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《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》全文
《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)2007年6月25日鐵嶺市第五屆人民政府第40次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起實(shí)施。
市長 張競強(qiáng)
二00七年八月二十八日
鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。
本辦法所稱物業(yè)管理企’業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格、營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。
第四條 市房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督、管理。
縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、鐵嶺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會，對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督、管理。
城市街道辦事處，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
建委、規(guī)劃、物價、城市綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第五條 業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后，在縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和協(xié)助下，由開發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組;達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組，召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
召開業(yè)主大會應(yīng)于會議召開15日前，通知全體業(yè)主及物業(yè)使用人，并安排專人做好業(yè)主大會會議記錄。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應(yīng)在會議召開3日前，將會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見，需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權(quán)的票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表如實(shí)反映給業(yè)主大會。
業(yè)主代表因故不能參加會議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。
第十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門確定。只有一個業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
業(yè)主大會投票權(quán)數(shù)的確定：
住宅：按擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套住宅計(jì)一票。
非住宅：按房屋建筑面積計(jì)算lOOm2(含100m2以下的)計(jì)一票，每超過100m2再計(jì)一票。
第十二條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或其他管理人;
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
第十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主、業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十五條 業(yè)主委員會設(shè)主任1人，副主任2人，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。按住宅小區(qū)規(guī)模，業(yè)主委員會可由5人、7人、9人、11人組成，任期2至3年。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。
第十六條 為確保物業(yè)管理到位，應(yīng)以小區(qū)為單位制定業(yè)主公約。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)符合下列條件：
1. 必須是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;
2.遵守國家有關(guān)法律、法規(guī);
3.遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù);
4.熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力;
5.具有一定組織能力;
6.具備必要的工作時間。
第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿兩個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉;并在屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會的所有財(cái)物移交給新一屆業(yè)主委員會。
第二十條 經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為需要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止：
1.因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
2.無故缺席業(yè)主委員會會議，連續(xù)3次以上的;
3.因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
4.有犯罪行為的;
5.以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;
6.拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
7.其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。
第二十二條 業(yè)主委員會委員資格終止，必須自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主大會的財(cái)物移交給業(yè)主委員會。
第二十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
工作經(jīng)費(fèi)的支出要定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第二十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)與社區(qū)居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合所在社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知所在的社區(qū)居民委員會，并認(rèn)真聽取他們的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十六條 住宅小區(qū)物業(yè)設(shè)施建設(shè)應(yīng)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)規(guī)模在1萬平方米以上的，應(yīng)有小區(qū)軟、硬覆蓋等配套設(shè)施和物業(yè)辦公用房等物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)。
第二十七條 住宅小區(qū)竣工實(shí)行綜合驗(yàn)收。由房產(chǎn)行政主管部門組織對物業(yè)規(guī)劃和物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況同時進(jìn)行驗(yàn)收。不經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的小區(qū)不得交付使用，不得發(fā)放房屋所有權(quán)證。
第二十八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位因故沒有聘到物業(yè)管理企業(yè)的，由建設(shè)單位直接管理，以免棄管現(xiàn)象發(fā)生。
第二十九條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第三十條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)在銷(預(yù))售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，在與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，應(yīng)向買受人明示并予以說明。買受人應(yīng)當(dāng)對遵守《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾。
《業(yè)主臨時公約》應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并對物業(yè)的使用、維護(hù)、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反《業(yè)主臨時公約》應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照不低于物業(yè)總建筑面積0.3%的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房，但總面積不得低于100m2，物業(yè)辦公用房應(yīng)為地面以上的成套房屋。
物業(yè)辦公用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變用途，確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。
第三十二條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并登記。
第三十四條 在辦理物業(yè)承接時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理用房的相關(guān)資料;
(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任，在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
1.地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
2.屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間，房間和外墻面防滲漏，為5年;
3.供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;
4.電器管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;
5.裝修工程為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)
第三十六條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，取得工商行政主管部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，應(yīng)取得市房產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》，物價行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)收費(fèi)許可證》，稅務(wù)部門核發(fā)的《稅務(wù)登記證》，方可從事物業(yè)管理活動。
第三十七條 從事物業(yè)管理的企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員，按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書，實(shí)行持證上崗制度。
第三十八條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)，按照建設(shè)部《物業(yè)合同示范本》的內(nèi)容，簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。
合同內(nèi)容包括：1.物業(yè)管理事項(xiàng);2.服務(wù)質(zhì)量;3.服務(wù)費(fèi)用;4.雙方的權(quán)利義務(wù);5.專項(xiàng)維修基金的管理與使用;6.物業(yè)管理用房;7.合同期限;8.違約責(zé)任;9.爭議解決的方式;10.其他事項(xiàng)。
第三十九條 市、縣(市)區(qū)人民政府物價行政主管部門會同同級房產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)確定本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)施監(jiān)督管理。
