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盤錦市物業(yè)管理實施細則全文
高端物業(yè)服務(wù)包括對建筑、設(shè)備、設(shè)施的運行管理與維護保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護，以及對物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿足，這些服務(wù)構(gòu)成了產(chǎn)品所提供的核心利益。下面小編為大家整理了關(guān)于盤錦市的物業(yè)管理實施細則，一起來看看吧：
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理條例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合我市實際情況，制定本細則。
第二條 本細則適用于盤錦市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理。新建物業(yè)和共用配套設(shè)施設(shè)備齊全的原有物業(yè)，實行物業(yè)管理;原有物業(yè)共用配套設(shè)施設(shè)備不齊全的，通過整治和完善配套設(shè)施設(shè)備，逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。
第三條 本細則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場地，包括居住物業(yè)(住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等)、商業(yè)物業(yè)(綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂場所等)、工業(yè)物業(yè)(工業(yè)廠房、倉庫等)和其它用途物業(yè)(車站、機場、醫(yī)院、學(xué)校等)。
本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本細則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本細則所稱物業(yè)使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。
本細則所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。
第四條 盤錦市房產(chǎn)局是我市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣城建局是區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實施本細則。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府、社區(qū)協(xié)助做好物業(yè)管理工作。
第五條 市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)：
(一)貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，起草我市物業(yè)管理有關(guān)配套文件;
(二)負責(zé)我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審核、審批、年檢和物業(yè)管理行業(yè)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督工作;
(三)負責(zé)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金(以下簡稱專項維修資金)的歸集、管理和使用的審批工作;
(四)參與新建成住宅區(qū)開工前的聯(lián)合審批，竣工后的綜合驗收;
(五)負責(zé)指導(dǎo)、組織實施舊住宅區(qū)的整治，推行物業(yè)管理;
(六)負責(zé)全市物業(yè)管理招投標的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理;
(七)組織開展物業(yè)管理達標創(chuàng)優(yōu)和物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)培訓(xùn);
(八)負責(zé)對物業(yè)管理收費考評定級，對物業(yè)管理服務(wù)監(jiān)督、檢查;
(九)負責(zé)全市房屋裝飾裝修管理;
(十)指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、協(xié)調(diào)縣區(qū)物業(yè)管理部門工作;
(十一)負責(zé)政府交辦的其他工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個自然區(qū)塊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)，按照前款規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。
第七條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
房屋使用率達50%以上的物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋使用率達到50%以上的，建設(shè)單位書面報告區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，建設(shè)單位未及時書面報告的，社區(qū)或業(yè)主代表可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報告或社區(qū)的書面要求后，和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位和社區(qū)成立業(yè)主大會籌備小組，負責(zé)業(yè)主大會的籌備工作。籌備小組由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備小組自成立之日起30日內(nèi)，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議。
第八條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，屬于住宅類物業(yè)的，一戶為一票;屬于非住宅類物業(yè)的，以業(yè)主擁有的建筑面積每50平方米計為一票，單戶不足50平方米的計為一票。
單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，不得超過全部投票權(quán)的30%，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分攤給其他業(yè)主。
停車場(庫)以及依法歸全體業(yè)主所有的物業(yè)，不計投票權(quán)。
第九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主。業(yè)主大會做出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第十條 首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行職責(zé)。
首次業(yè)主大會的費用開支由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主委員會成員由7到13人的單數(shù)組成，設(shè)主任1人，副主任1至2人，主任、副主任從業(yè)主委員會委員中選舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會每屆任期3年，主任、副主任、委員符合條件可連選連任。
業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府)按照本細則第七條規(guī)定指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主大會自選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第十二條 業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，持下列材料到區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;
(二)《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》;
(三)業(yè)主委員會委員名單和基本情況;
(四)業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員選舉辦法。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，按照本條規(guī)定重新備案。
