烏海市物業(yè)管理條例

　　《烏海市物業(yè)管理暫行辦法》已經市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

　　烏海市物業(yè)管理暫行辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的工作、居住環(huán)境，根據(jù)國家、自治區(qū)有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本暫行辦法。

　　第二條 本市城鎮(zhèn)行政區(qū)域內的各類物業(yè)管理適用于本辦法。

　　本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)所有權人。

　　本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

　　本辦法所稱物業(yè)，是指已建成并交付使用的住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等建筑物及其附屬設施、設備和相關場地。本辦法所稱物業(yè)管理公司，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務的企業(yè)，接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)委托管理合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。

　　第三條 本辦法所指共用部位，是指整棟房屋業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內天井以及房屋承重結構、外墻面和墻面粉飾及樓頂?shù)炔糠帧?/p>

　　本辦法所稱共用設備，指整棟房屋業(yè)主共用的上下水管道、落水管、共用照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵電梯、避雷裝置和消防器具等設備。

　　本辦法所稱公共設施，是指物業(yè)區(qū)內業(yè)主或使用人共同使用的道路、上下水管道、窖井、化糞池、照明路燈、綠化地等設施。

　　第四條 市建設行政主管部門是全市物業(yè)管理的行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門)負責全市城鎮(zhèn)物業(yè)管理工作。培育物業(yè)管理公司;監(jiān)督、指導業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司的工作;培育物業(yè)管理市場，規(guī)范物業(yè)管理行為;統(tǒng)一管理物業(yè)管理基金;加強對財政撥付的住房建設資金及維修基金的管理;負責組織實施本辦法。各區(qū)建設房產行政主管部門(以下簡稱區(qū)物業(yè)管理行政主管部門)，主管本地區(qū)物業(yè)管理工作，負責指導、協(xié)調、組建業(yè)主委員會，審批維修資金的使用，并組織其相關工作。

　　規(guī)劃、國土、環(huán)保、公安、物價、工商、民政、郵電、電力等有關行政管理部門，按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

　　各辦事處、居委會，積極協(xié)助開發(fā)企業(yè)，業(yè)主選舉成立業(yè)主委員會，組織其相關工作。

　　第二章 業(yè)主自治管理

　　第五條 業(yè)主委員會是物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)區(qū)域實施自治管理的組織，代表和維護業(yè)主的合法權益。一個物業(yè)管理區(qū)域內，成立一個業(yè)主委員會。

　　第六條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。

　　第七條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會履行下列職責：

　　(一)選舉、罷免業(yè)主委員會的成員;

　　(二)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

　　(三)決定本物業(yè)管理區(qū)域內關于業(yè)主共同權益的重要事項;

　　(四)通過或者修改業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;

　　(五)審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　第八條 業(yè)主大會或業(yè)主代表大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。經擁有物業(yè)管理區(qū)域內30%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，業(yè)主委員會接到提議后十五日內應當就所提議題召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

　　第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域內，有下列情況之一的，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當會同售房單位、街道辦事處、居民委員會組織召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產生業(yè)主委員會。(一)公有住房出售建筑面積達到百分之三十以上;

　　(二)新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上;

　　(三)住宅出售已滿兩年。

　　第十條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起十五日內，持下列文件向民政部門登記后，到區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)成立業(yè)主委員會登記申請書;

　　(二)業(yè)主委員會名單;

　　(三)業(yè)主委員會章程;

　　(四)業(yè)主公約。

　　第十一條 業(yè)主委員會的權利

　　(一)召集和主持業(yè)主大會;

　　(二)制定業(yè)主委員會章程和公約;

　　(三)選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司，并與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同;

　　(四)審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算;

　　(五)提出審議維修基金使用;

　　(六)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理工作的實施以及規(guī)章制度的執(zhí)行。

　　第十二條 業(yè)主委員會義務

　　(一)協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理措施;

　　(二)督促業(yè)主執(zhí)行物業(yè)管理的各項規(guī)定，履行管理公約，及時交納各項管理服務費用;

　　(三)接受業(yè)主監(jiān)督;

　　(四)接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的指導和監(jiān)督;

　　(五)協(xié)調業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系。

　　第十三條 業(yè)主的主要權利

　　(一)參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會;

　　(二)享有業(yè)主委員會的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理費、服務費用相符的服務;

　　(四)對物業(yè)管理各項事宜的知情權，對業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程及有關業(yè)主共同利益的重大事項的表決權;

　　(五)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

　　第十四條 業(yè)主的主要義務

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的有關決議、決定;

