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鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法「全文」
《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)2005年2月7日鞍山市第十三屆人民政府第36次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2005年4月1日起施行。
市長(zhǎng)：張杰輝
二00五年二月二十八日
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法
第一條 為加強(qiáng)和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，縣(市)房產(chǎn)行政主管部門(mén)是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
其他有關(guān)行政管理部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第五條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
城市新建住宅區(qū)要嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包含如下內(nèi)容：
(一)建筑面積在2萬(wàn)平方米以上5萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)提供不少于110平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的，每增加1萬(wàn)平方米，相應(yīng)增加不少于10平方米的物業(yè)管理用房;
(二)提供自行車(chē)場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地。
提供的物業(yè)管理用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。
第六條 原有住宅區(qū)私房比例達(dá)到70%以上且共用設(shè)施設(shè)備齊全的，可以實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，由政府投資、社會(huì)力量投資或自管房單位投資負(fù)責(zé)組織完善。
物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購(gòu)置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的，每增加1萬(wàn)平方米，相應(yīng)增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上(含兩個(gè))單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
第八條 建設(shè)單位在預(yù)售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，應(yīng)當(dāng)包含建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋銷(xiāo)售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備主要包括：
(一)物業(yè)管理用房;
(二)門(mén)衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)(車(chē)場(chǎng));
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場(chǎng)地;
(五)建設(shè)單位以房屋銷(xiāo)售合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備;
(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)實(shí)施前期物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理工作由建設(shè)單位按國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條 原有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的,前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù);公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達(dá)到50%以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅區(qū)，在達(dá)到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理行政主管部門(mén)，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料;建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時(shí)間要求書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)接到書(shū)面報(bào)告或業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)通知物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位(包括公有房屋出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十四條 在業(yè)主大會(huì)成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，建設(shè)單位應(yīng)將歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會(huì)。
經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)可以與已實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。未組建業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)全體業(yè)主同意，可以按上述規(guī)定辦理。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)，應(yīng)按業(yè)主擁有的房屋所有權(quán)證計(jì)算，每一房屋所有權(quán)證計(jì)一票。暫未辦理房屋所有權(quán)證或房屋未售出的，按其擁有的房屋套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。業(yè)主可以書(shū)面委托物業(yè)使用人代為行使投票權(quán)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以由7至15人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期最長(zhǎng)為3年，任期期滿前2個(gè)月應(yīng)籌備選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員可以連任。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)(說(shuō)明業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程及會(huì)議決定);
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主公約;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員名單;
(五)業(yè)主委員會(huì)選票統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
上述(一)、(五)兩份文件需由業(yè)主委員會(huì)全體委員簽字。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需重新備案。
第十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)管理企業(yè)單獨(dú)簽訂保管合同。
第二十三條 原由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時(shí)，應(yīng)暫由街道辦事處對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，并按未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。
業(yè)主必須按照物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，其他任何單位不得重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。
第二十五條 新建住宅區(qū)和實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)物價(jià)主管部門(mén)備案;原有實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致,也可重新協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)物價(jià)主管部門(mén)備案。
第二十六條 物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
物價(jià)行政主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格。
第二十七條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房，并處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
第二十八條 業(yè)主違反本辦法第二十四條第二款規(guī)定，未繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)繳金額的0.3%，按日加收滯納金。
拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。
第二十九條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下罰款。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第三十一條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)和單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十二條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項(xiàng)，按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十三條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十四條 本辦法自2005年4月1日起施行。
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