物業(yè)管理企業(yè)“營改增”應(yīng)對與稅務(wù)籌劃
“營改增”政策是中國稅制的一次重大變革，“營改增”將會給物業(yè)管理企業(yè)帶來很大的影響，有利有弊。能否享受政策的紅利取決于物業(yè)管理公司自身的能力和水平。
如何根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，為行業(yè)管理者決策提供方向性指引，為財(cái)務(wù)部門積極應(yīng)對稅制轉(zhuǎn)變做好準(zhǔn)備?如何適應(yīng)“營改增”稅制改革，進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化?這是當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)問題。
由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，我們從一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個(gè)方面來討論“營改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營改增”前，物業(yè)管理公司實(shí)行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(一)“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響
對于一般納稅人來說，當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額==當(dāng)期銷項(xiàng)稅額—當(dāng)期抵扣的可進(jìn)項(xiàng)稅額，銷項(xiàng)稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。
但是，增值稅是就增值部分計(jì)稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應(yīng)繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計(jì)稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負(fù)擔(dān)�！盃I改增”對一般納稅人稅收負(fù)擔(dān)的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實(shí)際情況加以分析。
假設(shè)物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費(fèi)為A，假設(shè)只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A：
進(jìn)一步分析可知，若進(jìn)項(xiàng)稅額<0.006a，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升，若進(jìn)項(xiàng)稅額>0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。
如，一個(gè)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)100萬元的物業(yè)項(xiàng)目：
因當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期抵扣的可進(jìn)項(xiàng)稅額得知，若進(jìn)項(xiàng)稅額為0.6萬元時(shí)，應(yīng)繳納的增值稅額為5萬元。與原按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比相等，若進(jìn)項(xiàng)稅額>0.6萬元(0.006A)，為1萬元時(shí)，繳納的稅額為4.6萬元，小于應(yīng)繳納的稅額5萬元(0.05A)，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。同理，若進(jìn)項(xiàng)稅額<0.6萬元(0.006A)時(shí)，“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升。
換另一個(gè)角度分析，假設(shè)某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年?duì)I業(yè)額為X，“營改增”前的成本費(fèi)用為Y，“營改增”后的成本費(fèi)用為Z，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006>0.006X，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。
(二)“營改增”對小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響
對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=(全部價(jià)款+價(jià)外費(fèi)用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負(fù)大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進(jìn)一步的提升。
(三)稅負(fù)臨界點(diǎn)分析
稅負(fù)臨界點(diǎn)即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時(shí)其稅負(fù)相等，臨界點(diǎn)可以通過計(jì)算得出。
假設(shè)物業(yè)管理公司銷售額為a，進(jìn)項(xiàng)稅額為b：
若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負(fù)相同時(shí)即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當(dāng)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額為銷售額的3%時(shí)，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負(fù)相等。
(四)“營改增”對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作的影響
“營改增”之后，物業(yè)管理公司將納入到增值稅體系當(dāng)中，這將促使物業(yè)管理公司不得不更加規(guī)范自己的財(cái)務(wù)管理制度，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展的要求來不斷完善原有的財(cái)務(wù)制度。
物業(yè)管理公司將不得不根據(jù)“營改增”政策要求來統(tǒng)一核算口徑，不斷提高財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和有效性，進(jìn)而保證財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，提高財(cái)務(wù)管理工作水平和質(zhì)量。物業(yè)管理公司需不斷擴(kuò)大稅負(fù)效應(yīng)，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益。
“營改增”之后，物業(yè)管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據(jù)“營改增”稅制改革的要求來調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并要對其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級和優(yōu)化。
(五)物業(yè)管理企業(yè)需要關(guān)注的“營改增”問題
1、物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)開具增值稅專用發(fā)票要區(qū)別對待。
租賃給其他個(gè)人的情況下不能開具增值稅專用發(fā)票。用于與公司經(jīng)營有關(guān)的事項(xiàng)可以開具增值稅專用發(fā)票。
2、物業(yè)公司代自來水公司、供電局收取的水電費(fèi)開具的發(fā)票不同
物業(yè)公司代收的水電費(fèi)，應(yīng)按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發(fā)票。自來水公司、供電局給物業(yè)公司可以開具增值稅專用發(fā)票。
開發(fā)商從市政部門購買水電再轉(zhuǎn)售給租戶的，對于轉(zhuǎn)售收入是按照銷售水電所適用的17%稅率計(jì)算增值稅還是按照經(jīng)營租賃服務(wù)所適用的11%稅率計(jì)算增值稅，目前尚未有明確的規(guī)定，需要進(jìn)一步向稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)。
3、營改增后，原帳上應(yīng)交稅費(fèi)那部分余額應(yīng)如何做賬務(wù)處理?后續(xù)收到的物業(yè)費(fèi)需開具增稅發(fā)票，做賬時(shí)是否仍按此規(guī)則計(jì)算繳納增值稅(尤其是預(yù)收的.那部分)?應(yīng)如何計(jì)算當(dāng)期應(yīng)繳納增值稅?
