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房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)分析

時(shí)間:2024-09-20 13:29:18 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿
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2016房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)分析

  2016房產(chǎn)估價(jià)師考試將至,不知道大家的備考工作進(jìn)行到哪里了?下面由yjbys小編帶來(lái)一套理論與方法部分的考點(diǎn)分析,希望能對(duì)大家有幫助。

2016房產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)分析

  房地產(chǎn)的種類

  1.按用途分類(10類)

  居住房地產(chǎn)

  商業(yè)房地產(chǎn)

  辦公房地產(chǎn)

  旅館房地產(chǎn)

  餐飲房地產(chǎn)

  體育和娛樂房地產(chǎn)

  工業(yè)房地產(chǎn)

  農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

  特殊用途房地產(chǎn)

  綜合用途房地產(chǎn)

  2.按開發(fā)程度分類(5類)(掌握)

 、派——無(wú)基礎(chǔ)設(shè)施

  ⑵毛地——有基礎(chǔ)設(shè)施+未拆遷

 、鞘斓——完善的基礎(chǔ)設(shè)施+場(chǎng)地平整可直接建造建筑物

 、仍诮üこ——已開工但尚未建成,不具備使用條件的項(xiàng)目(包括緩建工程)

  【重點(diǎn)】

  緩建工程也是在建工程

  判定是否為在建工程,以是否完成工程竣工驗(yàn)收為標(biāo)志,有無(wú)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

  現(xiàn)房——已建造完成+可直接使用

  【重點(diǎn)】熟地的類型(掌握)

  平都是指場(chǎng)地平整,三通指水、電、路 ;五通指水(供水和排水)電、路再加上電信;七通再加上熱力和燃?xì)?/p>

  某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣希謩e為道路20元,燃?xì)?8元,供水14元,排水16元,熱力12元,供電25元,通信8元,場(chǎng)地平整15元,則該地區(qū)五通一平的正常費(fèi)用是( )元/平方米

  A.98    B.102   C.108   D.116

  『正確答案』A

  『答案解析』五通指水(供水和排水)電路再加上電信。上題為 道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98

  3.按實(shí)物形態(tài)分類(9類)

 、磐恋——分為空地和有建筑物的土地

 、平ㄖ——分為以建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物

 、峭恋嘏c建筑物的綜合體

  ■土地+現(xiàn)房

  ■土地+在建工程

 、确康禺a(chǎn)的局部

 、晌磥(lái)狀況下的房地產(chǎn)——期房

 、室呀(jīng)滅失的房地產(chǎn)——如已拆遷和完全損毀的房屋

 、爽F(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分

  ■建筑物的裝飾裝修部分

  ■不可修復(fù)的房地產(chǎn)損害造成的價(jià)值減損

 、桃苑康禺a(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)

  ⑼整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

  4.按權(quán)益狀況分類20類

 、“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。“干凈”的含義(6大特征) 房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)為單獨(dú)所有,沒有出租、未設(shè)立地役權(quán)、抵押權(quán)或其他任何形式的他項(xiàng)權(quán)利,無(wú)拖欠建設(shè)工程價(jià)款,未被查封,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地審批、施工許可、竣工驗(yàn)收等手續(xù)齊全,產(chǎn)權(quán)明確。

 、“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn),如房改成本價(jià)購(gòu)買的公有住房,以及經(jīng)濟(jì)適用房

  ⑶“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn),如鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)房地產(chǎn),以及農(nóng)村村民住宅等

 、裙灿械姆康禺a(chǎn)。共有包括:按份共有和共同共有。

  處分共有房地產(chǎn),應(yīng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意,除非共有人之間另有約定。

  按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其份額,其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

  一般情況下共有人承擔(dān)連帶債務(wù)。

  共有的房地產(chǎn)作重大修繕,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意,除非共有人之間另有約定。管理按約定,無(wú)約定的各共有人都有管理的權(quán)利義務(wù)。

 、捎邢蕻a(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。

  ⑹有租約限制的房地產(chǎn)。

  ⑺設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)。

  ⑻設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)。

 、陀型锨方ㄔO(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。拖欠形式有:拖欠施工方價(jià)款,拖欠銀行價(jià)款。建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán),承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。建筑工程價(jià)款包括為建筑工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用,不包括承包人因發(fā)包人違約帶來(lái)的損失。

 、我岩婪ü媪腥胝魇、征用范圍的房地產(chǎn)。

 、媳灰婪ú榉、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。

 、虚_發(fā)建設(shè)手續(xù)不齊全的房地產(chǎn)。

 、逊课菟袡(quán)、土地使用權(quán)不明確或者歸屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。

 、遗R時(shí)用地或者臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)。

  ⒂違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。

  ⒃房地產(chǎn)的租賃權(quán)。

 、盏匾蹤(quán)。

 、址康禺a(chǎn)的抵押權(quán)。

 、追康禺a(chǎn)的空間利用權(quán)。

 、胤康禺a(chǎn)中的無(wú)形資產(chǎn)。

  5.按是否產(chǎn)生收益分類

  收益性房地產(chǎn)

  非收益性房地產(chǎn)

  判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn),不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益,而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

  6.按經(jīng)營(yíng)使用方式分類

  銷售——可采用市場(chǎng)法

  出租——可采用收益法

  營(yíng)業(yè)——可采用收益法

  自用——主要用成本法

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