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《海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》全文
為進一步加強我省物業(yè)服務(wù)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定，結(jié)合我省實際，重新修訂《海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二○一一年四月十二日
海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》以及國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費行為。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或使用人所收取的費用。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條 省人民政府價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同的物業(yè)類型、性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的特約服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。
第七條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)普通住宅物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)成本等情況，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費基準價及浮動幅度，并每三年向社會公布一次。
基準價根據(jù)物業(yè)服務(wù)的社會平均成本、居民消費價格指數(shù)和社會承受能力等因素適時調(diào)整。制定或調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價應(yīng)當實行成本監(jiān)審和聽證。
第八條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定對照普通住宅物業(yè)服務(wù)分等收費標準，在相應(yīng)等級基準價和規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定具體收費標準，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布協(xié)商確定的結(jié)果。
未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)收費標準不得超過政府指導(dǎo)價的基準價標準，具體收費標準由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)提供的服務(wù)內(nèi)容與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。
第九條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當按規(guī)定報價格主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自商定物業(yè)服務(wù)收費標準之日起30日內(nèi)，報所在地價格主管部門辦理備案登記手續(xù)后，方可實施收費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理收費標準備案登記應(yīng)提交下列材料：
1、物業(yè)服務(wù)收費備案申請報告及物業(yè)服務(wù)收費備案登記表一式三份;
2、企業(yè)合法的經(jīng)營證照復(fù)印件;
3、物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件;
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(或業(yè)主代表、使用人)關(guān)于商議物業(yè)服務(wù)收費標準的會議紀要;
5、已成立業(yè)主委員會的應(yīng)提交批準成立業(yè)主委員會的相關(guān)材料;
6、物業(yè)管理各項規(guī)章制度;
7、其他相關(guān)材料。
經(jīng)審查符合規(guī)定的，予以備案登記，不符合規(guī)定的，責成限期改正，不改正的，不予備案登記。
第十條 經(jīng)價格主管部門備案登記的物業(yè)服務(wù)收費標準，是業(yè)主交費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)收和價格主管部門監(jiān)督執(zhí)法的依據(jù)，應(yīng)當嚴格執(zhí)行。
第十一條 物業(yè)服務(wù)收費每次備案有效期限為三年，備案期滿后應(yīng)當重新辦理備案登記手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更、住宅區(qū)域改變、服務(wù)項目和質(zhì)量等情況發(fā)生變化，經(jīng)雙方當事人協(xié)商需對物業(yè)服務(wù)收費項目和收費標準做相應(yīng)調(diào)整的，應(yīng)當重新辦理備案登記手續(xù)。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人或業(yè)主應(yīng)當簽訂服務(wù)合同，合同應(yīng)載明服務(wù)內(nèi)容、收費項目和收費標準。
第十三條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)服務(wù)費用。
第十四條 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
第十五條 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。
實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)收費采用酬金制方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度決算情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。
第十六條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維護養(yǎng)護費用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(不含水、電)費用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的水、電等費用應(yīng)單獨安裝計量器具，據(jù)實另行分攤，具體分攤辦法由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當每半年向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費收支情況，接受業(yè)主、使用人和相關(guān)部門的監(jiān)督。
第十九條 物業(yè)服務(wù)收費按法定產(chǎn)權(quán)建筑面積計收，可以按月、年收取。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中建筑面積為準。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。
第二十一條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域尚未出售或已出售但未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位按照物業(yè)管理區(qū)域同類物業(yè)的標準全額交納。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當抄表到戶，并向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取額外費用。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第二十五條 經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、場所、設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本、相關(guān)稅費后，其收益分配按合同約定執(zhí)行，業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第二十六條 業(yè)主對其物業(yè)進行室內(nèi)裝修的，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修承諾書，承諾書應(yīng)當載明裝修建筑垃圾清運及費用事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝修進行指導(dǎo)和監(jiān)督，不得擅自向業(yè)主收取押金或管理費等其他費用。
第二十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，由業(yè)主委員會負責出面調(diào)解，或由物業(yè)所在地價格主管部門、物業(yè)主管部門進行調(diào)解，價格主管部門和物業(yè)主管部門應(yīng)當及時處理，并將處理意見回復(fù)投訴人。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守國家的價格法律、法規(guī)和規(guī)定，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第二十九條 各級價格主管部門和物業(yè)主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費項目、收費標準的監(jiān)督，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為。
第三十條 本辦法由海南省物價局會同海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳負責解釋。
第三十一條 本辦法自2011年5月1日起實施。原海南省發(fā)展與改革廳、海南省建設(shè)廳印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)<海南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法>的通知》(瓊發(fā)改收費〔2006〕1052號)同時廢止。
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