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寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例
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第一章 總則
第一條[目的依據(jù)] 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條[適用范圍] 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。
非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動參照本條例執(zhí)行。
第三條[部門職責(zé)] 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各縣(市)、區(qū)房產(chǎn)管理部門(以下簡稱轄區(qū)物業(yè)管理部門)依照本條例負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，并接受市物業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
各級建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、公安、價格、環(huán)保、工商、民政等有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本條例。
第四條[屬地政府職責(zé)] 各縣(市)、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的重大問題。
街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，下同)協(xié)助各級物業(yè)管理主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督，并接受轄區(qū)物業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo);協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，調(diào)處業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的糾紛，監(jiān)督業(yè)主依法開展自治管理。
第五條[行業(yè)協(xié)會] 市物業(yè)管理協(xié)會是全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，應(yīng)當(dāng)積極規(guī)范行業(yè)自律行為，維護(hù)會員合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信服務(wù)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條[業(yè)主、使用人的定義和關(guān)系] 本條例所稱業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。
本條例所稱的物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不能違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約(或臨時管理規(guī)約)的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人未約定權(quán)利義務(wù)的或者物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約(或臨時管理規(guī)約)的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第七條[業(yè)主大會組成] 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法由市物業(yè)管理部門另行制訂。
第八條 [首次業(yè)主大會成立條件] 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，經(jīng)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的任一方向所在地街道辦事處提出書面要求，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
第九條[首次業(yè)主大會籌備規(guī)則] 首屆業(yè)主大會由街道辦事處組織召集。街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，籌備召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主推舉的業(yè)主代表和開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居委會的代表組成，籌備組組長由街道辦事處指定的代表擔(dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
轄區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)業(yè)主大會成立工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
第十條[籌備組的職責(zé)] 籌備組的工作職責(zé)為：
(一)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案;
(二)擬定業(yè)主管理規(guī)約草案;
(三)制定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法，擬定業(yè)主委員會委員的推選名單;
(四)召開首屆業(yè)主大會所需的其他工作。
第十一條[業(yè)主大會召開] 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)在會議召開15日前將會議議題、時間、地點(diǎn)、方式以及表決等事項(xiàng)向全體業(yè)主公告。
街道辦事處、轄區(qū)物業(yè)管理部門、社區(qū)居委會代表應(yīng)列席業(yè)主大會。業(yè)主大會也可以邀請非業(yè)主使用人代表列席。
業(yè)主可書面委托代理人出席，物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不能以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。
第十二條[業(yè)主大會的召開形式] 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，參加業(yè)主大會的業(yè)主應(yīng)在會議簽到表簽字確認(rèn);采用書面征求意見形式的，業(yè)主應(yīng)在表決票或選舉票送達(dá)時簽字確認(rèn)。
在計算業(yè)主人數(shù)時，一套房屋登記有兩個或者兩個以上所有權(quán)人的，由共有人協(xié)商確定一個業(yè)主;多套房屋所有權(quán)為同一人或同一單位的，將該人或該單位以單個業(yè)主認(rèn)定;開發(fā)建設(shè)單位未出售或未交付給購房人的房屋，認(rèn)定開發(fā)建設(shè)單位為業(yè)主。
第十三條 [業(yè)主大會共同決定事項(xiàng)]
下列事項(xiàng)由業(yè)主大會決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主大會決定前款第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。
業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十四條[業(yè)主委員會產(chǎn)生規(guī)則] 首屆業(yè)主委員會由首屆業(yè)主大會在籌備組推薦的候選人名單中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員的數(shù)額一般為五至十七人，但最低不得少于五人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并應(yīng)具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會承諾積極、及時、全面履行工作職責(zé)。
業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
第十五條[業(yè)主委員會職責(zé)] 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十六條[業(yè)主委員會會議規(guī)則] 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須經(jīng)占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的委員同意。
第十七條[業(yè)主委員會委員禁止行為] 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：
(一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬;
(二)向?yàn)楸疚飿I(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務(wù);
(三)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
(四)侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第十八條[業(yè)主委員會委員的中止] 業(yè)主委員會委員有下列情形之一時，經(jīng)業(yè)主委員會會議通過后中止其委員職務(wù)，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定：
(一)不履行業(yè)主義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正;
(二)一年內(nèi)三次無故缺席業(yè)主委員會會議;
(三)違反本條例第十七條規(guī)定;
(四)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
業(yè)主委員會中止委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
第十九條[業(yè)主委員會委員的終止] 業(yè)主委員會委員有下列情形之一時，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主;
(二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈;
(四)被人民法院判處刑罰或被公安機(jī)關(guān)收容勞動教養(yǎng)。
第二十條[業(yè)主委員會換屆] 業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，并報告轄區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處。換屆選舉應(yīng)當(dāng)在任期屆滿前三個月完成。
業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)暫由社區(qū)居委會行使業(yè)主委員會職責(zé)，監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
第二十一條[業(yè)主委員會交接] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿后三個工作日內(nèi)，將業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章、檔案資料以及其他屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會。
第二十二條[業(yè)主委員會事務(wù)公開] 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報告，并通報轄區(qū)物業(yè)管理部門和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第二十三條[對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)管] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸，不得損害社會公共利益。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通知全體業(yè)主;決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十四條[業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議經(jīng)費(fèi)] 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支，具體額度由業(yè)主委員會會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出預(yù)算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。