　　(二)遵守業(yè)主公約;

　　(三)按時交納應交的物業(yè)管理服務費用和維修基金等費用。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)及其職責

　　第十五條 物業(yè)管理公司是從事物業(yè)管理以及提供有償服務的經營單位，具有獨立企業(yè)法人資格。

　　第十六條 成立物業(yè)管理公司必須符合下列條件：

　　(一)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;

　　(二)有適用物業(yè)管理經營活動的固定場所;

　　(三)有與經營規(guī)模相適應的注冊資金;

　　(四)有初級以上的工程、經濟、會計等專業(yè)技術人員各一名以上;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　第十七條 成立物業(yè)管理公司必須經市物業(yè)管理行政主管部門審核，報自治區(qū)建設行政主管部門取得《物業(yè)管理資質證書》，并領取《營業(yè)執(zhí)照》方可開業(yè)。

　　第十八條《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》實行年檢制度。

　　物業(yè)管理公司的從業(yè)人員實行持證上崗制度。從業(yè)人員上崗執(zhí)業(yè)必須持自治區(qū)建設行政主管部門核發(fā)的崗位證書。

　　第十九條物業(yè)管理公司接受委托實行邀請招標、公開招標制度。

　　第二十條物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理，委托管理合同應當自簽訂后十五日內報市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內就下列事項進行管理：

　　(一)房屋的使用、維護、養(yǎng)護;

　　(二)消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車棚、園林綠地、溝、渠、 池、井、道路、停車場所等公用設施的使用、養(yǎng)護和管理;

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生的管理;

　　(四)車輛行駛及停放;

　　(五)公共秩序;

　　(六)物業(yè)檔案資料的管理;

　　(七)市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

　　第二十二條 物業(yè)管理公司的權利：

　　(一)根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合實際情況制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

　　(二)依據(jù)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費用;

　　(三)有權制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

　　(四)選聘專營公司承擔專項經營業(yè)務;

　　(五)對無故不交各項應交費用的業(yè)主和使用人，物業(yè)管理公司可要求其限期繳納，并按規(guī)定要求收取滯納金，同時要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理;

　　(六)開展多種經營活動和有償服務。

　　第二十三條 物業(yè)管理公司的義務：

　　(一)以為業(yè)主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環(huán)境效益;

　　(二)執(zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準;

　　(三)履行物業(yè)管理合同、依法經營，制定物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃;

　　(四)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;

　　(五)定期公布物業(yè)管理公共服務費和使用維修基金的收支帳目，接受查詢和審計;

　　(六)物業(yè)委托合同未明確的管理措施應當提交業(yè)主委員會審議認可;

　　(七)接受市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)所在地的街道辦事處、居委會的監(jiān)督、指導。

　　第四章 物業(yè)的接理、使用和維護

　　第二十四條 開發(fā)建設單位在工程竣工綜合驗收合格并領取有關部門簽發(fā)的《綜合驗收合格證書》后，須到市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申報辦理物業(yè)移交手續(xù)。

　　第二十五條 在本辦法發(fā)布實施前，已交付使用的住宅，也要根據(jù)本辦法的內容規(guī)定在1—3年內分批實行物業(yè)管理。

　　第二十六條 辦理移交手續(xù)的物業(yè)，由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同。

　　第二十七條 開發(fā)建設單位在移交物業(yè)時，并向業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司提交下列工程建設資料：

　　(一)竣工驗收合格證書及有關資料;

　　(二)規(guī)劃總平面圖;

　　(三)竣工總平面圖;

　　(四)地下管網竣工圖;

　　(五)建筑施工全套圖紙;

　　(六)其他必要的資料。

　　第二十八條 新建物業(yè)應當按照規(guī)劃進行配套建設，其中物業(yè)管理用房不得低于物業(yè)區(qū)域總建筑面積的千分之二。開發(fā)建設單位按照每平方米10元向物業(yè)管理行政主管部門繳納配套建設保證金。經綜合驗收后15日內，物業(yè)管理行政主管部門應將配套保證金返還。建設管理用房建設費用列入開發(fā)建設成本，其產權歸物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所有。

　　第二十九條 業(yè)主或使用人使用房屋應遵守下列規(guī)定：

　　(一)未經有關部門批準，不得改變房屋結構、用途和外貌;

　　(二)不得對房屋的內外墻體、梁、柱、樓板、陽臺、平臺、屋面、通道擅自進行鑿、拆;

　　(三)不得在房屋內外放置易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品;

