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鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則全文
《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)2006年10月23日市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，下面是實(shí)施細(xì)則全文：
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動(dòng)。
本細(xì)則所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相應(yīng)場(chǎng)地。所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)組織本細(xì)則的實(shí)施，負(fù)責(zé)對(duì)全市范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和管理。
公安、工商、物價(jià)、建設(shè)、規(guī)劃、園林綠化、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、電信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，同時(shí)，應(yīng)依照本細(xì)則和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則開(kāi)展活動(dòng)，并接受市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理;
(二)住宅物業(yè)建筑面積不低于3萬(wàn)平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會(huì)自治區(qū)域相適應(yīng)。
第八條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬(wàn)平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第九條 有超過(guò)50%業(yè)主提議或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按照業(yè)主擁有的合法房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算，每一套計(jì)一票。業(yè)主的投票權(quán)以記名的形式行使。
第十條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會(huì)議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會(huì)議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。以業(yè)主代表參加的形式召開(kāi)的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)能代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主。
采用征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)在征求意見(jiàn)前15日內(nèi)通知全體業(yè)主，并告知會(huì)議議題的議程。征求意見(jiàn)的結(jié)果應(yīng)當(dāng)及時(shí)公開(kāi)并告知業(yè)主。以書面形式征求意見(jiàn)的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見(jiàn)方為有效，且應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織，每年至少召開(kāi)一次。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。同時(shí)應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并邀請(qǐng)居委會(huì)代表、物業(yè)使用人列席。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)可以由5至15人組成，具體人數(shù)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的大小確定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向市房產(chǎn)管理部門備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
第十四條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，由市房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第三章 前期物業(yè)管理
第十六條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)低于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋銷售合同的附件，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
第十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十九條 建設(shè)單位在報(bào)批商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項(xiàng)目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)主管部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第二十條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十二條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第二十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本細(xì)則第二十一條第一款規(guī)定的資料。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本細(xì)則第二十一條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第二十七條 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。經(jīng)濟(jì)適用房和普通住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由雙方當(dāng)事人按照物價(jià)、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。其他住宅和非住宅的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體價(jià)格由雙方協(xié)商約定。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格一經(jīng)約定后實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容應(yīng)在小區(qū)的顯著位置進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置半年以內(nèi)的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);超過(guò)半年的，全額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第二十九條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行勸阻和制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)
第三十一條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門建立物業(yè)管理強(qiáng)制性規(guī)范。強(qiáng)制性規(guī)范建立后，凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即按規(guī)范要求，充分考慮后期物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂(lè)、教育等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過(guò)程中，市相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。
第三十二條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，在五年內(nèi)逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行管理，有經(jīng)營(yíng)收入的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施;開(kāi)發(fā)主體已消亡的，各相關(guān)公用企事業(yè)單位按各自行業(yè)分工補(bǔ)齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過(guò)招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。
第三十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護(hù)并直供到戶。自本細(xì)則實(shí)施之日起，凡新建住宅均按規(guī)定實(shí)施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收。已建成住宅，應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)按市物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對(duì)所有已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用的房屋進(jìn)行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費(fèi)用。
第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位直接向每一位業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十六條 業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意;物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第三十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第三十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第三十九條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理按照《鄂州市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理實(shí)施辦法》執(zhí)行。
第四十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第四十一條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)發(fā)生超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第四十二條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無(wú)業(yè)主委員會(huì)證明的，有關(guān)主管部門不得審批。
第七章 罰 則
第四十三條 違反本細(xì)則規(guī)定依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)責(zé)任條款進(jìn)行處理。
第八章 附 則
第四十四條 本細(xì)則自2006年11月3日起施行，《鄂州市城市住宅區(qū)物業(yè)管理試行辦法》(鄂州政發(fā)〔2001〕73號(hào))同時(shí)廢止。
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