首屆業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)管理部門會同市價格行政主管部門制定。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首屆業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)繳交給轄區(qū)物業(yè)管理部門，在業(yè)主大會籌備階段由轄區(qū)物業(yè)管理部門將經(jīng)費(fèi)劃撥給籌備小組。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會的會議經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)在每年第一季度向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條[選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)]物業(yè)銷售(預(yù)售)前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市物業(yè)管理部門另行制訂。
前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由轄區(qū)物業(yè)管理部門會同物價部門、屬地街道和開發(fā)建設(shè)單位參照政府指導(dǎo)價和行業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)在招投標(biāo)預(yù)備會議上確定。
第二十六條[臨時管理規(guī)約] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售(預(yù)售)物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
購房人在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約的約定。
前期物業(yè)管理期間，國家法律法規(guī)尚未涉及到的領(lǐng)域或具體事宜，而臨時管理規(guī)約已有約定的，臨時管理規(guī)約的約定作為各級部門調(diào)解物業(yè)糾紛的重要依據(jù)。
第二十七條[前期物業(yè)管理的到期] 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)抓緊指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主委員會，在過渡期內(nèi)由社區(qū)居委會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但過渡期不得超過六個月。
第二十八條[前期監(jiān)管] 各縣(市)、區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)參加新開發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃、擴(kuò)初會審，并以建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配套標(biāo)準(zhǔn)為重點(diǎn)，參與對開發(fā)建設(shè)過程的監(jiān)督、管理。
第二十九條[前期物業(yè)管理的職責(zé)] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理的主要職責(zé)是：
(1)參與工程驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議;
(2)掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，建立小區(qū)工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務(wù)制度;
(3)在平等、自愿基礎(chǔ)上，接受各專業(yè)管理部門的有償委托，接管物業(yè)管理區(qū)域供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等公共設(shè)施設(shè)備，并根據(jù)委托約定對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)管理;
(4)協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中遺留問題;
(5)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序。
(6)根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主委員會、業(yè)主委員會成立工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入施工現(xiàn)場，實(shí)施物業(yè)前期介入。
第三十條 [公共設(shè)施設(shè)備的移交] 物業(yè)交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將驗(yàn)收合格的供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等公共設(shè)施設(shè)備移交給各專業(yè)管理部門，各專業(yè)管理部門必須接受。各專業(yè)管理部門可以自行管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，各專業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確雙方的管理職責(zé)和維護(hù)范圍，并由專業(yè)管理部門支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)的管理和維護(hù)費(fèi)用;未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議的，各專業(yè)管理部門不得強(qiáng)行將共用設(shè)施設(shè)備交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，不得強(qiáng)行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收各項(xiàng)費(fèi)用或代辦工作。
第三十一條[管理資料交接] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;
(三)業(yè)主名冊;
(四)共用設(shè)施設(shè)備清單及購買合同;
(五)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料和保修合同;
(六)物業(yè)管理需要的其他資料。
開發(fā)建設(shè)單位未將上述資料移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以不辦理物業(yè)交接手續(xù)。
業(yè)主委員會成立后或前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述接收的資料移交或告知給業(yè)主委員會或社區(qū)居委會。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條[資質(zhì)管理] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)資質(zhì)實(shí)行年審制和等級管理制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和服務(wù)人員，物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)持證上崗。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。
第三十三條[物業(yè)服務(wù)合同] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托從事物業(yè)管理;物業(yè)服務(wù)企業(yè)按與業(yè)主或業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定作為開展物業(yè)管理活動的工作目標(biāo)和依據(jù)。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：
(一) 業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、地址;
(二) 物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項(xiàng)目;
(三) 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng);
(四) 物業(yè)管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn);
(五) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(六) 物業(yè)管理服務(wù)期限;
(七) 違約責(zé)任;
(八) 合同終止和解除的約定;
(九) 雙方約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起15日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報轄區(qū)物業(yè)管理部門、所在地的街道辦事處及物價部門備案。
第三十四條[物業(yè)服務(wù)合同的簽訂原則] 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)遵循“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。
市物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)制訂物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，供業(yè)主參照選擇相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
市價格管理部門應(yīng)當(dāng)對應(yīng)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，測算每一服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)成本，供業(yè)主參照確定相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十五條[公示制度] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同中確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年第一季度在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)上年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費(fèi)使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)管理的各項(xiàng)資金;實(shí)行包干制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。
業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作詳細(xì)說明，業(yè)主委員會也可以邀請審計單位進(jìn)行審計，費(fèi)用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。
第三十六條[收費(fèi)原則] 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主(業(yè)主委員會)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