第十三條 業(yè)主委員會成員責(zé)任心不強、辦事不公、工作水平較低或業(yè)主委員會組織紀律渙散、工作不力，造成區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理混亂，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門可提出調(diào)整、解散意見，提交業(yè)主大會或代表大會進行表決。
業(yè)主委員會不依照《物業(yè)管理條例》和本細則規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議的職責(zé)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正后仍未改正的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開業(yè)主大會會議的籌備組成員，該籌備組可以組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。
第十四條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第三章 前期物業(yè)管理
第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過2萬平方米的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第十六條 建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，參照建設(shè)部制定的業(yè)主臨時公約示范文本，制定業(yè)主臨時公約，作為房屋銷售合同的附件。
業(yè)主臨時公約對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主履行的義務(wù)，違反公約承擔(dān)的責(zé)任等事項依法做出約定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時公約報區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和時限、違約責(zé)任等。
第十七條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)銷售合同時，對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。
第十八條 物業(yè)的前期管理包括下列內(nèi)容：
(一)依據(jù)規(guī)劃和設(shè)計文件及有關(guān)規(guī)范、標準，對物業(yè)區(qū)域總體建設(shè)質(zhì)量提出意見;
(二)督促有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)遺留的問題進行整改;
(三)收集工程檔案資料;
(四)參加物業(yè)區(qū)域的綜合驗收;
(五)建立物業(yè)區(qū)域的各項管理制度;
(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行監(jiān)督、指導(dǎo);
(七)對物業(yè)區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序?qū)嵤┮?guī)范化管理;
(八)前期物業(yè)管理協(xié)議約定的其他事項。
第十九條 物業(yè)管理辦公用房、門衛(wèi)房、文體活動站、共用場地的日常維修、養(yǎng)護由物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)，費用從物業(yè)管理費中支出，任何單位、團體、組織或個人無權(quán)對其出租、出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、賠償。
第二十條 在前期物業(yè)管理活動中，建設(shè)單位及物業(yè)管理企業(yè)不得有下列壟斷行為：
(一)強行限定太陽能、空調(diào)等物品品牌;
(二)強行指定裝飾裝修隊伍;
(三)強行指定裝飾裝修材料。
第二十一條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)和市物業(yè)管理行政主管部門移交下列資料各一套：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第二十二條 房屋開發(fā)建設(shè)單位移交住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)所有建設(shè)項目嚴格按照批準的規(guī)劃、設(shè)計和有關(guān)專業(yè)管理部門的要求建設(shè)完畢，無漏建、緩建;
(二)各專業(yè)主管部門對歸口管理的建設(shè)工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全;
(三)建筑渣土、施工器具和各類臨時建筑等全部拆除清運完畢，達到場清地凈;
(四)具備實行物業(yè)管理的要求。
第二十三條 規(guī)劃、建設(shè)行政管理部門應(yīng)依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對新建住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理辦公用房、文體活動站、門衛(wèi)房、自行車棚、共用場地等配套設(shè)施進行規(guī)劃。建設(shè)單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。上述配套設(shè)施屬于全體業(yè)主所有。
(一)建筑面積5萬平方米的住宅區(qū)，房屋開發(fā)單位應(yīng)當(dāng)無償提供120平方米的物業(yè)管理辦公用房。在5萬平方米的基礎(chǔ)上，每增加2萬平方米，增加15平方米物業(yè)管理辦公用房，每減少1萬平方米，減少15平方米物業(yè)管理辦公用房。
(二)住宅小區(qū)主要出入口處應(yīng)設(shè)立門衛(wèi)房。每個門衛(wèi)房建筑面積不得少于9平方米，水、電、暖等配套設(shè)施齊備。
(三)房屋開發(fā)建設(shè)單位按住宅小區(qū)總建筑面積0.2%的比例移交文體活動站。文體活動站水、電、暖、通訊等配套設(shè)施齊備。
第二十四條 建設(shè)單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
物業(yè)保修范圍、保修期限按建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》執(zhí)行。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
秩序維護人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得防礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)享有以下權(quán)利：
(一)按照國家、省和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準和行業(yè)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)合同，制定本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理辦法，提供專業(yè)化服務(wù);
(二)起草物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用要求、注意事項和物業(yè)服務(wù)標準，經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主同意后公告;
(三)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)服務(wù)費;
(四)制止違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
(五)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)履行下列義務(wù)：
(一)履行合同，提供物業(yè)服務(wù);
(二)接受業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(三)接受市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)行政管理部門和辦事處、社區(qū)的監(jiān)督、指導(dǎo)，協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動;
(四)定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務(wù)合同履行情況，并進行公示;
(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主、物業(yè)使用人提供專項服務(wù)的收費項目和標準;
