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前期物業(yè)管理工作重點(diǎn)
項(xiàng)目只有做好前期物業(yè)管理工作，才能保證后期物業(yè)管理日常服務(wù)的正常開(kāi)展，才能保證物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，為創(chuàng)建和諧社區(qū)打下良好的基礎(chǔ)。那么前期物業(yè)管理工作的重點(diǎn)有哪些呢？
一、早期介入應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)事項(xiàng)
1、要根據(jù)法律法規(guī)的約定和開(kāi)發(fā)商明確管用房的面積，其中管理用房包括管理處辦公室、客服中心、員工宿舍食堂等。一般情況下開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)中往往會(huì)忽略宿舍和食堂的預(yù)留。在這方面需要及時(shí)的提出建議及修改方案。
2、小區(qū)的進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，堅(jiān)持能少則少的原則。目前以最低工資增長(zhǎng)幅度的趨勢(shì)來(lái)看，物業(yè)公司需要減少人員的投入，盡量的用安防設(shè)備來(lái)替代勞動(dòng)力的支出。小區(qū)盡量考慮全封閉式管理，外圍防護(hù)圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆。外圍死角位需要加裝監(jiān)控設(shè)備。
3、小區(qū)內(nèi)VI標(biāo)示和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。否則日后這塊物業(yè)維護(hù)將會(huì)是很大的成本。
4、小區(qū)內(nèi)、地下室和樓道的照明燈不必多，只需滿足一定的光照度即可，小區(qū)內(nèi)的照明燈盡量采用耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈泡，地下室和樓道則可以采取節(jié)能措施如聲控開(kāi)關(guān)、光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)等，主要目的是方便日常維修、業(yè)主使用及減少日后公共照明的用電量。
5、根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)核定一個(gè)單元的樓道燈用電量，盡可能配制最小容量的電表(以免大容量電表運(yùn)作而發(fā)生不必要的公共能耗)。另外消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量少的盡可能的合用一個(gè)電表，以免以后計(jì)量出現(xiàn)誤差。
6、小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)計(jì)需要一步到位。管道煤氣、智能系統(tǒng)、二次加壓的管路及閘閥、用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)中加以考慮。以免引起以后小業(yè)主對(duì)此產(chǎn)生的一些不必要的糾紛。
7、小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。方便日后的維修與補(bǔ)給。
8、項(xiàng)目中所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、都應(yīng)與開(kāi)發(fā)商就設(shè)施設(shè)備的保質(zhì)(修)期的保質(zhì)(修)內(nèi)容、保質(zhì)(修)期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。這可以方便物業(yè)管理公司在前期工作中的承接查驗(yàn)工作的展開(kāi)。
9、項(xiàng)目?jī)?nèi)所有重要的大型配套設(shè)備(包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)等)的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說(shuō)明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。以方便日后的操作和維修維保。
10、項(xiàng)目?jī)?nèi)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的許可證明(如電表、水表須經(jīng)過(guò)水電部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公共治安部門的安全技防測(cè)試合格后才準(zhǔn)許使用，還有消防報(bào)警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場(chǎng)、交通管理系統(tǒng)等)最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。并對(duì)物業(yè)公司相關(guān)技術(shù)人員給予指導(dǎo)并交付使用。
11、為方便以后小業(yè)主的使用和物業(yè)公司的管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)獨(dú)立電表的設(shè)獨(dú)立電表(便于物業(yè)公司以后情況分析和成本控制)，高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開(kāi)，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中(便于抄表、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源，減少住戶的損失)，弱電類分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。方便日后物業(yè)的檢修。
12、物業(yè)公司的工程專業(yè)技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄。以滿足物業(yè)管理公司對(duì)項(xiàng)目更深入的了解。
二、承接查驗(yàn)階段須關(guān)注事項(xiàng)
1、對(duì)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，物業(yè)公司人員應(yīng)同參加，對(duì)不符合物管要求的工程項(xiàng)目令其整改合格后再簽字，物業(yè)(包括設(shè)備設(shè)施)的二次接管驗(yàn)收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄等。物業(yè)管理公司對(duì)開(kāi)發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會(huì)給物業(yè)公司帶來(lái)沉重的包袱及成本。
2、建設(shè)單位應(yīng)對(duì)小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工(承包)單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。方便以后管理中出現(xiàn)問(wèn)題可以及時(shí)跟進(jìn)。
3、將施工單位施工未用完的建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來(lái)備用可為以后維修減少費(fèi)用。凡小區(qū)采用非市面上常見(jiàn)的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開(kāi)發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。
4、物業(yè)公司在驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意在以后的管理工作中與其密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無(wú)按要求做好：包括崗?fù)ぁ⒌篱l、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房(含清潔工具房)、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否，小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動(dòng)、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)(含商鋪)等。還有就是小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所(幼兒園等)、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明(避免以后引起小業(yè)主的投訴、爭(zhēng)紛)。現(xiàn)在業(yè)主維權(quán)意識(shí)比較強(qiáng)烈，物業(yè)公司盡量在前期工作中將以后可能會(huì)引起的紛爭(zhēng)和投訴的問(wèn)題提前解決。
三、入伙階段須關(guān)注事項(xiàng)
物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項(xiàng)的法律契約關(guān)系(如業(yè)主公約、管理費(fèi)、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費(fèi)和水電費(fèi)銀行委托繳款協(xié)議等)。凡是業(yè)主(住戶)違反小區(qū)管理?xiàng)l例的處罰條款，諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費(fèi)和車位使用費(fèi)等物業(yè)管理中常見(jiàn)的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主管理規(guī)約中列明，業(yè)主簽字后有效。入伙前期對(duì)小區(qū)違章違規(guī)的危害性，處罰條款和依據(jù)頻繁地通過(guò)宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對(duì)一些不太自覺(jué)的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點(diǎn)是前期工作需要全面完善的預(yù)防問(wèn)題的發(fā)生。
綜上所述，前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“前期管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的理念注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使產(chǎn)品盡量滿足小業(yè)主的需求。通過(guò)前期管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在正常期管理中做好物業(yè)本質(zhì)工作及其設(shè)施設(shè)備的維修維保工作。為日后在正常期的管理工作中能為小業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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