開發(fā)建設(shè)單位已通知物業(yè)買受人前來辦理物業(yè)交付手續(xù)，因物業(yè)買受人的自身原因未來辦理的，自交房通知的截止之日的次月起，由物業(yè)買受人足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三十七條[兩種特殊形式的收費(fèi)] 開發(fā)建設(shè)單位在預(yù)(銷)售物業(yè)時，向物業(yè)買受人承諾減免或承擔(dān)部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，按承諾的年限和減免標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)交付前向轄區(qū)物業(yè)管理部門交納減免費(fèi)用，并由轄區(qū)物業(yè)管理部門逐年劃撥給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi);房屋買賣后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向買入方結(jié)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)(包括原出賣人未繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi))。
第三十八條[退出機(jī)制] 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理的，應(yīng)提前三個月向業(yè)主委員會、屬地街道、轄區(qū)物業(yè)管理部門書面告知，業(yè)主委員會、屬地街道或轄區(qū)物業(yè)管理部門認(rèn)為需適當(dāng)延長管理期限的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)延長，但最長不超過三個月。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列事項(xiàng)，并報轄區(qū)物業(yè)管理管理部門備案;
(一) 對預(yù)收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)及其他公共經(jīng)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，多收的部分予以退還;
(二) 移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊;
(三) 移交物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房、場地和其他財物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同退出物業(yè)管理的，按合同的約定辦理。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第三十九條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主在使用物業(yè)時應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約。
臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則;
(二)物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營;
(三)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(四)物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)范;
(五)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);
(六)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式;
(七)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第四十條[禁止行為] 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
(一)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，改變房屋的使用用途、外形和色調(diào);
(二)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，搭建建筑物或構(gòu)筑物;
(三)占用、損壞房屋的共有部位、共用設(shè)施和附屬設(shè)施;
(四)損壞房屋結(jié)構(gòu)，野蠻裝修;
(五)侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品;
(六)亂丟垃圾雜物;
(七)排放有毒、有害物質(zhì)或發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(八)亂設(shè)攤位、亂設(shè)集貿(mào)市場;
(九)擅自張貼或懸掛標(biāo)語、廣告和啟事，在房屋和公共設(shè)施上亂寫、亂畫;
(十)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第四十一條 [裝修管理]業(yè)主或使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先按《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面通知或備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正;對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報有關(guān)行政管理部門依法辦理。
第四十二條[停車管理一] 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取的公共場地車輛停放費(fèi)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按業(yè)主大會的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能滿足實(shí)際服務(wù)成本支出的，可向業(yè)主委員會提出提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申請，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會，征求全體業(yè)主意見。業(yè)主大會可以決定提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也可以決定在車輛停放費(fèi)或其他利用共用部位、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營而得收益中貼補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四十三條[停車管理二] 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同申請，公安部門應(yīng)當(dāng)幫助指導(dǎo)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分小區(qū)內(nèi)地面停車位和規(guī)定行車路線。
住宅小區(qū)內(nèi)禁止大型車輛及載有危險品、有毒物品的車輛進(jìn)入，禁止車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的主要交通道路;物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)上述違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻車主，勸阻不聽的，應(yīng)及時告知公安部門，由公安部門協(xié)調(diào)或依法處理。
第四十四條[停車管理三] 車位配置嚴(yán)重不足的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會討論確定，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同申請，相關(guān)專業(yè)管理部門批準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共部位和共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行臨時改造或臨時搬遷，騰出臨時停車位。
第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費(fèi)
第四十五條[物管用房規(guī)劃、配置] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房納入項(xiàng)目配套建設(shè)計劃，與新建物業(yè)同時設(shè)計、同時施工、同時交付使用。物業(yè)管理用房的具體位置和面積由經(jīng)轄區(qū)物業(yè)管理部門確認(rèn)后，由規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃圖紙中確定。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房(其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房，千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房);物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三的比例配置物業(yè)管理辦公用房。
對經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)和拆遷安置小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按在上款規(guī)定的比例配置基礎(chǔ)上，再增配不低于物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之四的物業(yè)經(jīng)營用房。
物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上總建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的同類物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入物業(yè)維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第四十六條[用房繳交]物業(yè)交付前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照本條例第四十六條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房交給轄區(qū)物業(yè)管理部門。業(yè)主委員會成立后，轄區(qū)物業(yè)管理部門應(yīng)將物業(yè)管理用房全部移交給業(yè)主委員會。
因分期開發(fā)等原因 ,不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理經(jīng)營用房的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付前向轄區(qū)物業(yè)管理部門支付同類地段、同等面積的商業(yè)用房的市場租金作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,并在后期開發(fā)中及時補(bǔ)足物業(yè)管理經(jīng)營用房。
第四十七條[物管用房的使用] 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押,其用途不得擅自改變。
物業(yè)管理辦公用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)免費(fèi)使用，主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)所需的場所和業(yè)主委員會的辦公場所。
物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行經(jīng)營，租金或收益在業(yè)主委員會的監(jiān)管下主要用于物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同中,約定的租賃期限最長不得超過物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理單位受聘期限。
第四十八條[房屋的保修] 物業(yè)交付使用后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按國家和省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。
物業(yè)交付前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)一次性向轄區(qū)物業(yè)管理部門交納物業(yè)建筑安裝總造價2%的保修金，存入指定銀行，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。
建設(shè)單位對物業(yè)的保修可以自行組織，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修。?