(六)協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)行為，維護物業(yè)區(qū)域公共秩序;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，到業(yè)主委員會辦理下列事項：
(一)對預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費按實結(jié)算，剩余部分予以結(jié)轉(zhuǎn);
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)帳冊;
(三)移交業(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間做好交接工作。
第二十九條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第三十條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理的，應(yīng)當(dāng)具備二級以上物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，并到市物業(yè)管理行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。
第三十一條 在合同期限內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主因物業(yè)管理工作發(fā)生爭議，業(yè)主大會要求解聘物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)不成的，業(yè)主大會有權(quán)提前解除物業(yè)服務(wù)合同。在合同期限內(nèi)，物業(yè)區(qū)域內(nèi)30%以上業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)工作不滿，可提請業(yè)主委員會召開業(yè)主大會進行一次性表決，2/3以上業(yè)主要求解聘物業(yè)管理企業(yè)的，業(yè)主大會可實施解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。因業(yè)主和業(yè)主委員會未履行合同，致使物業(yè)管理企業(yè)無法經(jīng)營，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門調(diào)查情況屬實后，物業(yè)管理企業(yè)可提前解除合同。業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)提前解除合同，應(yīng)提前30日通知對方，業(yè)主委員會應(yīng)于25日之內(nèi)，完成招聘新的物業(yè)管理企業(yè)工作，被招聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)提前5日進駐物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)主委員會與原物業(yè)管理企業(yè)正式簽署提前解除合同后，按本細則第二十八條有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同訂立或變更、終止之日起15日內(nèi)，向市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案并在物業(yè)區(qū)內(nèi)公示。
物業(yè)服務(wù)合同終止或提前解除后，一方有異議的，可申請仲裁機構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟。
第三十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)經(jīng)營管理活動中產(chǎn)生爭議，可以通過協(xié)商解決。協(xié)商解決不成的，可以通過向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申訴或提請仲裁機構(gòu)仲裁或向人民法院提起訴訟等方式解決。
第三十四條 物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照屬地管理的原則，建立投訴受理制度，受理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理活動的投訴。物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查、核實，在受理投訴之日起30日內(nèi)將處理結(jié)果回復(fù)投訴人。屬于其他部門職責(zé)的在5日內(nèi)移交相關(guān)部門并告知投訴人。市物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)對有爭議的投訴處理結(jié)果進行復(fù)查。
第五章 物業(yè)管理費用
第三十五條 物業(yè)服務(wù)收費遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則。
物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
前期物業(yè)服務(wù)費分別由房屋開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)使用人承擔(dān)。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。房屋已售出并辦理進戶手續(xù)但業(yè)主未進戶的，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān);業(yè)主、產(chǎn)權(quán)單位將房屋出租、出借的，物業(yè)服務(wù)費由物業(yè)使用人承擔(dān)，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。
第三十七條 縣級以上人民的政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定實行明碼標價。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的物業(yè)服務(wù)費收支情況可提出質(zhì)詢，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在質(zhì)詢提出7日內(nèi)予以答復(fù)。
第四十一條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。責(zé)任劃分如下：
(一)供水設(shè)施：進戶管道第一閥門及閥門以內(nèi)部分由業(yè)主負責(zé)，其余以外部分由供水公司負責(zé)。
(二)排水設(shè)施：住宅區(qū)建設(shè)紅線范圍內(nèi)的排水管道及窨井(不含市政管線)由業(yè)主負責(zé);以外的由市政部門負責(zé)。住宅區(qū)內(nèi)的化糞池由業(yè)主清掏、清運。
(三)供氣設(shè)施：由燃氣部門負責(zé)，維修、更新改造費用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(四)供熱設(shè)施：由供熱企業(yè)負責(zé)。
(五)供電設(shè)施：低壓架空線路維修管理的分界點為用戶墻外接戶線與用戶的接頭，如無接頭以穿墻套管外端200毫米處為分界點，分界點以內(nèi)由業(yè)主負責(zé)(房屋產(chǎn)權(quán)單位)，分界點以外的供電設(shè)施維護管理由供電部門負責(zé);配電變電站配出的低壓電纜以電纜終端住宅供電柜(開關(guān)箱)內(nèi)主低壓刀閘負荷側(cè)接點及低壓零母線接點向負荷側(cè)200毫米為分界點，分界點以上由供電部門負責(zé)管理，分界點以下由業(yè)主(房屋產(chǎn)權(quán)部門)負責(zé)。
(六)通訊設(shè)施：由通訊部門負責(zé)。
(七)有線電視設(shè)施：由有線電視部門負責(zé)。
由業(yè)主負責(zé)維修養(yǎng)護的，可以委托物業(yè)管理企業(yè)實施維修養(yǎng)護。
第四十二條 本市行政區(qū)域內(nèi)所有房屋應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金。專項維修資金繳存比例為購房款的2.5%。
第四十三條 為了規(guī)范新建房屋專項維修資金的收取，全市統(tǒng)一使用市財政局監(jiān)制的《盤錦市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金收款收據(jù)》。
在業(yè)主辦理房屋所有權(quán)證書時，商品住房銷售單位應(yīng)當(dāng)將代收的維修資金交給市物業(yè)管理行政主管部門代管。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在住房產(chǎn)權(quán)登記前，將住房專項維修資金交至市物業(yè)管理行政主管部門代管。
