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《萍鄉(xiāng)市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》全文
萍鄉(xiāng)市，是江西省地級市，位于江西省西部，毗鄰湖南省。下面YJBYS小編為大家整理了關于萍鄉(xiāng)市的物業(yè)管理辦法全文，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范我市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和開發(fā)建設單位、物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，保障住宅區(qū)物業(yè)合理使用，促進物業(yè)管理的健康發(fā)展，方便居民生活，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)及有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，兼有非住宅房屋，并有相應配套共用設施、設備和場地的居住區(qū)。
本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的共用設施、設備和場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指對住宅區(qū)各類房屋及相應配套的共用設施、設備和場地，在使用、維護、修繕、整治上和為居民日常生活提供特約服務上進行的綜合管理。
本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立的并接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行管理服務的企業(yè)。
第四條 新建住宅區(qū)和共用設施設備齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。
共用設施設備齊全的住宅相對集中的居住區(qū)，由市、縣(區(qū))人民政府組織整治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。整治改造辦法由市人民政府另行制定。
住宅區(qū)的范圍，由市房地產(chǎn)行政主管部門按照住宅與共用設施設備的相關情況劃定。
第五條 住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務相結(jié)合的原則。
第六條 市房產(chǎn)行政主管部門是全市住宅區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責組織實施本辦法并對全市的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理�；饕氊熓牵�
(一) 貫徹執(zhí)行國家法律、法規(guī)及各級有關物業(yè)管理的政策，并負責擬定當?shù)匚飿I(yè)管理具灝旆ê橢貧齲?
(二) 負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的登記備案、資質(zhì)審查、報批、發(fā)證和年檢管理;
(三) 參與住宅區(qū)竣工驗收及交接工作和協(xié)調(diào)住宅區(qū)的接管工作;
(四) 指導各住宅區(qū)成立業(yè)主委員會，會同住宅出售單位組織召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;
(五) 負責住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設施設備維修基金的建立和管理，并監(jiān)督使用;
(六) 組織物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理招投標、達到標創(chuàng)優(yōu)和崗位技術培訓活動;
(七) 協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與有關部門之間的關系;
(八) 受理業(yè)主、使用人對物業(yè)管理的投訴，并進行現(xiàn)場調(diào)查，組織落實整改措施;
(九) 查處物業(yè)管理違規(guī)行為，包括撤銷違規(guī)召開的業(yè)主大會、業(yè)主代表大會及由此產(chǎn)生的業(yè)主委員會;報請降低限期不改的物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級;建議工商行政管理部門吊銷限期不改的物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照。
縣房地產(chǎn)行政主管部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，在房地產(chǎn)行政主管部門的指導下，依照本辦法規(guī)定對轄區(qū)的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。
第七條 市政、綠化、公安、消防、市容環(huán)境衛(wèi)生、價格、工商行政管理等有關部門及供水、供氣、供電等企業(yè)應當按照各自的職責分工和本辦法規(guī)定，密切配合，共同做好物業(yè)管理的有關工作。
各行政主管部門不得向物業(yè)管理企業(yè)攤派和重復收取費用。
城鎮(zhèn)居民委員會和公安派出所依法對住宅物業(yè)管理進行指導監(jiān)督，不得收取費用。
第二章 前期物業(yè)管理與移交
第八條 本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在新建住宅區(qū)的業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位委托物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理和服務。
第九條 開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同，該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)管理服務合同生效時終止。
在前期物業(yè)管理期間，房屋交付使用前所發(fā)生的物業(yè)管理費用由開發(fā)建設單位承擔;房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)管理費用，同開發(fā)建設單位與業(yè)主約定承擔。
第十條 開發(fā)建設單位必須依照國家和省規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔住宅區(qū)的保修責任。
開發(fā)建設單位在前期物業(yè)管理中，不得動用物業(yè)維修基金。
第十一條 開發(fā)建設單位不得將住宅的共用部位、共用設施設備的所有權、使用權單獨轉(zhuǎn)讓。
第十二條 開發(fā)建設單位按照住宅區(qū)建筑面積千分之五的比例提供必需的物業(yè)管理用房，其費用列入開發(fā)建設成本，產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有，有償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用，收益的使用由業(yè)主委員會決定。
第十三條 開發(fā)建設單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，向市、縣房產(chǎn)行政主管部門提出申請，經(jīng)審查批準后業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房和下列工程資料：
(一) 住宅區(qū)綜合驗收證明書;
(二) 住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
(三) 單體建筑結(jié)構、設備竣工圖;
(四) 管線竣工圖;
(五) 其他物業(yè)管理所需的資料。
住宅未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的，不得辦理移交。
第十四條 公有住宅出售后的前期物業(yè)管理，由公有住宅出售前的建設管理單位實施。
第三章 住宅區(qū)物業(yè)管理分工
第十五條 本章的住宅區(qū)物業(yè)管理分工，適用于共用設施設備齊全的能夠?qū)嵭蟹忾]式管理和全方位物業(yè)管理服務的住宅區(qū)。