第四十條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物價行政主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第四十一條 經(jīng)物價行政主管部門確認(rèn)，具備下列條件并按規(guī)定辦理《收費(fèi)許可證》的物業(yè)企業(yè)，具有收費(fèi)資格，允許向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
1.經(jīng)工商行政管理部門登記注冊;
2.經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認(rèn);
3.取得稅務(wù)登記證書并依法納稅;
4.成立業(yè)主大會的，并產(chǎn)生負(fù)有協(xié)調(diào)和監(jiān)督職責(zé)的業(yè)主委員會。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi);
5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6.辦公費(fèi)用;
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;
9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價。高級公寓、高層住宅、別墅區(qū)、商廈和寫字樓的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其他住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，根據(jù)管理、服務(wù)等級對應(yīng)的基準(zhǔn)價，在浮動幅度內(nèi)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十四條 高級公寓、高層住宅、別墅區(qū)、商廈和寫字樓以外的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分四個等級：
一級：1.基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備齊全;2.封閉管理，24小時保安巡查;3.實(shí)行智能化管理;4.樓道、環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)化保潔;5.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù);6.綠化管理、養(yǎng)護(hù);7.社區(qū)精神文明建設(shè)。
二級：1.基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備基本齊全;2.封閉管理，24小時保安;3.樓道、環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)化保潔;4.房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù);5.綠化管理、養(yǎng)護(hù);6.社區(qū)精神文明建設(shè)。
三級：1.基礎(chǔ)配套設(shè)施設(shè)備基本齊全;2.半封閉管理，治安秩序維護(hù);3.樓道、環(huán)境衛(wèi)生保潔;4.房屋維修、養(yǎng)護(hù);5.綠化管理、養(yǎng)護(hù);6.社區(qū)精神文明建設(shè)。
四級：1.有部分基礎(chǔ)配套設(shè)施，開放式管理;2.房屋養(yǎng)護(hù);3.樓道、環(huán)境衛(wèi)生保潔;4.綠化管理。
第四十五條 高級公寓、高層住宅、商廈和寫字樓以外的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由物價行政主管部門和物業(yè)行政主管部門按四十四條規(guī)定的四個等級確定政府指導(dǎo)價，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價幅度內(nèi)協(xié)商確定，按建筑面積收取。
第四十六條 棄管房屋和單位無能力管理的房屋，由房產(chǎn)行政主管部門和社區(qū)居民委員會共同負(fù)責(zé)，參照物業(yè)管理方法，采取自助式管理，按四級收取管理費(fèi)。
第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第四十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
已竣工出售并辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人交納。
第四十九條 物業(yè)合同到期終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同終止30日前告知業(yè)主委員會，由業(yè)主大會重新選聘物業(yè)管理企業(yè)，并在房產(chǎn)行政主管部門、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督下交接。提前解除合同的，提出解除合同方應(yīng)在合同終止30日前告之對方，合同解除后，尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)由社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生保潔，并按四級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，至選聘新的物業(yè)管理企業(yè)為止。
第五十條 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第五十二條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)章的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第五十三條 縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十四條 物業(yè)使用禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌;
(二)擅自改變房屋的使用性質(zhì);
(三)擅自搭建、貼建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)在建筑物上亂張貼、亂涂、亂刻畫;
(五)損壞或擅自占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(六)侵占綠地、損毀花草樹木;
(七)隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;
(八)生產(chǎn)、儲存、經(jīng)營易燃、易爆物品或排放有毒、有害物質(zhì)及產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(九)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地;
(十)擅自設(shè)置攤點(diǎn);
(十一)隨意停放車輛;
(十二)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。
第五十五條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主，并監(jiān)督、檢查。
第五十六條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時占用、挖掘道路、場地，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马?xiàng)簽訂協(xié)議后方可施工。
第五十七條 物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)的機(jī)動車停車場、自行車存車棚屬于業(yè)主共同所有的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費(fèi)，收費(fèi)所得用于補(bǔ)充物業(yè)環(huán)境建設(shè)、管理經(jīng)費(fèi)不足。
第五十八條 房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相鄰關(guān)系人應(yīng)予以配合。因相鄰關(guān)系人阻撓維修造成其他業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主因維修、更新、改造自用部位、自用設(shè)施設(shè)備造成相鄰關(guān)系人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以修復(fù)或者賠償。
第五十九條 業(yè)主必須依法繳納專項(xiàng)維修基金。專項(xiàng)維修基金屬全體業(yè)主所有，用于物業(yè)保修期滿后的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造，�？顚Ｓ谩舸鎯�，任何人不得挪用、占用。專項(xiàng)維修基金繳納標(biāo)準(zhǔn)按《鐵嶺市城市住宅區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》繳納。
《鐵嶺市城市住宅區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》實(shí)施前的維修基金，本著屬地原則，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需大修、更新、改造的，以棟、單元為單位，暫由業(yè)主共同籌集。
第六十條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六章 法律責(zé)任
第六十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第六十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十八條，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條 未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十四條 物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條，責(zé)令停止違法行為，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十六條 挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條，追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十七條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條，責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上lO萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十八條 違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條，責(zé)令限期改正，給予警告，并依據(jù)本辦法第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;
單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十九條 物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條，責(zé)令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十條 業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依據(jù)應(yīng)繳金額的0.3%按日加收滯納金。
第七十一條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚構(gòu)不成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第七十二條 凡有下列行為之一的，由政府物價檢查機(jī)關(guān)依據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定查處：
(一)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍和提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，亂收費(fèi)用的;
(三)不按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證的;
(四)不按規(guī)定實(shí)行收費(fèi)公示和明碼實(shí)價;
(五)提供服務(wù)質(zhì)價不符，只收費(fèi)不服務(wù)和多收費(fèi)少服務(wù)的;
(六)其他違反本辦法的行為。
第七十三條 違反本規(guī)定，房產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十四條 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)，工業(yè)園區(qū)，集中工礦區(qū)的住宅物業(yè)管理，可參照本辦法執(zhí)行。
第七十五條 本辦法由鐵嶺市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。
第七十六條 本辦法自2007年10月1日起施行，《鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。
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