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廣州市物業(yè)服務收費管理辦法（全文）
為進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務收費行為，完善物業(yè)服務收費形成機制，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于物業(yè)服務收費管理辦法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等法律法規(guī)、政策規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將我市住宅物業(yè)服務收費的有關問題通知如下：
一、新建住宅(不含別墅)前期物業(yè)服務收費實行政府指導價管理，政府指導價最高收費標準為2.8元/平方米/月。
二、實行政府指導價的物業(yè)服務收費項目應當包括綜合管理服務、物業(yè)共用部位和共用設施設備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護等五項。
三、新建住宅物業(yè)銷售和交付使用之前，建設單位與其選聘的前期物業(yè)服務企業(yè)應當按照政府指導價規(guī)定和質價相符的原則，確定前期物業(yè)服務的具體收費標準，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定。
未經(jīng)批準，建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)所確定的前期物業(yè)服務具體收費標準不得超出政府指導價最高收費標準。
四、建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應當明確約定物業(yè)服務項目、內容、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業(yè)服務內容，且相關約定應當與建設單位、前期物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的前期物業(yè)服務合同保持一致。
五、新建住宅物業(yè)建設單位依法通過公開招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，其前期物業(yè)服務要求明顯超出《廣州市住宅物業(yè)服務收費參考標準》一級服務內容，需超出政府指導價2.8元/平方米/月確定前期物業(yè)服務收費的，須在發(fā)布招標公告前20個工作日向物業(yè)所在地的區(qū)政府價格主管部門提出單獨核定該新建住宅前期物業(yè)服務最高收費標準的申請。區(qū)政府價格主管部門受理申請后，應在20個工作日內審核完畢。經(jīng)批準的收費標準，作為新建住宅前期物業(yè)服務公開招標的最高收費標準。建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)在不高于最高收費標準的范圍內，根據(jù)招投標結果協(xié)商確定具體收費標準。
六、建設單位向區(qū)政府價格主管部門提出單獨核定新建住宅前期物業(yè)服務最高收費標準的申請時，應當提交以下材料：
(一)書面申請。書面申請應當包括申請人的名稱、地址、聯(lián)系方式，新建住宅物業(yè)的基本情況，物業(yè)服務用房的配備情況，擬定的最高收費標準和理由等有關內容;
(二)建設單位營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明;
(三)《建設用地規(guī)劃許可證》及附圖;
(四)建設項目修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內配置的物業(yè)管理用房預測繪或者實測繪報告;
(六)擬發(fā)布的招標公告;
(七)擬提交的招標文件中有關物業(yè)服務內容及要求的材料;
(八)物業(yè)服務成本測算資料。
七、住宅物業(yè)交付使用之后，前期物業(yè)服務收費按商品房買賣合同約定的前期物業(yè)服務收費標準執(zhí)行。
商品房買賣合同約定的收費標準與前期物業(yè)服務合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執(zhí)行。商品房買賣合同約定的收費標準低于前期物業(yè)服務合同約定標準的，差額由建設單位承擔。
八、業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務收費標準進行調整的，應當按照《物權法》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》等有關規(guī)定執(zhí)行，根據(jù)物業(yè)服務實際情況，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定。
九、住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定，與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
十、物業(yè)服務收費的計算單位為每月每平方米建筑面積。已辦理不動產權證的，以不動產權證記載的建筑面積計算，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積;尚未辦理不動產權證的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按商品房買賣合同記載的建筑面積計算。
十一、物業(yè)服務收費實行酬金制的，物業(yè)服務企業(yè)應當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，每季度公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當自收到書面質詢之日起7日內答復。
十二、業(yè)主進行房屋裝修的，物業(yè)服務企業(yè)可以與業(yè)主約定裝修保證金的收取和使用方式，但住宅物業(yè)的裝修保證金不得超過2000元。
裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)檢查，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應當自檢查合格之日起5個工作日內全額退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業(yè)主應當及時修復，若裝修業(yè)主不能夠及時修復的，可以按雙方約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業(yè)共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有剩余的，物業(yè)服務企業(yè)應當將余款在修復完成后的5個工作日內如數(shù)退還給業(yè)主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業(yè)主應當在5個工作日內補齊修復費用。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主結算修復費用時，應當出示修復工(料)價單。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主對修復費用有爭議的，可以協(xié)商解決或者通過司法途徑解決。
物業(yè)服務企業(yè)不得收取裝修管理服務費。
十三、物業(yè)服務企業(yè)對房屋裝修工人實行持證管理的，如證件回收后能夠多次使用，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過10元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應當如數(shù)退回押金;如證件回收后不能再次使用的，可以向房屋裝修單位按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。
除前款向房屋裝修單位收取的裝修工人出入證押金、出入證工本費外，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員和其他來訪人員收取任何費用。
十四、裝修產生的垃圾余泥由業(yè)主自行清運的，物業(yè)服務企業(yè)不得收費;業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)清運的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)約定。
十五、住宅物業(yè)管理區(qū)域內共用場地、共用設施設備的水電費用分攤，應當按照《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。
住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)辦公及生活的自用水電，必須單獨設置計量表，其費用由物業(yè)服務企業(yè)負擔;住宅小區(qū)綠化物養(yǎng)護、園林水池噴泉、值班室、保安亭以及喜慶活動、宣傳、裝飾等水電費用，由物業(yè)服務費列支;住宅小區(qū)開展多種經(jīng)營活動的水電費用，由該項經(jīng)營收益列支。以上水電費用均不得向業(yè)主分攤。
十六、住宅小區(qū)內教育和醫(yī)療衛(wèi)生配套設施的物業(yè)服務收費，按不高于該小區(qū)住宅物業(yè)服務收費標準的原則，由業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
前款所稱教育配套設施，是指符合規(guī)劃要求配套建設的托兒所、幼兒園和中小學校，不包括其他學校和培訓機構及圖書館、美術館、文化館(站)、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設施;醫(yī)療衛(wèi)生配套設施，是指符合規(guī)劃要求配套建設的醫(yī)院、衛(wèi)生院(站)等醫(yī)療機構和社區(qū)衛(wèi)生服務機構。
十七、住宅小區(qū)業(yè)主自有產權車位的物業(yè)服務收費，在業(yè)主大會成立之前實行政府指導價管理，根據(jù)不同地區(qū)的物業(yè)服務成本情況，按每月每車位不高于150元的標準，由停車場經(jīng)營者與業(yè)主通過合同或其他方式約定。
在業(yè)主大會成立之后該物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價管理，由雙方在物業(yè)服務合同中約定。
十八、對新建住宅物業(yè)依建設規(guī)劃或者商品房買賣合同所配套建設的智能門禁系統(tǒng)，建設單位(或者物業(yè)服務公司)不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主免費配備不少于4張門禁卡。住宅物業(yè)交付使用之后，小區(qū)新配置或者升級改造智能門禁系統(tǒng)的，其建設、升級改造費用和日常維護費用的解決途徑及門禁卡免費配備數(shù)量由小區(qū)全體業(yè)主依法共同決定。
業(yè)主在免費配備數(shù)量之外另行增購門禁卡的，物業(yè)服務企業(yè)以不盈利為原則適當收取制作工本費。
十九、物業(yè)服務收費實行明碼標價制度。物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)服務企業(yè)名稱、物業(yè)服務內容、收費標準、計收方式等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置進行公示。物業(yè)服務內容、收費標準、計收方式等情況發(fā)生變化時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時將所標示的相關內容進行調整。
新建住宅物業(yè)銷售時，建設單位應當將上述物業(yè)服務收費的有關情況，作為房地產銷售明碼標價的內容，在銷售場所的顯著位置進行公示。
二十、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以向物業(yè)所在地的居民委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、房地產行政主管部門申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務收費有爭議的，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)調處理或者依法向人民法院提起訴訟。
二十一、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設委會同市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會研究及制定我市住宅物業(yè)服務收費的參考標準并向社會公布，引導業(yè)主、企業(yè)合理確定物業(yè)服務的具體收費標準。
二十二、本通知自發(fā)布之日起施行，有效期三年。有關政策法律依據(jù)變化或者有效期屆滿，根據(jù)實施情況依法評估修訂。市發(fā)展改革委和市住房城鄉(xiāng)建設委此前印發(fā)的相關物業(yè)服務收費政策文件與本通知規(guī)定不一致的，以本通知為準。
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