　　(四)任何單位和個人不得占用物業(yè)區(qū)域內的公共道路、場地。如確需占用時持有關部門發(fā)放的施工許可證與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面協(xié)議，并繳納一定的保證金，在約定的期限內恢復原狀后退還保證金，造成損失的，由責任人賠償;

　　(五)業(yè)主或使用人裝修物業(yè)，要事先將裝修方案報物業(yè)管理企業(yè)批準，領取《裝修證》。物業(yè)管理企業(yè)要將房屋裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或使用人，并進行巡視檢查，業(yè)主或使用人要遵守配合;

　　(六)不得侵害他人的合法權益;

　　(七)不得利用房屋從事違法和違反社會公德的活動;

　　(八)不得在小區(qū)內空地搭建各類違章建筑、堆放物品;

　　(九)不得占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場等公用設施，影響其正常使用功能;

　　(十)不得侵占或損壞綠地、花草樹木、園林、踐踏花園草地;

　　(十一)不得飼養(yǎng)家禽、家畜;

　　(十二)不得排放有毒、有害物質;

　　(十三)不得隨意停放車輛和亂鳴喇叭;

　　(十四)不得擅自接引水、電、煤氣、暖氣、排水等各種管線或開挖道路等;

　　(十五)法律、法規(guī)及有關規(guī)定禁止的其他行為。

　　第三十條 房屋的維修責任按下列規(guī)定劃分：

　　(一)室內部分，由業(yè)主負責維修;

　　(二)房屋外墻面、樓梯門、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體共用設備、共用部位、共用設施由物業(yè)管理公司組織日常養(yǎng)護和小型維修，其費用從公共性服務費中支出。

　　住宅小區(qū)共用部位、共用設施、共用設備的重大維修工程費從共用設施維修基金中支出，不足部分按業(yè)主所擁有的住宅建筑面積比例分攤。

　　第三十一條 住宅小區(qū)內道路、溝渠、化糞池、污水井、綠地、路燈、娛樂場所、停車場、自行車棚等公用設施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維護。管理維護費用從公共性服務收費中支出。

　　第三十二條 住宅小區(qū)樓外水、電、暖、煤氣、通訊、有線電視等管線的維修養(yǎng)護，分別由供水、供電、供熱、供氣、通訊等單位負責。

　　第五章 共用部位、共用設備、共用設施維修基金的建立及物業(yè)管理的服務收費

　　第三十三條 住宅共用部位、共用設施、共用設備，要設立維修基金。維修基金按下列標準收�。�

　　(一)商品房出售時，6層以下(含6層)住宅按售房款的1%收取，6層以上住宅按售房款的2%收取;

　　(二)單位出售公有住房時，按售房款的15%提取;

　　(三)公房購房者按購房價1?5%收取。

　　物業(yè)維修基金用于住宅的共用部位、共用設備和共用設施的維修、更新，不得挪作他用。維修基金設專戶管理。售房單位辦理產權登記時，應將維修基金統(tǒng)一存入市住房公積金管理中心住房維修基金專戶。

　　住宅的共用部位、共用設備、共用設施維修、更新、由業(yè)主委員會申請，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對維修項目進行鑒定審核，由物業(yè)公司委托有資質的專業(yè)隊伍施工。

　　(四)維修基金專戶余額低于總額的30%時，需經業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例，向業(yè)主續(xù)籌。

　　第三十四條 住宅區(qū)共用部位、共用設施、共用設備維修基金的歸集、使用、核算、管理。

　　維修基金由物業(yè)管理行政主管部門歸集，售房單位代收代繳。

　　新建物業(yè)未按規(guī)定代收代繳維修基金的，由開發(fā)建設單位按照房屋銷售總額1?5%的比例繳納維修基金。

　　維修基金的收取由售房單位辦理產權登記時交產權登記中心代收，統(tǒng)一交存住房資金管理中心，住房資金管理中心設維修基金專戶，核算到棟、戶。使用時由業(yè)主委員會提出申請，由區(qū)物業(yè)管理行政主管部門審核辦理。市物業(yè)管理行政主管部門對全市維修基金的收取、使用實施監(jiān)督管理。

　　第三十五條 業(yè)主轉讓住宅時，其物業(yè)維修基金不予退還，繼續(xù)用作住宅的共用部位、共用設備、共用設施的維修、更新，其中由業(yè)主繳納的剩余部分，由受讓人向轉讓人支付。