開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)保修的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅物業(yè)委托保修協(xié)議，明確權(quán)利與義務(wù)以及保修費(fèi)用支付方式等內(nèi)容。
市物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)制訂房屋保修金使用管理辦法和保修協(xié)議的示范文本。
第四十九條[初期費(fèi)] 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前，按物業(yè)建設(shè)總投資2‰的比例，向轄區(qū)物業(yè)管理部門交納初期物業(yè)管理費(fèi)，由轄區(qū)物業(yè)管理部門撥給物業(yè)服務(wù)公司使用。
物業(yè)建設(shè)總投資的計算方法，由市政府規(guī)定。
第五十條[維修資金] 物業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金，用于房屋共有部位、共用設(shè)施的維修、更新。物業(yè)專項(xiàng)維修資金設(shè)立的具體標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由市政府另行制定。
第七章 法律責(zé)任
第五十一條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》已有規(guī)定的，按照其規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定予以處罰。
第五十二條 建設(shè)單位違反本條例，有下列行為之一的由相關(guān)管理部門按照下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反本條例第二十五條規(guī)定，不經(jīng)招投標(biāo)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并可處以5萬元以上10萬元以下罰款。
(二)違反本條例第三十一條規(guī)定，不提供或者移交相關(guān)資料的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上10萬元以下罰款。
(三)違反本條例第四十五條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房或者不按規(guī)定支付不足部分相應(yīng)價款的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并可處以10萬元以上50萬元以下的罰款。
(四)違反本條例第四十八條、四十九條規(guī)定，不及時交納房屋保修費(fèi)和前期物業(yè)費(fèi)的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例，有下列行為之一的由相關(guān)管理部門按照下列規(guī)定予以處罰：
(一)違反本條例第三十二條規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，由轄區(qū)物業(yè)管理責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下罰款;采用弄虛作假方式取得資質(zhì)證書或通過年檢的，以及轉(zhuǎn)讓或變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并處以5萬元以上10萬元以下的罰款，由市物業(yè)主管部門吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書。
(二)違反本條例第三十五條規(guī)定，未按規(guī)定公布財務(wù)的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并可處以2000元以上5000元以下罰款;擅自挪用經(jīng)營性收入的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正，并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。
(三)違反本條例第三十八條規(guī)定，未在物業(yè)服務(wù)合同終止時移交有關(guān)資料、財物等或未按時退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，由轄區(qū)物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處以2萬元以上10萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由市物業(yè)主管部門吊銷或者提請吊銷其資質(zhì)證書。
第五十四條 違反本條例第四十條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的，由規(guī)劃部門按規(guī)定予以處罰;違反第(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的，由房管部門按規(guī)定予以處罰;違反第(五)、(六)項(xiàng)規(guī)定的，由城管執(zhí)法部門按規(guī)定予以處罰;違反第(七)項(xiàng)規(guī)定的，由市環(huán)保部門予以處罰。違反第(八)、(九)項(xiàng)規(guī)定的，由工商部門按規(guī)定予以處罰。
第五十五條 業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法給予當(dāng)事人處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十六條 物業(yè)管理部門工作人員玩忽職守或者截留、挪用、侵占物業(yè)維修基金、保修金、物業(yè)服務(wù)保證金的，由其所在單位或上級機(jī)關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第五十七條 各縣(市)、區(qū)政府應(yīng)加強(qiáng)對老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的補(bǔ)貼扶持力度，并將補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)列入每年度的財政預(yù)算，具體比例由各縣(市)、區(qū)政府另行制定。
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