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安慶市物業(yè)管理辦法「全文」
《安慶市物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2007年2月15日市人民政府常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2007年4月1日起施行。下面是辦法全文：
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，明確業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間的權(quán)利和義務(wù)，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)建整潔、安全、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、城管執(zhí)法、公安、工商、物價(jià)等行政主管部門按照各自職責(zé)，密切配合，做好有關(guān)管理與監(jiān)督工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照各自職責(zé)，互相支持和配合，做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第五條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)推選業(yè)主代表，享有被推選權(quán);
(六)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、使用權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約(含業(yè)主臨時(shí)公約)、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，配合物業(yè)服務(wù)活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，應(yīng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定劃分：
(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)住宅建筑規(guī)模在2萬平方米以下的，按照街區(qū)道路等自然邊界圍合的區(qū)域，可以將幾個(gè)住宅區(qū)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
(五)本辦法施行前已經(jīng)建成并實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)和物業(yè)所在地居(村)民委員會(huì)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議一般應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)等。
第十條 對尚未成立業(yè)主大會(huì)，有下列情形之一的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主按照規(guī)定召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議:
(一)入住率達(dá)到50%以上的;
(二)首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;
(三)首批物業(yè)交付滿3年的。
第十一條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上業(yè)主的投票權(quán)按如下方式確定：
(一)住宅物業(yè)按照一套房屋計(jì)一投票權(quán);
(二)非住宅物業(yè)按照建筑面積每200平方米計(jì)一投票權(quán);建筑面積200平方米以下，有房地產(chǎn)權(quán)證的，每證計(jì)一投票權(quán)。
業(yè)主的投票權(quán)可以書面委托其他業(yè)主、物業(yè)使用人行使，但物業(yè)使用人不享有業(yè)主委員會(huì)委員的被選舉權(quán)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之后業(yè)主的投票權(quán)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)行使下列職權(quán)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主通過。決定第十三條第四項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主通過。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論的事項(xiàng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十六條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);
(二)業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)重大事項(xiàng)的方式;
(三)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;
(四)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;
(五)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利;
(六)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán);
(七)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)用的繳納、使用、監(jiān)管;
(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;
(九)違反業(yè)主公約的責(zé)任;
(十)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十七條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就以下事項(xiàng)作出約定：
(一)業(yè)主大會(huì)的議事方式;
(二)業(yè)主大會(huì)的表決程序;
(三)業(yè)主投票權(quán)確定辦法;
(四)業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期;
(五)其他有關(guān)事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，并由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十九條 業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則違反法律、法規(guī)的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守法律、法規(guī)和規(guī)章;
(三)遵守業(yè)主大會(huì)的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有業(yè)主公信力;
(五)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時(shí)間。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定、業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及業(yè)主委員會(huì)組成人員名單等材料報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案，并告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
前款規(guī)定的備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)以書面形式重新備案和告知。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期一般為3年，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定少于3年的從其規(guī)定，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉，推舉新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人;逾期未換屆的，市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其換屆。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)3次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)因犯罪正在受到刑事追究的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的;
(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(七)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)，以及業(yè)主委員會(huì)委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，由全體業(yè)主承擔(dān)，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)確定。
前款規(guī)定的費(fèi)用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第二十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居(村)民委員會(huì)開展工作。
居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾糾紛
第三章 前期物業(yè)管理及移交
第二十八條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)面積在5萬平方米以下的，經(jīng)市房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第三十條 建設(shè)單位物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)行政主管部門公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約。并將業(yè)主臨時(shí)公約報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主權(quán)利義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主臨時(shí)公約上以簽字同意的方式承諾遵守。
在首次業(yè)主大會(huì)通過的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并按照有關(guān)規(guī)定共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn);建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題以及其他遺留問題。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。
第三十三條 在規(guī)劃、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局共用配套設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)設(shè)施。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)按照不低于物業(yè)總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。
市規(guī)劃行政主管部門許可建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動(dòng)。
物業(yè)管理用房是指物業(yè)辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)用房。
第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，按工程總造價(jià)3%的比例提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金，專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。
物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理與使用根據(jù)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十五條 物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件，持有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理;
(二)依照物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費(fèi)用，并取得合理的利潤;
(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(四)選聘專業(yè)企業(yè)承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù);
