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上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
上饒市，古稱信州，江西省地級市，位于江西省東北部，下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于上饒市物業(yè)管理辦法的全文，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為加強和規(guī)范上饒市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱的住宅區(qū)，是指以住宅為主，公用設(shè)施配套比較齊全并具有一定規(guī)模的居民生活區(qū)。住宅區(qū)的劃分，由縣、市(區(qū))房地產(chǎn)管理部門結(jié)合社區(qū)管理，按照住宅與公共實施的相關(guān)情況劃定。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場地等。
本辦法所稱業(yè)主，是指房產(chǎn)的所有權(quán)人。非業(yè)主使用人可以根據(jù)業(yè)主委托，享有權(quán)利，并承擔(dān)義務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主、非業(yè)主使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行日常維護、修繕和整潔，同時對住宅區(qū)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等進行日常管理，并為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供相關(guān)服務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立的從事物業(yè)管理服務(wù)的法人。
第四條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)是本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門。
縣、市(區(qū))房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理部門，依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理進行監(jiān)督管理。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、電力、郵電、環(huán)衛(wèi)、園林、公安(消防)、價格、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)協(xié)同實施本辦法。
街道辦事處協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理進行監(jiān)督，對物業(yè)管理與社區(qū)管理、社會服務(wù)的相互關(guān)系進行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第五條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)入住率達到50%以上的，必須召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主人數(shù)超過100名的，可按比例推選業(yè)主代表。
業(yè)主大會由全體業(yè)主組成，業(yè)主代表大會由業(yè)主推選的代表組成。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會須擁有投票權(quán)者過半數(shù)以上的業(yè)主或業(yè)主代表出席才能舉行。
業(yè)主的投票權(quán)，普通住宅按每20平方米為一個計票單位，別墅按每15平方米為一個計票單位;非住宅按每10平方米為一個計票單位，不足的按四舍五入處理，但每個獨立產(chǎn)權(quán)單位不得分割投票。
第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，由物業(yè)主管部門會同街道辦事處、居委會等相關(guān)單位組織召開，費用開支由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。
第六條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免業(yè)主委員會委員;
(二)審議通過或修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;
(三)審議業(yè)主委員會工作報告;
(四)決定聘用或解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過住宅區(qū)物業(yè)管理方案;
(六)決定其他有關(guān)維護業(yè)主權(quán)益和督促業(yè)主執(zhí)行業(yè)主公約的重大事項。
第七條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會一般每年召開1—2次;經(jīng)業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主提議，也可臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會可以邀請街道辦事處、社區(qū)居民委員會和使用人代表列席。業(yè)主可書面委托代理人出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)列席會議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議，以全體業(yè)主或業(yè)主代表過半數(shù)通過。
第八條 業(yè)主委員會是在住宅區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
一個住宅區(qū)只能成立一個業(yè)主委員會。
第九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(一)召集和主持業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;
(二)聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位人員兼任業(yè)主委員會副主任或委員;
(三)根據(jù)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定，可以通過招投標(biāo)或其他方式，選聘、續(xù)聘或改聘物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主簽訂、變更、終止物業(yè)管理委托合同;
(四)監(jiān)督檢查物業(yè)管理經(jīng)費的使用情況;
(五)檢查業(yè)主公約和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行情況;
(六)受理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴;
(七)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)的工作，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)請求公布欠繳費戶名單，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務(wù)費;
(八)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
第十條 業(yè)主委員會根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模由5至11人組成，設(shè)主任1人，副主任1至3人，每屆任期3年，可以連選連任。
業(yè)主委員會可將日常管理事務(wù)委托居民委員會承擔(dān)，業(yè)主委員會會議由主任召集，作出的決議，以組成人員的過半數(shù)通過。
第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，將業(yè)主委員會章程和名單報物業(yè)主管部門登記備案，并同時抄送當(dāng)?shù)鼐游瘯?/p>
