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銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例2017
最新版的銀川市物業(yè)管理?xiàng)l例，自2005年5月1日起施行。下面是小編為大家整理的物業(yè)管理?xiàng)l列全文，歡迎閱讀!
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于銀川市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本條例所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本條例所稱物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。
第四條銀川市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
銀川市物業(yè)管理辦公室受銀川市房產(chǎn)行政管理部門委托具體負(fù)責(zé)興慶區(qū)、金鳳區(qū)、西夏區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
永寧縣、賀蘭縣、靈武市房產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條 政府應(yīng)當(dāng)鼓勵、引導(dǎo)和支持物業(yè)管理向社會化、市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，提高城市物業(yè)管理水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第六條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。
第七條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積50%以上，或首次交付之日起滿兩年且交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑總面積30%以上時，建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
首次業(yè)主大會的費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位或出售單位承擔(dān)。
第八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會決定第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定上款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確所委托的權(quán)限。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第九條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十一條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。
第十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成員人數(shù)由業(yè)主大會決定，一般為5人以上單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由自覺履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任，但在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的業(yè)主、配偶以及直系親屬，不應(yīng)作為業(yè)主委員會成員。
業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，其成員可以連選連任。業(yè)主委員會成員在任期內(nèi)業(yè)主資格終止的，其委員資格自行終止，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則及時增補(bǔ)委員。
業(yè)主委員會委員候選人可以由業(yè)主推薦或自薦產(chǎn)生。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起5日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的文件資料及財物。
第十二條 業(yè)主委員會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以履行下列職責(zé)：
(一)擬訂物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的管理、使用和分配方案;
(二)根據(jù)業(yè)主大會的決定代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動發(fā)生的訴訟。
第十三條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之后，應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在30日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。
業(yè)主委員會備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。
第十四條業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)由全體委員半數(shù)以上簽字同意。
第十五條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);
(二)業(yè)主委員會組織機(jī)構(gòu);
(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施的權(quán)利;
(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;
(五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);
(六)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的交納、使用、監(jiān)管;
(七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則及通過適當(dāng)途徑向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù);
(八)違反管理規(guī)約的責(zé)任。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
管理規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。
管理規(guī)約修訂后，應(yīng)依照前款規(guī)定重新備案和公示。
第十六條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定或從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)、居民委員會共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，在物業(yè)管理職責(zé)范圍內(nèi)接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知居民委員會，并認(rèn)真聽取居民委員會的建議。
第十九條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，費(fèi)用的籌集方式、業(yè)主委員會工作人員津貼或薪酬標(biāo)準(zhǔn)等由業(yè)主大會決定。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第二十條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第二十一條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并取得相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)按照物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和物業(yè)服務(wù)合同約定提供專業(yè)化的物業(yè)服務(wù);
(二)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)或物業(yè)服務(wù)酬金;
(三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù);
(四)制止物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度的行為;
(五)享有經(jīng)營自主權(quán)，按經(jīng)營范圍開展經(jīng)營活動;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：
(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供物業(yè)服務(wù);
(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及向業(yè)主提供專項(xiàng)服務(wù)的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn);
(四)向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況;
(五)接受物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門的監(jiān)督管理;
(六)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序和公共安全;
(七)在物業(yè)服務(wù)活動中維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度，加強(qiáng)對員工的管理和培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)施的用途。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十六條 物業(yè)建設(shè)單位或出售單位應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)可以約定期限，但期限未滿業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
建設(shè)單位應(yīng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后15日內(nèi)向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。
第二十七條 鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門同意，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)管理招投標(biāo)具體管理辦法由銀川市人民政府另行制定。
通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
臨時管理規(guī)約應(yīng)作為物業(yè)買賣合同的附件并報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案。市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制作管理規(guī)約示范文本。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時間及計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第三十條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)買受人按物業(yè)買賣合同中的約定承擔(dān)，約定由物業(yè)買受人交納的，建設(shè)單位負(fù)連帶交納責(zé)任;物業(yè)買賣合同中未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱的交付使用，是指物業(yè)通過竣工驗(yàn)收，住宅物業(yè)符合《銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定》要求，建設(shè)單位向業(yè)主送達(dá)交付使用通知之日起滿30日后。
第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：
(一)物業(yè)管理用房、門衛(wèi)房、值班房、非機(jī)動車車庫(棚)、監(jiān)控室等共用設(shè)施設(shè)備機(jī)房，以及其他為物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的公共用房;
(二)共用的架空層、走廊、通道、樓梯間、電梯間以及屋面、外墻的附屬空間;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個人以外的其他綠地，非經(jīng)營性的共用文體設(shè)施;
(四)建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地;