第十六條 住宅區(qū)內(nèi)共用的道路和排水設施的日常養(yǎng)護和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責。
第十七條 住宅區(qū)綠化建設由開發(fā)建設單位負責;共用的綠地、園林設施等日常養(yǎng)護維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林化管理部門的指導監(jiān)督。
第十八條 住宅區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)道路、住宅樓周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負責。
第十九條 住宅區(qū)共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常養(yǎng)護和維修管理由物業(yè)管理企業(yè)負責;廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責，由物業(yè)管理企業(yè)支付費用;生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉(zhuǎn)站，從垃圾中轉(zhuǎn)站運至垃圾場的清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責，費用在按現(xiàn)行標準向住宅區(qū)居民收取的生活垃圾清運費中由物業(yè)管理企業(yè)與市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門協(xié)調(diào)分配。
第二十條 高層樓(九層以上，下同)以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓(九層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備，由供水企業(yè)負責維修管理;界限以內(nèi)(包括水表井至用戶)的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。
第二十一條 住宅區(qū)內(nèi)供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防設施、路燈的部門負責維修管理。
第二十二條 住宅區(qū)供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等企業(yè)和單位對居民用戶實行抄表到戶。
前款有關企業(yè)和單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關費用。
第四章 業(yè)主處治管理
第二十三條 公有住宅出售建筑面積達到百分這三十以上或者新建住宅出售建筑面積達到百分之五十以上的住宅區(qū)，應當設立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門會同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表在大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會至少每年召開一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;遇特殊情況經(jīng)百分之一十五以上的業(yè)主或業(yè)主代表提議;業(yè)主委員會應在提議后十五天內(nèi)召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席參加。
第二十四條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：
(一) 選舉、罷免業(yè)主委員會成員;
(二) 監(jiān)督業(yè)主委員會工作;
(三) 審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(四) 聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告;
(五) 改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;
(六) 聽取和審議維修基金預算的報告;
(七) 決定選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè);
(八) 決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第二十五條 業(yè)主委員會是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件到市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案：
(一) 成立業(yè)主委員會登記申請書;
(二) 業(yè)主委員會成員名單;
(三) 業(yè)主委員會章程。
第二十六條 業(yè)主委員會履行下列職責：
(一) 起草業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程，提交業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過;
(二) 召開和主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，并報告工作;
(三) 與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或終止委托物業(yè)管理合同;
(四) 監(jiān)督房屋共用部位、共用設施設備維修基金的籌措和使用;
(五) 審議物業(yè)管理年度計劃、財務預算和決算;
(六) 監(jiān)督共用設施設備的合理使用;
(七) 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會依照有關規(guī)定授予的其他職責。
第五章 住宅區(qū)物業(yè)管理服務
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照《江西省物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行辦法》規(guī)定取得物業(yè)管理資質(zhì)證書，并按規(guī)定到工商行政管理部門辦理注冊登記后，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理服務。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務，應根據(jù)《江西省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理合同》示范文本與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。
物業(yè)管理合同就報市、縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)應按照合同從事下列物業(yè)管理服務事項，并根據(jù)收費標準約定各項服務的收費：
(一) 房屋建筑共用部位的日常養(yǎng)護和維修管理;
(二) 共用設施設備的日常養(yǎng)護和維修管理;
(三) 清掃保潔服務;
(四) 治安防范服務;
(五) 綠化養(yǎng)護;
(六) 車輛進出和停放的管理;
(七) 業(yè)主或者使用人委托的其他服務事項。
第三十條 物業(yè)管理服務收費，按《江西省城市物業(yè)管理服務收費辦法》的規(guī)定執(zhí)行，嚴格執(zhí)行收費許可證制度，所立收費項目和標準應報請物價管理部門核準，并報市政府備案。
第三十一條 業(yè)主和使用人應當按照物業(yè)管理委托合同的約定和業(yè)主委員會的決定繳交物業(yè)管理服務、維修等費用。
開發(fā)建設單位未售出的空置物業(yè)應當分攤物業(yè)管理服務、維修等費用，分攤比例應當不低于收費標準的百分之五十，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的十日內(nèi)向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報市、縣房產(chǎn)行政主管部門備案：
(一) 對預收的物業(yè)管理服務費用按實際使用結(jié)算，多收的部分予以退還;