第十二條 業(yè)主委員會的活動經(jīng)費由全體業(yè)主共同分?jǐn)�，但不得超過同期物業(yè)管理費總額的5%.具體數(shù)額和計劃由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議決定。
第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會的決議和業(yè)主公約，應(yīng)當(dāng)符合國家的有關(guān)規(guī)定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十四條 物業(yè)管理企業(yè)必須持有物業(yè)主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》。物業(yè)管理資質(zhì)實行年審制和等級管理制。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配備相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員和管理人員，物業(yè)管理人員應(yīng)經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)考核合格后，持證上崗。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)根據(jù)委托合同和法律、法規(guī)、規(guī)章以及國家的其他有關(guān)規(guī)定，管理住宅區(qū)的物業(yè);
(二)按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費;
(三)制止各種損害住宅區(qū)物業(yè)和妨礙物業(yè)管理的行為;
(四)享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)內(nèi)容：
(一)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新;
(二)物業(yè)公用部位、共用設(shè)施和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路景觀、綠地的保潔服務(wù);
(三)公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理;
(四)車輛進出及停放的管理;
(五)協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范;
(六)物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案、業(yè)主檔案的保管;
(七)舉辦社區(qū)文化活動;
(八)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受所在街道辦事處和居委員的監(jiān)督，協(xié)助做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)工作。
第十七條 新建住宅區(qū)交付使用而入住率不到50%的，由開發(fā)建設(shè)單位選擇物業(yè)管理企業(yè)或自行組建物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理，并報物業(yè)主管部門備案，前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會產(chǎn)生后，由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘和改聘。
物業(yè)銷售(預(yù)售)時，前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)告示服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)并與物業(yè)買受人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。
第十八條 實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與受聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同(以下簡稱委托合同)。
物業(yè)管理委托合同必須按省建設(shè)廳、省工商行政管理局聯(lián)合制定的《物業(yè)管理委托合同示范文本》簽訂。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自委托合同簽訂之日起15日內(nèi)，將委托合同報物業(yè)主管部門備案，同時抄告轄區(qū)居委會。
第十九條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理應(yīng)接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督。
進入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系，并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。
第四章 物業(yè)維修經(jīng)費
第二十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修專項資金，用于房屋的公用部位、設(shè)備和住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施保修期滿后小修以上的維修、養(yǎng)護。
物業(yè)維修專項資金遵循全額儲存、業(yè)主共同所有、合理使用的原則。實行統(tǒng)一繳交、專款專用、民主理財、接受財政、審計監(jiān)督的管理制度。
第二十一條 物業(yè)維修專項資金不得出錯，不得用于房地產(chǎn)投資，不得用于經(jīng)營股票、期貨或其他具有風(fēng)險的經(jīng)營活動，不得為單位或個人提供任何形式的擔(dān)保。
物業(yè)維修專項資金的管理費用由財政部門核定，在物業(yè)維修專項資金的增值收益中提取，并納入預(yù)算外資金收支兩條線管理。
第二十二條 物業(yè)維修專項資金由物業(yè)管理行政主管部門成立“維修資金管理中心”設(shè)立專戶進行管理。
物業(yè)維修專項資金由開發(fā)建設(shè)單位和購房者共同繳納，開發(fā)建設(shè)單位按15元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳交，購房者(含商品房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房)按購房款2%的比例繳納到開發(fā)建設(shè)單位，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理住宅區(qū)移交時一并劃撥到“維修資金管理中心”專戶。
第五章 物業(yè)管理用房
第二十三條 開發(fā)建設(shè)單位在新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)按住宅區(qū)總建設(shè)面積9‰的比例配置物業(yè)管理用房。其中5‰為物業(yè)管理和社區(qū)管理辦公用房，4‰為經(jīng)營用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，具體位置應(yīng)在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。
物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬國家所有，交由業(yè)主委員會代管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。零星開發(fā)的商品房，難以提供物業(yè)管理用房的，需向物業(yè)主管部門交納相應(yīng)的物業(yè)管理用房價款，由物業(yè)主管部門在同一住宅區(qū)內(nèi)統(tǒng)一調(diào)劑物業(yè)管理用房。開發(fā)建設(shè)單位必須在住宅區(qū)房屋單體工程質(zhì)量竣工驗收合格之日起15日內(nèi)無償移交給物業(yè)主管部門，具體使用可根據(jù)各個社區(qū)實際情況擬定方案，報物業(yè)主管部門核準(zhǔn)。