(五)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)買賣合同中對配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)進(jìn)行約定，未約定的配套設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)歸全體業(yè)主所有。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)文件檔案資料進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中約定。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問題的，交接各方應(yīng)當(dāng)以書面形式予以確認(rèn)。
查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題，屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;屬于部分或者全體業(yè)主責(zé)任的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照所擁有的物業(yè)建筑面積份額共同承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第三十四條 建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后7日內(nèi)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和上述資料移交給建設(shè)單位或業(yè)主委員會。
第三十五條 建設(shè)單位必須在首次業(yè)主大會成立后30日內(nèi)，按下列標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供物業(yè)管理用房：
(一)住宅總規(guī)劃建筑面積在5萬平方米以內(nèi)的，按不低于總建筑面積4‰提供;物業(yè)管理用房面積小于150平方米的，按150平方米提供;
(二)住宅總規(guī)劃建筑面積超過5萬平方米以上的，5萬平方米部分按總建筑面積4‰提供，超過部分按不低于2‰提供。
物業(yè)管理用房一般應(yīng)當(dāng)為地面以上首層房屋，具備基本裝修和水電功能，可直接投入使用。任何單位和個不得擅自改變其用途。
第三十六條 建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置、面積等相關(guān)資料。物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房、配套設(shè)施坐落位置和面積等同時進(jìn)行登記。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用
第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)委托管理物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng);
(三)物業(yè)服務(wù)等級或服務(wù)質(zhì)量;
(四)服務(wù)費(fèi)用;
(五)雙方的權(quán)利與義務(wù);
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用公共物業(yè)及利用公共物業(yè)所得收益的分配;
(七)專項(xiàng)維修資金的管理與使用;
(八)物業(yè)管理用房及配套設(shè)施設(shè)備;
(九)合同期限;
(十)違約責(zé)任;
(十一)雙方約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更之日起15日內(nèi)，向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的示范文本。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房和本條例第三十四條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會;未成立業(yè)主委員會的，交還給建設(shè)單位。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項(xiàng)目。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收取方式可實(shí)行包干制或酬金制。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。
第四十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)，依照本條例設(shè)立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)并符合專項(xiàng)維修資金使用條件的，可在專項(xiàng)維修資金中列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)保修期間的物業(yè)保修責(zé)任。
保修期滿后，物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。
第四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可向委托方收取一定的代辦費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中的投訴。
第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會決定解除或者續(xù)聘事宜，并將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在解除物業(yè)服務(wù)合同或合同期限屆滿九十日前，就物業(yè)服務(wù)合同解除或合同續(xù)簽事宜書面通知業(yè)主委員會或建設(shè)單位。雙方商定續(xù)簽合同的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同依法解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有過錯的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
業(yè)主大會未按照法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同，給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條 物業(yè)的使用與維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備用途的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十二條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因公共利益或維修物業(yè)，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十三條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂恢復(fù)協(xié)議。
第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)，破壞房屋外立面，擅自改變房屋用途;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備;
(三)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等;
(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物質(zhì)或者制造噪聲;
(五)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
(六)占用公共場地，損毀綠化、建筑小品、文體設(shè)施等;
(七)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(八)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)共用部位，影響其正常使用功能;
(九)在建筑物或構(gòu)筑物上違規(guī)懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(十)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。
第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。因特殊情況需改變物業(yè)用途的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會的同意，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，對裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容、實(shí)施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)與處置、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項(xiàng)、管理服務(wù)費(fèi)用及違約責(zé)任等進(jìn)行約定。
市房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)制定《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》的示范文本。
第五十六條 利用住宅小區(qū)內(nèi)道路、空地等共用部位停車以及利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房進(jìn)行其它活動或經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車場(庫)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十八條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人的合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。因責(zé)任人維修養(yǎng)護(hù)不及時，造成公共或他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)和賠償責(zé)任。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五十九條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按國家的有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
住宅物業(yè)管理區(qū)域外的非住宅物業(yè)的專項(xiàng)維修資金的收繳、使用和管理參照上款執(zhí)行。
第七章 法律責(zé)任
第六十條 業(yè)主、使用人違反本條例或者臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第六十一條 有下例行為之一的，由物業(yè)所在地房產(chǎn)行政管理部門依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定予以處罰：
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(二)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(三)不移交有關(guān)資料或逾期不移交有關(guān)資料的;
(四)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的;
(五)挪用專項(xiàng)維修資金的;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;
(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的;
(八)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(九)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(十)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(十一)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的或以欺騙手段取得資質(zhì)證書的。
第六十二條 違反物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。
第六十三條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)行政管理部門或者其他行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第八章 附則
第六十四條 本條例所稱物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、物業(yè)清潔用房、物業(yè)儲藏用房、業(yè)主活動用房等。
第六十五條 本條例所稱共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)且建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用給排水管道、加壓水泵、水箱、電梯、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、地下室、停車場、車庫、文體設(shè)施和共用設(shè)施、設(shè)備使用的房屋等。
第六十六條本條例自2005年5月1日起施行。
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