　　第三十六條 物業(yè)管理服務性收費包括下列項目：

　　(一)物業(yè)管理費。用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理費用。包括物業(yè)管理區(qū)域內的巡視、檢查、維修、更新費用的財務管理，物業(yè)檔案資料的保管和其他有關物業(yè)管理服務的費用;

　　(二)房屋設備運行費。用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需費用;

　　(三)綠化管理費。用于綠地、花草的澆灌、修剪;

　　(四)保潔費。用于物業(yè)管理區(qū)域內日常保潔服務所需費用;

　　(五)保安費。用于物業(yè)管理區(qū)域內日常安全保衛(wèi)服務所需費用;

　　(六)維修費。用于物業(yè)管理服務所需費用;

　　(七)已售出的空置房物業(yè)管理費2年之內按50%收取，空置2年以上按全費收取。

　　前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)項費用按月分項計算，第(六)項費用按實際維修項目計算。

　　上述收費須報市物業(yè)管理行政主管部門、市物價管理部門按照自治區(qū)有關收費標準審批后，領取《收費許可證》后方可執(zhí)行。

　　其他服務項目的收費標準。由物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人協(xié)商確定。物業(yè)管理服務費用經約定可以預收，預收期限不得超過3個月。

　　第三十七條 物業(yè)管理公司應將收費項目和標準公開。

　　未經有關部門批準，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大收費范圍和提高收費標準。

　　物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收費的，要與業(yè)主協(xié)商，在自愿互利的基礎上，經協(xié)商同意后，方可提供服務并收取與服務標準相符的費用。

　　第三十八條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市物業(yè)管理行政主管部門和委托管理合同規(guī)定的標準，或者違反委托管理合同規(guī)定的，業(yè)主委員會或委托方可以終止合同。

　　第三十九條 物業(yè)管理公司應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的10日內，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案：

　　(一)對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以退還;

　　(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊;

　　(三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。

　　第六章 法律責任

　　第四十條 建設單位在房屋竣工時未交納維修基金的市物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補交，并按自治區(qū)物業(yè)管理條例規(guī)定進行處罰。否則不予辦理房屋權屬登記。

　　第四十一條 建設單位未按一定比例移交辦公用房，不向業(yè)主委員會移交物業(yè)檔案資料的，市物業(yè)管理行政主管部門責令其履行并停辦其一切售房手續(xù)。

　　第四十二條 公房售房單位不按售房款的20%交共用部位、共用設施、設備的維修基金，不予辦理售房手續(xù)，并按自治區(qū)物業(yè)管理條例等有關規(guī)定處以罰款。

　　第四十三條 物業(yè)管理企業(yè)未領取《資質等級證書》而從事物業(yè)管理，物業(yè)管理行政主管部門和物價部門不發(fā)收費證，限期予以辦證并由物業(yè)管理行政主管部門按自治區(qū)物業(yè)管理條例等有關規(guī)定處以罰款。

　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門給予警告，造成業(yè)主損失的予以賠償，并按自治區(qū)物業(yè)管理條例等有關規(guī)定處以罰款：

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)違反收費規(guī)定，多收費少服務或只收費不服務的;

　　(二)越權定價，擅自提高收費標準的;

　　(三)因管理服務不善，造成業(yè)主損失的。

　　第四十五條 業(yè)主委員會或建設單位不適當?shù)靥幹梦飿I(yè)管理用房或挪用維修基金的，由物業(yè)管理行政主管部門批評教育，責令改正，造成損失的責令其賠償;構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

　　第四十六條 物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主或使用人違反了物業(yè)管理區(qū)域內禁止的十五條行為，或裝修不報物業(yè)管理公司認可，由物業(yè)管理行政主管部門和業(yè)主委員會對其給予批評教育，情節(jié)嚴重的按自治區(qū)物業(yè)管理條例及有關規(guī)定處以罰款，造成損失的責令其賠償或恢復原狀。

　　第四十七條 業(yè)主、使用人不按《物業(yè)管理委托合同》繳納物業(yè)綜合服務費用的，應當承擔相應的民事責任，物業(yè)管理公司可以按照約定加收滯納金。對于超過3個月不繳納的業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司可以向人民法院提起訴訟，要求限期繳納，并向市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請禁止該業(yè)主轉讓，出租或抵押物業(yè)。

　　第四十八條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴。逾期不申請復議或者不向人民法院起訴，又不履行決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七章 附 則

　　第四十九條 本辦法的具體應用問題，由市建設委員會負責解釋。

　　第五十條 本辦法自2002年12月1日起施行。

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