提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要性

　　導(dǎo)語： 物業(yè)管理單位代收代繳水費(fèi)、電費(fèi)等政府定價的價格，必須按分類價格分別執(zhí)行，不得自行加價，不得以任何借口混合收費(fèi)。

　　10月30日，家住淮安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)盛華心港灣小區(qū)的張先生與小區(qū)保安起了爭執(zhí)。

　　當(dāng)天上午9點(diǎn)多，張先生開車外出，經(jīng)過小區(qū)大門時，物業(yè)放下道桿，要求其繳納2014年至今的停車費(fèi)。張先生拒絕后，雙方發(fā)生爭執(zhí)。一個多小時候后，在警方的協(xié)調(diào)下，張先生得以出門。當(dāng)天中午12點(diǎn)左右，張先生的妻子下班開車回家，又被保安堵在大門口不給進(jìn)。

　　張先生認(rèn)為，進(jìn)出小區(qū)是業(yè)主最基本的權(quán)利，物業(yè)無權(quán)不讓業(yè)主進(jìn)家門，他保留追究物業(yè)公司不當(dāng)行為的權(quán)利。同時，張先生質(zhì)疑，小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂合同時并不具備從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)，那么，簽訂的物業(yè)合同是否有效呢?

　　業(yè)主質(zhì)疑

　　簽訂物業(yè)合同的日期是2014年8月8日，可物業(yè)拿執(zhí)照的日期是2014年9月30日，獲得暫定三級資質(zhì)的日期是2015年6月1日。這合同有效嗎?

　　張先生告訴記者，他不愿交納停車費(fèi)的原因，是因?yàn)樗�認(rèn)為物業(yè)資質(zhì)不合法。張先生告訴記者，2014年8月8日，小區(qū)業(yè)委會引入藍(lán)庭物業(yè)服務(wù)有限公司管理小區(qū)。近期，在小區(qū)業(yè)主要求下，該公司將其成立日期、服務(wù)資質(zhì)和與業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行了公示。

　　從公示的材料中，張先生發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的生效日期為2014年8月8日，而物業(yè)公司工商營業(yè)執(zhí)照上的日期卻是2014年9月30日，由此，張先生質(zhì)疑，該物業(yè)公司在未依法成立之前即簽訂服務(wù)合同，該合同是否真實(shí)有效呢?

　　張先生還發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)公司在2015年6月1日才獲得由住建部門頒發(fā)的暫定三級資質(zhì)，由此，張先生再次質(zhì)疑物業(yè)公司在2014年8月8日至2015年5月31日期間，在沒有任何資質(zhì)的情況下，如何依法提供物業(yè)服務(wù)，如何保障物業(yè)質(zhì)量?

　　物業(yè)回應(yīng)

　　因公司名稱變更，導(dǎo)致執(zhí)照日期晚于合同簽訂日期。業(yè)主的質(zhì)疑是誤會，藍(lán)庭物業(yè)公司經(jīng)理王南庭表示，張先生的質(zhì)疑是誤會，他曾于2009年注冊過一家名為業(yè)豪的物業(yè)服務(wù)公司，此次只是更名。王經(jīng)理還表示，他正與張先生協(xié)調(diào)處理交費(fèi)事宜。

　　小區(qū)業(yè)委會主任左彥章也表示，藍(lán)庭物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之前就存在，2014年9月30日才拿到工商營業(yè)執(zhí)照是因?yàn)楣�司名稱變更，至于變更原因他表示不清楚。

　　“我們簽訂的合同在街道都有備案，是有據(jù)可查的。”左彥章認(rèn)為，簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，業(yè)主應(yīng)該繳納停車費(fèi)。

　　律師說法

　　物業(yè)無權(quán)阻攔業(yè)主進(jìn)出小區(qū)，至于業(yè)主是否需繳納停車費(fèi)，律師有不同看法。對于張先生的質(zhì)疑，律師是如何評價的呢?記者咨詢了兩位資深律師，他們的觀點(diǎn)也有所不同。

　　江蘇天哲律師事務(wù)所田竹律師表示，張先生認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同有問題，可以與小區(qū)業(yè)委會交涉，而非與物業(yè)直接發(fā)生爭執(zhí)。如果張先生對物業(yè)服務(wù)無異議，那么自2014年8月8日，物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)之后，物業(yè)公司確實(shí)提供了客觀的、具有勞動價值的服務(wù)，從服務(wù)有償?shù)慕嵌戎v，張先生應(yīng)該繳納自2014年8月8日以來的停車費(fèi)。對于物業(yè)公司無資質(zhì)、物業(yè)服務(wù)合同有問題一事，張先生可以向相關(guān)部門反映物業(yè)公司的違法行為。

　　江蘇冠譽(yù)律師事務(wù)所唐衛(wèi)東律師則認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)公司沒有成立直接影響到合同的法律效力，從法律角度講，張先生有權(quán)拒交停車費(fèi)。不過，唐律師也表示，物業(yè)公司確實(shí)提供了物業(yè)服務(wù)，從情理角度而言，又有給予一定費(fèi)用的要求。

　　對于物業(yè)公司將業(yè)主擋在小區(qū)門外的做法，兩位律師均表示此舉極為不妥，業(yè)主進(jìn)出小區(qū)是業(yè)主最基本的權(quán)利，物業(yè)公司不得以任何理由也無權(quán)剝奪這項(xiàng)權(quán)利。此外，兩位律師建議，業(yè)委會作為業(yè)主的權(quán)利維護(hù)者，應(yīng)該對出現(xiàn)的矛盾做出進(jìn)一步澄清和解釋。

　　資料鏈接

　　根據(jù)我國及江蘇省有關(guān)物業(yè)企業(yè)管理資質(zhì)的法律法規(guī)，目前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。三級資質(zhì)為物業(yè)企業(yè)起步資質(zhì)，而暫定三級則意味著其物業(yè)從業(yè)資質(zhì)的有效期只有一年，在一年到期前三個月，需要到相關(guān)部門申請辦理正式的三級資質(zhì)，取得正式三級資質(zhì)后才可以繼續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　根據(jù)國務(wù)院2003年第379號《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，承擔(dān)賠償責(zé)任。

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