第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向物業(yè)主管部門移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：
(一)住宅區(qū)總平面圖;
(二)住宅區(qū)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備圖;
(三)住宅區(qū)地下管網(wǎng)圖;
(四)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用和維修技術(shù)資料;
(五)住宅區(qū)綜合驗收資料。
住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)將上述資料提供給業(yè)主委員會，供物業(yè)管理企業(yè)使用。
住宅區(qū)綜合驗收時，應(yīng)有物業(yè)所在地街道辦事處派人參加，開發(fā)建設(shè)單位已選擇了物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理的，物業(yè)管理企業(yè)必須派人參加。
第二十五條 住宅區(qū)交付使用后，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。
第二十六條 住宅區(qū)內(nèi)的管道煤氣、通信、水、電、有線廣播電視的管線及設(shè)施、設(shè)備的維修與養(yǎng)護，由有關(guān)專業(yè)單位負(fù)責(zé)或者由其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第二十七條 任何單位和個人不得在住宅區(qū)內(nèi)從事下列行為：
(一)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、房屋用途;
(二)對房屋承重墻、梁、柱、板、陽臺及公共部位違章鑿、拆、搭、占;
(三)變更房屋外立面裝飾;
(四)堆放危及公共安全的易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;排放有毒、有害和污染的物質(zhì)或超出國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(五)聚眾喧鬧;
(六)擅自占用公共場所，損壞公共設(shè)施，毀壞綠化;
(七)隨意停放機動車輛;
(八)亂設(shè)攤、亂設(shè)集貿(mào)市場;
(九)亂倒垃圾、雜物;
(十)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻劃;
(十一)在住宅區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)家禽、家禽和放養(yǎng)寵物;
(十二)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定不得從事的其他行為。
第二十八條 業(yè)主或非業(yè)主使用人裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并按照《住宅使用說明書》和《業(yè)主公約》的規(guī)定繳納一定的保證金再進行裝修。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修房屋的注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為或造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失或影響物業(yè)使用的，由物業(yè)管理企業(yè)督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正。對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。
第二十九條 物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人拒絕配合而造成其他業(yè)主、使用人物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。因物業(yè)維修、更新影響相鄰業(yè)主或使用人物業(yè)使用或造成財產(chǎn)損失的，由責(zé)任人修復(fù)或賠償。
物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和使用人安全時，物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第七章 物業(yè)管理服務(wù)收費
第三十條 物業(yè)管理服務(wù)收費的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)維修保養(yǎng)、公共衛(wèi)生清潔、綠化、交通、保安等具有公共性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實行政府定價;物業(yè)管理企業(yè)提供公共代辦性的服務(wù)而收取的物業(yè)管理服務(wù)費，實行政府指導(dǎo)價，特約服務(wù)費除價格主管部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。具體收費標(biāo)準(zhǔn)按規(guī)定的權(quán)限由物價部門會同物業(yè)主管部門制定。
業(yè)主委員會已委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理與服務(wù)項目的收費，除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，其他部門不得重復(fù)收取。
物業(yè)管理服務(wù)費的收支情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年公布一次，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在不影響住(用)戶利益的前提下，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有的場地、設(shè)備或物業(yè)管理經(jīng)營用房開展經(jīng)營活動，收益應(yīng)用于物業(yè)管理服務(wù)費用開支。
第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理企業(yè)按《物業(yè)管理委托合同》所約定的期限向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取。預(yù)收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。
物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費范圍及服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或收費地點醒目位置公布。
第三十四條 建設(shè)單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務(wù)費按應(yīng)收標(biāo)準(zhǔn)的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同約定之外自行提供服務(wù)，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認(rèn)可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。
第八章 附則
第三十五條 本辦法施行前已經(jīng)實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進行規(guī)范。
本辦法施行前已交付使用但尚未實施物業(yè)管理的住宅區(qū)，按照本辦法規(guī)定逐步實施物業(yè)管理。
第三十六條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 違反本辦法規(guī)定的，由政府主管部門按照《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》之規(guī)定予以處罰。
第三十八條 本辦法由市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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