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通遼市物業(yè)管理辦法物業(yè)管理條例
在住房制度改革和城市建設發(fā)展過程中，物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。下面yjbys小編為大家準備了關于通遼市的物業(yè)管理條例，歡迎閱讀。
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范通遼市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《國務院物業(yè)管理條例》、《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，結合通遼市實際，制定本辦法。
第二條 在通遼市行政區(qū)域內從事物業(yè)管理及其相關活動適用本辦法。
第三條 通遼市人民政府建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。建設、規(guī)劃、財政、環(huán)保、工商、物價、公安、稅務、民政、街道辦事處、廣播電視、質量技術監(jiān)督、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，依法做好物業(yè)管理有關工作。
第四條 各旗縣市區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理行業(yè)的管理，引導建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第五條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權利和義務按照國務院《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。
第六條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利、義務由業(yè)主和使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本辦法和業(yè)主公約規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域內成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。
業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責。
第八條 各旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門應當按照物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。
配套設施不全，不具備物業(yè)管理條件的物業(yè)區(qū)域，由各旗縣市區(qū)人民政府組織治理，按照政府、建設單位、居民合理負擔的原則創(chuàng)造條件，逐步實行物業(yè)管理。
第九條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，可以籌備成立業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主大會籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織成立，但必須在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門指導下。由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)、物業(yè)所在地居民委員會組成業(yè)主大會籌備組，具體負責業(yè)主大會籌備工作。
籌備組中的業(yè)主代表由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在規(guī)定時間內推薦產生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。
第十一條 籌備組自組成之日起三十日內在物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門指導下，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責組織召開業(yè)主大會會議，并通過業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選舉產生業(yè)主委員會和制定物業(yè)管理用房使用方案。業(yè)主委員會納入社區(qū)人民調解、治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、公共事務、公益事業(yè)等委員會管理。
只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十二條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權按《內蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》的標準確定。
第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)制定物業(yè)管理用房使用方案;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。
第十四條 業(yè)主大會會議可以采取集體討論的形式，也可以采取書面征求意見的形式;但必須有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主必須參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加。
第十五條 業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以按幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表在參加業(yè)主大會會議三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。
有下列情形之一的，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其它情況。
第十八條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：
(一)定期向業(yè)主宣傳有關物業(yè)管理的法律法規(guī);
(二)報告物業(yè)管理的實施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督業(yè)主公約的實施;
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會的人數由業(yè)主大會根據實際情況按照三人至九人的單數確定。
業(yè)主委員會在業(yè)主委員會委員中推選產生主任一人，副主任一人至二人。
業(yè)主委員會委員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。
業(yè)主委員會自選舉產生之日起三十日內，由所在街道辦事處及居民委員會向旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門備案。
第十九條 業(yè)主委員會委員應當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區(qū)域內具備高中以上(含高中)文化程度，具有完全民事行為能力的業(yè)主;
(二)遵守有關法律、法規(guī);
(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務;
(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;
(五)具有一定組織能力;
(六)具備必要工作時間。
第二十條 經三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。
第二十一條 業(yè)主委員會會議必須有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員過半數同意。
業(yè)主委員會的決定必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內及時公告。
第二十二條 業(yè)主委員會要協助物業(yè)管理企業(yè)，督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主，限期交納物業(yè)服務費用。
第二十三條 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，建設、房地產行政主管部門可以指派工作人員指導其換屆工作。
原業(yè)主委員會在其任期屆滿之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)，必須在街道辦事處及居民委員會監(jiān)督下進行交接。
第二十四條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
(一)因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;
(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;
(四)有犯罪行為的;
(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;
(六)拒不履行業(yè)主義務的;
(七)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。
第二十五條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會在旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門和街道辦事處或者蘇木鄉(xiāng)級人民政府的指導監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產清算和檔案資料的移交工作。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)要配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會要積極配合居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導、監(jiān)督和管理。
業(yè)主委員會作出的決定，要告知居民委員會，并聽取居民委員會的建議。
第二十七條 住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經費和業(yè)主委員會成員的勞務費列入物業(yè)所在地旗縣市區(qū)人民政府的財政預算。
非住宅物業(yè)的業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的辦公經費和業(yè)主委員會成員的勞務費由全體業(yè)主承擔;經費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定;經費的使用情況要定期以書面形式在物業(yè)區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十八條 業(yè)主委員會憑旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門的備案證明，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定刻制印章。
第二十九條 物業(yè)轉讓后，原業(yè)主在辦理轉讓手續(xù)三十日內通知居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會負責代為選聘物業(yè)企業(yè)，并參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)服務合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務合同，但必須經物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門審查后方可生效。
第三十一條 建設單位在銷售物業(yè)之前，要會同物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員會制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應履行的義務，違反公約應承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。
第三十二條 建設單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第三十三條 自治區(qū)提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于三個或者住宅規(guī)模小于2萬平方米的，經物業(yè)所在地的旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十四條 前期物業(yè)管理招標分為公開招標和邀請招標。
街道辦事處及居民委員會是前期物業(yè)管理招投標的招標人。
招標人采取公開招標方式的，必須在公共媒體和國家及自治區(qū)和通遼市指定的網站上發(fā)布招標公告。
招標公告要載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，要向三個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書要包含本條第四款規(guī)定的事項。
招投標所需要的費用由建設單位承擔。
第三十五條 招標人在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的十日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件;
(二)招標公告或者投標邀請書;
(三)招標文件;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
第三十六條 通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標人要按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)管理招投標工作：
(一)新建現售商品房項目在現售前三十日完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目在交付使用前九十日完成。
第三十七條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時必須向業(yè)主提交物業(yè)所在地街道辦事處及居民委員與物業(yè)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務合同》。
第三十八條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第三十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位必須向物業(yè)所在地街道辦事處移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。
否則不予進行物業(yè)驗收。
街道辦事處要對所轄區(qū)域內居民的居住物業(yè)的竣工驗收資料、技術資料、質量保修文件、使用說明文件和物業(yè)管理所必需的其他資料進行收集、登記、整理、編制檢索工具。建立檔案保管、利用制度。檔案實行集中統一管理。
第四十條 前期物業(yè)服務合同可以約定期限。期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止;期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)管理企業(yè)的服務不滿意的，街道辦事處及居民委員會必須先組織召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會后協助業(yè)主委員會通過招投標的方式重新選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。但必須經物業(yè)所在地旗縣市人民政府建設、房地產行政主管部門審查后方可生效。
第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，必須對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第四十二條 建設單位按照規(guī)劃規(guī)定，以不低于其開發(fā)建設規(guī)模千分之三的標準在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，不足50m2的要補足50平方米，并依法進行所有權登記備案，所需費用由建設單位承擔。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)的辦公用房和經營用房。
物業(yè)管理用房必須作為房地產開發(fā)項目綜合驗收中物業(yè)管理落實情況的內容，否則不予進行物業(yè)驗收。
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