原來每月按實(shí)際開營票金額作為繳納營業(yè)稅依據(jù)(即，當(dāng)月收到的全額物業(yè)費(fèi)，含預(yù)收以后月份的物業(yè)費(fèi))，實(shí)際做賬時(shí)，按權(quán)責(zé)發(fā)生制對每月收入進(jìn)行確認(rèn)并計(jì)提營業(yè)稅金及附加，這樣對于預(yù)收的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)交稅費(fèi)等就會出現(xiàn)借方余額(預(yù)交)。
1)根據(jù)營業(yè)稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，物業(yè)管理企業(yè)收到預(yù)收賬款時(shí)不產(chǎn)生納稅義務(wù)，但因?yàn)槭盏筋A(yù)收款時(shí)全額開具了發(fā)票，故全額計(jì)算繳納了營業(yè)稅。原賬上應(yīng)交稅費(fèi)的借方余額可以比照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定申請?jiān)鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)退還提前繳納的營業(yè)稅。如果收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)退還的營業(yè)稅，則借記“銀行存款”貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅”;如果主管稅務(wù)機(jī)關(guān)裁定不予退還，則逐期借記“營業(yè)稅金及附加”貸記“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交營業(yè)稅”。
2)后續(xù)收到物業(yè)費(fèi)全額開具增值稅發(fā)票的，應(yīng)當(dāng)在收款時(shí)全額計(jì)算繳納增值稅，之后按照權(quán)責(zé)發(fā)生制分期確認(rèn)營業(yè)收入。
收款時(shí)的賬務(wù)處理如下：
借：銀行存款/庫存現(xiàn)金
貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅
預(yù)收賬款
3)物業(yè)企業(yè)一般納稅人按照營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十一條至二十三條的規(guī)定計(jì)算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。
4、注意明確物業(yè)管理費(fèi)的收取方式和開票主體。
根據(jù)目前許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的通行做法，租賃合同中包含了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，租戶不再與物業(yè)管理公司另行簽署物業(yè)服務(wù)合同，對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的支付，通常有兩種做法：一是租戶向開發(fā)商支付物業(yè)管理費(fèi)，由開發(fā)商開具發(fā)票;二是在租賃合同中明確開發(fā)商代物業(yè)管理公司收取物業(yè)管理費(fèi)，由物業(yè)管理公司向租戶開具發(fā)票。對于第一種模式，開發(fā)商既出租物業(yè)又提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)從主業(yè)適用稅率，按經(jīng)營租賃服務(wù)11%繳納增值稅，增加了開發(fā)商的稅務(wù)成本。相較而言，第二種模式更利于開發(fā)商的稅務(wù)籌劃，但因物業(yè)管理公司與租戶無直接合同關(guān)系，物業(yè)管理公司向租戶開具增值稅專用發(fā)票存在一定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
5、免租期可能被認(rèn)定為視同銷售。
商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營通常會約定一定期限的免租期，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四(一)條：單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人提供無償服務(wù)視同銷售。因此，免租期存在被認(rèn)定為視同銷售的風(fēng)險(xiǎn)。許多開發(fā)商在租賃合同中已不再使用“免租”字眼，改稱“裝修期”。
6、物業(yè)公司的小區(qū)停車費(fèi)是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃的繳納11%的增值稅?若停車費(fèi)按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條進(jìn)行，有可能申請簡易征收嗎?
1、根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文件附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》附：稅目解釋的規(guī)定，停車服務(wù)屬于一銷售服務(wù)/(六)現(xiàn)代服務(wù)/5租賃服務(wù)/經(jīng)營性租賃服務(wù)/車輛停放服務(wù)按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。增值稅一般納稅人不動(dòng)產(chǎn)租賃的適用稅率為11%。
2、如果公司服務(wù)業(yè)連續(xù)12月銷售總額小于500萬元，可以不登記為一般納稅人，并按小規(guī)模納稅人計(jì)算繳納增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第四條規(guī)定，征收率5%。
3、根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第(九)第1點(diǎn)和(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號)第三條第(一)點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按征收率5%繳納。
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