價(jià)值的大小、房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度、區(qū)位、該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

　　10.保值增值(了解)

　　引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因(五方面)：對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良——投資增值，外部經(jīng)濟(jì)——自然增值，需求增加導(dǎo)致稀缺性增加——自然增值，通貨膨脹——保值，房地產(chǎn)使用管制改變——自然增值。

　　房地產(chǎn)具有保值功能——能抵御通貨膨脹

　　房地產(chǎn)增值的速度可以抵消貨幣的貶值速度

　　房地產(chǎn)的保值是從總體趨勢(shì)來(lái)講，波浪式上升，不排除波動(dòng)

　　例題7：房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于(　)引起的

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

　　D.改進(jìn)物業(yè)管理

　　E.周?chē)h(huán)境改善

　　『正確答案』CE