(五)法律、法規(guī)規(guī)定或業(yè)主大會(huì)授予的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益;
(二)履行物業(yè)服務(wù)合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù);
(三)定期公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修資金的使用情況;
(四)接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;
(五)組織、協(xié)助有關(guān)單位提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動(dòng);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第三十七條 物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)報(bào)市房地產(chǎn)行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)合同采用格式條款的，提供方應(yīng)當(dāng)將合同樣本在制定后30日內(nèi)報(bào)工商行政管理部門備案。
業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對發(fā)生在產(chǎn)權(quán)物業(yè)部位內(nèi)的人身生命、財(cái)產(chǎn)有特殊保護(hù)、保管要求的，另行簽訂特殊保護(hù)、保管合同。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況;
(二)物業(yè)管理事項(xiàng);
(三)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(五)雙方的權(quán)利義務(wù);
(六)專項(xiàng)維修資金的管理與使用;
(七)物業(yè)管理用房的配置、使用、維修和管理;
(八)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(九)違約責(zé)任;
(十)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十一)其他約定的事項(xiàng)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于15天，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會(huì)通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容如需變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會(huì)規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。
第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前3個(gè)月，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物:
(一)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)有關(guān)代管的物業(yè)管理的款項(xiàng)及其他應(yīng)當(dāng)移交的票據(jù)和賬冊。
業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)管理企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財(cái)物移交重新選聘的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān);物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體辦法另行制定。
物業(yè)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)合同中約定。
物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的，向業(yè)主收取;物業(yè)管理企業(yè)使用的，向物業(yè)管理企業(yè)收取。
物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)的委托有償代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。
公用企業(yè)不得向物業(yè)管理企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。
第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：
(一)物業(yè)管理用房;
(二)垃圾集散間、公廁;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠地、道路、圍墻、運(yùn)動(dòng)場及其他公共場所、公用設(shè)施;
(四)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車位、車庫;
(五)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的公共配套設(shè)施。
以上用房、設(shè)施設(shè)備和場地不得抵押與買賣，不得改變使用用途。
第四十六條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。
第四十八條 物業(yè)出租的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，將物業(yè)承租人、出租期限、承租人物業(yè)使用性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納約定等情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。
第四十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環(huán)境的;
(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營;
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物;
(七)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(八)違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動(dòng)車輛;
(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(十)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止。
第五十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)依法向有關(guān)部門辦理報(bào)批或登記手續(xù)。在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金，但業(yè)主大會(huì)另作決定的除外。
第五十一條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
車輛在共用部位的停放和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、統(tǒng)一管理、按幢設(shè)賬、核算到戶的原則，具體使用和續(xù)籌方案由業(yè)主大會(huì)按照國家有關(guān)規(guī)定決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用情況，并接受市房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管。
第五十四條 物業(yè)維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān):
(一)保修期滿后物業(yè)自用部位和自用設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān);
(二)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，在業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中支出;維修、更新、改造費(fèi)用，在專項(xiàng)維修資金中列支，根據(jù)受益對象，由本幢、本單元物業(yè)業(yè)主或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積的比例承擔(dān);
(三)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理、維修時(shí)，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第六章 法律責(zé)任
第五十五條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰:
(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的;
(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;
(三)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的;
(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(六)物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(七)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的;
(八)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)或者超越業(yè)主大會(huì)授權(quán)范圍權(quán)限、侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)制止，并按照業(yè)主公約進(jìn)行處理。
第五十八條 未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在物業(yè)區(qū)域內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理行政執(zhí)法部門按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等相關(guān)法規(guī)規(guī)定處罰。
第五十九條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其期限交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
物業(yè)使用人不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶交納責(zé)任。
第六十條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，市房地產(chǎn)行政主管部門及相關(guān)行政主管部門依法責(zé)令限期改正并給予處罰;情節(jié)嚴(yán)重的，市房地產(chǎn)行政主管部門可以降低其資質(zhì)等級(jí)，直至吊銷物業(yè)管理資質(zhì)證書：
(一)不履行物業(yè)服務(wù)合同的;
(二)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)管理制度不健全、管理混亂的。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)合同格式條款應(yīng)當(dāng)備案而不備案的，由工商行政管理部門責(zé)令限期改正;逾期拒不改正的，可以處500元以上2000元以下的罰款。
第六十二條 房地產(chǎn)行政主管部門及其他有關(guān)部門和單位的工作人員，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對違反物業(yè)管理規(guī)定的行為不依法查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第六十三條 違反本辦法其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第七章 附則
第六十四條 本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的大廈、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場、公共景點(diǎn)等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第六十五條 各縣(市)可參照本辦法制定具體實(shí)施細(xì)則。
第六十六條 本辦法由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同有關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋。
第六十七條 本辦法自2007年4月1日起施行。市人民政府1999年11月7日發(fā)布的《安慶市城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(宜政發(fā)〔1999〕28號(hào))同時(shí)廢止。
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