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上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
為貫徹《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，現(xiàn)就有關(guān)實(shí)施問題提出如下意見，請遵照執(zhí)行。
一、關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)中若干損害公共利益行為的認(rèn)定
(一)擅自改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的，屬于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為。
(二)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付使用的物業(yè)，有下列情形之一的，屬于違法建筑物、構(gòu)筑物：
1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建造的建筑物、構(gòu)筑物;
2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物;
3、其他違法的建設(shè)工程。
上述違法建筑物、構(gòu)筑物包括擅自在天井、庭園、平臺、曬臺(露臺)、屋頂、道路或其他場地搭建的建筑物、構(gòu)筑物，開挖地坪、以及在房屋內(nèi)部插層增加的建筑面積等。
(三)擅自改變房屋原始設(shè)計外立面及其色調(diào)、擅自在非承重外墻上開門、窗的，屬于破壞房屋外貌的行為。
二、關(guān)于改變物業(yè)使用性質(zhì)的認(rèn)定
在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，屬于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為：
(一)未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用，以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途使用的。
(二)將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間，或者改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計位置。
三、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)對違法行為的勸阻制止義務(wù)
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主(臨時)公約》的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取積極有效措施予以勸阻、制止，直至向其發(fā)出《違法(規(guī))行為整改通知書》;經(jīng)勸阻、制止無效的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在24小時內(nèi)書面報告相關(guān)行政管理部門及業(yè)主委員會(《違法(規(guī))行為整改通知書》及《違法(規(guī))行為報告單》樣張詳見附件一)。
四、關(guān)于違法行為處理中法規(guī)適用問題
(一)2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用禁止行為的事實(shí)認(rèn)定和處理，適用《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)的相關(guān)規(guī)定。但違法行為自發(fā)生之日起超過兩年的，不予行政處罰，應(yīng)通過責(zé)令限期改正等其他行政執(zhí)法方式予以處理。
(二)2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用方面行為，按《條例》和《規(guī)定》的規(guī)定均屬違法行為的，違法事實(shí)的認(rèn)定適用《條例》，處理罰種和幅度可按《條例》與《規(guī)定》中較輕的掌握。
在處理上述違法行為過程中，行政執(zhí)法程序適用《規(guī)定》。
五、關(guān)于附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定和處理程序
違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物依附于房屋的，屬附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋。
“附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記”，按下列程序處理：
(一)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)查證認(rèn)定后，制作附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定書(詳見附件二)，并送達(dá)當(dāng)事人及房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu);認(rèn)定書中可要求當(dāng)事人限期自行拆除違法建筑。
(二)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到認(rèn)定書后，應(yīng)在房地產(chǎn)登記冊予以注記，并不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。
當(dāng)事人自行拆除違法建筑的，應(yīng)及時告知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門;區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門經(jīng)核實(shí)后通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記;違法建筑被依法執(zhí)行拆除的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記。
事實(shí)認(rèn)定不清或違法建筑已被依法拆除，區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門未及時告知登記機(jī)構(gòu)注銷限制處分注記的，由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。屬當(dāng)事人未及時告知造成后果的，由當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
六、關(guān)于物業(yè)管理用房
建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預(yù)測面積(實(shí)測面積)報告中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章;建設(shè)單位提交的資料符合《關(guān)于實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見》規(guī)定的物業(yè)管理用房配置條件的，市或者區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記，并按規(guī)定予以注記。
七、關(guān)于物業(yè)的驗(yàn)收
物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛(wèi)、消防、電梯等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位或業(yè)主委員會，并就存在問題及解決方案形成共識后按規(guī)定辦理交接手續(xù)。
物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位辦理物業(yè)驗(yàn)收的具體程序和標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部有關(guān)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
建設(shè)單位或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款的相關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料。
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