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淮安市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)各方的合法權(quán)益,促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展,根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(蘇價(jià)服[2004]383號(hào))的有關(guān)規(guī)定,我們制定了《淮安市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
淮安市物價(jià)局
淮安市房產(chǎn)管理局
二OO五年二月二日
淮安市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則適用于本市主城區(qū)(清河、清浦和開發(fā)區(qū))范圍內(nèi)符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)管理企業(yè),對(duì)物業(yè)提供社會(huì)化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡并引導(dǎo)通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭,禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第五條 市、區(qū)人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的實(shí)施和管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi),包括公共服務(wù)收費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況,分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
普通住宅的公共服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
非普通住宅以及辦公房、廠房、經(jīng)營性用房等物業(yè)的公共服務(wù)收費(fèi),滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)(小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)除外),實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
第八條 市區(qū)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi),實(shí)行分項(xiàng)目收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià),具體服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度詳見《淮安市主城區(qū)普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》,普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作相應(yīng)調(diào)整。
第九條 普通住宅前期物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在核定的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi),應(yīng)在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并同時(shí)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
鼓勵(lì)開發(fā)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè),以招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招投標(biāo)過程及之后價(jià)格行為的監(jiān)督和管理,及時(shí)糾正和依法查處各種違規(guī)違法行為。
第十條 已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后,在當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門公布的政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十一條 實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),未產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務(wù)合同中約定;已產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,由業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定!r(jià)格、物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的引導(dǎo)與規(guī)范,促進(jìn)物業(yè)相關(guān)各方合理約定收費(fèi)及有關(guān)事項(xiàng)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十三條 物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為:
(一)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(六)物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用;
(七)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;
(八)物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(九)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用;
(十)合理利潤;
(十一)法定稅費(fèi)。
其中,合理利潤:普通住宅為6%。
第十四條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)月的,由物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)列帳,合理、公開分?jǐn),具體分?jǐn)傓k法在前期物業(yè)管理時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣(租賃)合同中與業(yè)主約定;業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商制定。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
物業(yè)出租或以其它方式交他人使用的,物業(yè)管理費(fèi)由業(yè)主或使用人交納,但業(yè)主負(fù)最終責(zé)任。
第十六條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)管理住宅小區(qū),因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā),分批交付使用,給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的,業(yè)主交納的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納,差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)管理企業(yè)。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)委托,實(shí)施專人管理的.機(jī)動(dòng)停車服務(wù)收費(fèi),按不超過《淮安市市區(qū)車輛停放收費(fèi)管理辦法》(淮價(jià)服[2003]256號(hào)、淮公文[2003]294號(hào))規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%執(zhí)行,具體標(biāo)準(zhǔn)在前期物業(yè)管理時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)或建設(shè)單位在前期物業(yè)管理協(xié)議或買賣合同中與業(yè)主約定;業(yè)主委員會(huì)成立后,由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中協(xié)商確定。
第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同,由物業(yè)管理企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。
第十九條 價(jià)格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)普通住宅物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總體水平時(shí),應(yīng)依法舉行價(jià)格聽證會(huì),聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的意見。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其它企業(yè)的,不得降低服務(wù)質(zhì)量,減少服務(wù)內(nèi)容,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置公布,每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況,接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度,強(qiáng)化成本、收支約束。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳,定期公布財(cái)務(wù)狀況,接受監(jiān)督。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交的服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十五條 政府價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定,由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十六條 本市其他縣區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行本細(xì)則。
第二十七條 本實(shí)施細(xì)則由淮安市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第二十八條 本實(shí)施細(xì)則自2005年2月10日起執(zhí)行,以前凡與本實(shí)施細(xì)則不一致的有關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。
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