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物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點：現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖
(一)現(xiàn)金流量
投資，必然涉及成本與收益的計算。投資分析中，把一項投資看作一個獨立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金稱為現(xiàn)金流人。把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫作現(xiàn)金流量�，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。
投資活動的類型和特點不同，現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出的具體表現(xiàn)形式也會有很大差異。對于物業(yè)經(jīng)營管理投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收人等;現(xiàn)金流出主要包括運營成本費用、還本付息、稅金等。
物業(yè)經(jīng)營管理中的投資分析，就是對物業(yè)項目在不同經(jīng)營管理模式或經(jīng)營管理方案下的現(xiàn)金流量進行分析計算，從而為投資決策提供依據(jù)。
(二)現(xiàn)金流量圖
一項投資活動，通常歷經(jīng)一個或短或長的時間段。在該時間段內(nèi)，資金的流人與流出、數(shù)額大小與發(fā)生的時點都不盡相同。為了全面、正確地表示現(xiàn)金流量與時間的對應關系，我們要借助現(xiàn)金流量圖這一工具。現(xiàn)金流量圖是用以反映在一定時期內(nèi)資金運動狀態(tài)的簡化圖，見圖2—1。
繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：
(1)以橫軸為時間軸。時間軸從當前時間開始，向右延伸表示時間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標軸上“0”點通常表示當前時點，也可表示資金運動的時間始點或某一基準時刻。時點“1”表示第1個計息周期的期末，同時又是第2個計息周期的開始，以此類推，如圖2—1所示。
(2)期末慣例法。如果現(xiàn)金流人或流出不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。
(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關計算中出現(xiàn)第0周期的由來。
(4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現(xiàn)金流量�，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量(即現(xiàn)金流人)，向下者表示負現(xiàn)金流量(即現(xiàn)金流出)。(圖2—2)
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