(二) 移交全部物業(yè)檔案資料;
(三) 移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。
第六章 物業(yè)和使用
第三十三條 住宅區(qū)業(yè)主或者使用人應嚴格按照《江西省城市住宅區(qū)業(yè)主公約》的規(guī)定合理使用物業(yè)，在物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構或者超負荷使用房屋;
(二)擅自改變房屋用途或者改變房屋外貌;
(三)占用、損壞住宅共用部位，擅自移裝房屋共用設施;
(四) 利用平臺、屋頂以及道路或者其它場地搭建建筑物、構筑物;
(五) 亂拋亂倒垃圾、亂堆雜物;
(六) 排放或堆放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出的超過規(guī)定標準的噪聲;
(七) 利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動;
(八) 法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十四條 開發(fā)建設單位與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應當有住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書、前期物業(yè)管理服務合同等合同附件，并將裝修住宅的禁止行為和注意事項書面告知買受人。
第三十五條 住宅設計應當符合城市規(guī)劃要求，建設施工應當符合設計要求。嚴禁業(yè)主或者使用人擅自改變住宅的使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應當符合城市規(guī)劃要求，并依法辦理審批手續(xù)后方可進行。
第三十六條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應承擔賠償責任。
因物業(yè)維修造成相鄰業(yè)主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。
第三十七條 任何單位和個人不得占用住宅區(qū)內(nèi)的區(qū)間、道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘區(qū)間、道路、場地的，應當與業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第七章 物業(yè)維修基金
第三十八條 凡商品房(包括經(jīng)濟適用住房)和公有住宅出售后都應當設立房屋共用部位、共用設施、設備維修基金(簡稱維修基金)。
新建商品房由開發(fā)建設單位按總投資的百分之二代繳維修基金，該維修基金由售房單位按購房款百分之二的比例向購房者收取;原已銷售的應按此標準補交。
各單位出售的公有住房，多層和高層住宅分別由售房單位按售房款百分之二十和百分之三十的比例提取維修基金;購房者按購房款的百分之二向售房單位繳交維修基金。
第三十九條 維修基金應當在銀行設立專戶存儲，由市、縣房地產(chǎn)主管部門按下列規(guī)定歸集和代管：
(一) 新建商品住房的維修基金開發(fā)建設單位在辦理商品房預售許可證時，按本辦法第三十八條規(guī)定標準繳交;
(二) 公有住房的維修基金按本辦法第三十八條規(guī)定標準由市房改部門提取并撥付到銀行專戶。
未按前款規(guī)定繳交維修基金的不得辦理商品房預售許可證、房屋交易鑒證和房屋產(chǎn)權證書。
第四十條 維修基金的使用，由住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)申報，經(jīng)業(yè)主委員會審批，報經(jīng)物業(yè)管理主管部門核準后，撥付給該住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)定向使用。
第四十一條 維修基金主要用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造、不得挪作他用。
住宅的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修更新費用由責任人承擔。
住宅自用部位、自用設備的維修、更新費用，由業(yè)主自行承擔.
第四十二條 維修基金不足時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主籌集。
第八章 法律責任
第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全休業(yè)主。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列情形之一的，根據(jù)《條例》第四十五條規(guī)定由市房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處二千元以上二萬元以下的罰款：
(一) 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;
(二)超越物業(yè)資質(zhì)證書等級從事物業(yè)管理的。
物業(yè)管理企業(yè)有前款第(二)項所列行為并且拒不改正的，可以吊銷其資質(zhì)證書。
第四十五條 違反本辦法規(guī)定，開發(fā)建設單位未將工程建設資料移交的，根據(jù)《條例》第四十六條規(guī)定由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一千元以上一萬元以下的罰款。
第四十六條 違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，根據(jù)《條例》第四十七條規(guī)定由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
(一) 開發(fā)建設單位未進行前期物業(yè)管理或者擅自動用維修基金的;
(二) 住宅區(qū)未經(jīng)綜合驗收不合格交付使用的;
(三) 開發(fā)建設單位或者公有住宅售房單位未按本辦法規(guī)定設立維修基金的。
前款第(二)項所列行為情節(jié)嚴重的，可吊銷開發(fā)建設單位資質(zhì)證書。
第四十七條 業(yè)主或者使用有人未按物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費的，根據(jù)《條例》第四十九條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用千分之三的滯納金，或者按照約定加收滯納金。
第四十八條 違反本辦法第三十條、第三十三條、第三十五條、第三十七條規(guī)定的，由有關行政管理部門按照各自的職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第九章 附則
第四十九條 本辦法所稱房屋共用部位，是指一幢住宅內(nèi)部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構、室外墻面、屋頂?shù)炔课?
共用設備，是指一幢住宅內(nèi)部，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、電梯、避雷裝置、消防器具等設備;
共用設施，是指住宅區(qū)內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明設施、消防設施、排水管道、窖井化糞池、垃圾站(房)、公益性文體設施等;
房屋際重結(jié)構是住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第五十條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其非居住房屋的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行;市轄區(qū)各縣可按照本辦法，依據(jù)實際情況制定實施細則。
第五十一條 住宅共用部位共用設施設備維修基金實施辦法和物業(yè)管理服務收費實施辦法由市房產(chǎn)行政主管部門分別會同有關部門制定并報市人民政府備案后實施。
第五十二條 本辦法“以上”均含本數(shù)，“以下”均不含本數(shù)。
第五十三條 本辦法具體應用中的問題由市房產(chǎn)行政主管部門解釋。
第五十四條 本辦法自發(fā)布之日起實施。
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