業(yè)主未按本規(guī)定繳存住房專項維修資金的，房地產(chǎn)主管部門不予發(fā)放房屋所有權(quán)證書。
第四十四條 專項維修資金不足時，業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會，討論專項維修資金的續(xù)籌方案。續(xù)籌方案經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后，按照方案擬定的辦法由業(yè)主委員會負責(zé)組織續(xù)籌。
沒有建立專項維修資金的物業(yè)，已成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會召集業(yè)主大會會議，沒有成立業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)召開業(yè)主大會，討論專項維修資金的籌集方案�；I集方案經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過后，由業(yè)主委員會負責(zé)組織籌集，統(tǒng)一移交到市物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的維修資金專門帳戶。
第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人自用設(shè)施設(shè)備因損壞等原因，造成相鄰關(guān)系人的財產(chǎn)損失，設(shè)施設(shè)備無法正常使用，責(zé)任人予以賠償或者修復(fù)。
第六章 物業(yè)的使用與維護
第四十六條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌;
(二)擅自將住宅房屋改為商業(yè)用房或其他經(jīng)營性用房;
(三)擅自在住宅區(qū)內(nèi)搭建建筑物、構(gòu)筑物，亂掛、亂貼、亂圈、亂占;
(四)擅自移動、占用、損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(五)安裝影響房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備;
(六)存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(七)排放各種污染物、有毒有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超標準的噪聲;
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動;
(九)庭院、樓梯間停放自行車，堆放雜物，設(shè)置營利性擾民娛樂設(shè)施;
(十)共用休閑場地、綠地存放機動車輛;
(十一)從室內(nèi)向室外亂拋垃圾和雜物;
(十二)飼養(yǎng)禽畜;
(十三)踐踏綠地、損壞樹木、種植蔬菜;
(十四)擺攤設(shè)點，大肆喧嘩、叫賣;
(十五)業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第四十七條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關(guān)審批手續(xù)的，辦理后方可進入。
第四十八條 裝飾裝修物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備時，應(yīng)當(dāng)預(yù)留檢修口。
因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備負有監(jiān)管責(zé)任，業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護。
第四十九條 物業(yè)存在安全隱患，影響觀瞻，危及公共利益或者影響他人正常使用的情況時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。
第五十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)的，受讓、承租、承借者執(zhí)行原業(yè)主簽訂的業(yè)主公約。
當(dāng)事人自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起10日內(nèi)，將轉(zhuǎn)讓或者租賃的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。
第五十一條 房屋按照設(shè)計用途使用。因特殊情況需要改變房屋使用性質(zhì)的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
第五十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域共用部位的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定，所得收益主要用于補充專項維修資金。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。
第五十三條 業(yè)主和物業(yè)使用人飼養(yǎng)動物，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)規(guī)定，以不影響他人合法權(quán)益為前提，具體管理辦法由業(yè)主大會制定。對違反規(guī)定者，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)及時勸止、報告，并配合有關(guān)部門進行處理。
第七章 法律責(zé)任
第五十四條 違反本細則的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。
第五十五條 違反本細則的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房、文體活動站、門衛(wèi)房的，市建設(shè)行政主管部門不予綜合驗收，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第五十六條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主、物業(yè)使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會督促其限期交納，物業(yè)管理企業(yè)可按照應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金;對無理拖欠物業(yè)服務(wù)費3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院申請支付令或提起訴訟。
第五十七條 經(jīng)年度考核檢查，物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的物業(yè)管理項目若有1/3以上達不到規(guī)定標準的，由市物業(yè)管理行政主管理部門通報批評，并限期達到規(guī)定的管理指標，逾期不改正、不達標的，由市物業(yè)管理行政主管部門吊銷其資質(zhì)證書。
第五十八條 業(yè)主大會做出的決定違反法律、法規(guī)及本細則規(guī)定的，區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主和物業(yè)使用人。
業(yè)主委員會做出的決定違反法律、法規(guī)及本細則規(guī)定的，由業(yè)主大會予以撤銷或改變，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第五十九條 物業(yè)管理企業(yè)未取得營業(yè)執(zhí)照，從事物業(yè)管理或者擅自設(shè)立收費項目，提高收費標準的，由工商行政管理部門、物價行政管理部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定處罰。
第六十條 違反本細則規(guī)定，有擅自改變住宅物業(yè)使用用途、擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌等行為的，由市綜合行政執(zhí)法部門依法處理。
第六十一條 建設(shè)單位不履行或者拖延履行保修義務(wù)的，建設(shè)主管部門責(zé)令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條 市、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守，濫權(quán)，徇私的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第六十二條 本細則由盤錦市房產(chǎn)局負責(zé)解釋。
第六十三條 本細則自 年 月 日起施行。2002年4月16日盤錦市第四屆人民的政府第28次常務(wù)會議通過的《盤錦市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施細則》同時廢止。
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