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吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則「全文」

時(shí)間:2020-10-11 19:17:52 物業(yè)管理師 我要投稿

吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則「全文」

  《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》,已經(jīng)2006年11月29日吉林市人民政府第13屆65次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò),自2007年1月10日起施行。

  第一條 為貫徹執(zhí)行《吉林市物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》),結(jié)合本市實(shí)際,制定本細(xì)則。

  第二條 《條例》第三條第(五)項(xiàng)規(guī)定的物業(yè)管理區(qū)域的劃分原則:

  (一)配套設(shè)施設(shè)備共用的,劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

  (二)位于同一社區(qū)或者位置靠近的物業(yè),劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

  (三)原有住宅物業(yè)界線已經(jīng)自然形成,且無(wú)爭(zhēng)議的,劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。也可以按照原產(chǎn)權(quán)單位管理的住宅物業(yè)劃分;

  (四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備,并能夠封閉管理的,劃為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;

  (五)市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)為有必要?jiǎng)潪橐粋(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

  劃分物業(yè)管理區(qū)域可以由建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng),市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門劃分。

  第三條 城區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)及落實(shí)工作。除履行《條例》第四條規(guī)定的職責(zé)外,還應(yīng)當(dāng)協(xié)助市物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、維修資金使用、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)管理區(qū)域劃分等相關(guān)前期工作。

  街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織實(shí)施自治管理和棄管住宅物業(yè)的管理工作。

  第四條 本市行政區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的給排水、供電、供熱、園林、環(huán)衛(wèi)、有線電視等專業(yè)管理單位(以下簡(jiǎn)稱專業(yè)管理單位),均須遵守《條例》和本細(xì)則。

  第五條 按《條例》第六條規(guī)定,物業(yè)管理按下列規(guī)定執(zhí)行:

  (一)新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè),實(shí)施前期物業(yè)管理。業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

  (二)原有住宅物業(yè)或者非住宅物業(yè)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理,單一產(chǎn)權(quán)單位的,由產(chǎn)權(quán)單位組織實(shí)施物業(yè)管理;多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的,由面積占二分之一以上的產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主組織實(shí)施物業(yè)管理;產(chǎn)權(quán)單位已不存在的,由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織實(shí)施物業(yè)管理或者業(yè)主自治管理。

  第六條 分期建設(shè)的住宅物業(yè),首期入住的業(yè)主達(dá)到本期建設(shè)的總建筑面積50%以上時(shí),可以成立業(yè)主大會(huì)。后期業(yè)主入住達(dá)到《條例》第八條規(guī)定條件時(shí),應(yīng)當(dāng)重新召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

  第七條 具備首次業(yè)主大會(huì)成立條件的,在縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門組織下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組,負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)籌備工作,組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。社區(qū)居民委員會(huì)可以列席首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

  第八條 召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用按下列規(guī)定辦理:

  (一)新建住宅、非住宅物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);

  (二)已建成一年以上的住宅、非住宅物業(yè)由業(yè)主承擔(dān)。

  第九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)所需經(jīng)費(fèi)、必要的日常辦公費(fèi)用、有關(guān)人員津貼等,可以從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中或者物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中據(jù)實(shí)列支,并在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主委員會(huì)每六個(gè)月應(yīng)當(dāng)將活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況細(xì)目在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告一次,接受業(yè)主監(jiān)督檢查。

  第十條 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約,損害其他業(yè)主、非業(yè)主使用人合法權(quán)益的,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人可以依法提起訴訟。

  第十一條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期一般為2—3年,具體任期應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中確定。業(yè)主委員會(huì)一般由3—15人的單數(shù)組成。根據(jù)工作需要,可以聘請(qǐng)1名執(zhí)行秘書(shū)。執(zhí)行秘書(shū)可以不是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

  第十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列材料到縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案:

  (一)業(yè)主大會(huì)成立情況材料;

  (二)物業(yè)管理區(qū)域基本情況材料;

  (三)業(yè)主委員會(huì)候選人推薦辦法,候選人名單及身份證明;

  (四)業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

  (五)業(yè)主公約及業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

  (六)業(yè)主委員會(huì)組成人員情況材料。

  第十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案,檔案包括以下內(nèi)容:

  (一)各種會(huì)議的書(shū)面材料;

  (二)業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案材料;

  (三)物業(yè)服務(wù)合同;

  (四)業(yè)務(wù)往來(lái)原始憑證;

  (五)維修資金收支情況原始憑證;

  (六)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為需要存檔的其他材料。

  第十四條 業(yè)主委員會(huì)除履行《條例》第七條第二款規(guī)定的職責(zé)外,在下列情況下,履行組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的職責(zé):

  (一)20%以上業(yè)主提議的;

  (二)發(fā)生重大事故或者緊急情況需要及時(shí)處理的;

  (三)業(yè)主委員會(huì)委員變化,需要補(bǔ)選的;

  (四)因物業(yè)管理區(qū)域變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的;

  (五)解除物業(yè)服務(wù)合同、選聘新的物業(yè)管理企業(yè)或者確定其他管理方式的;

  (六)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。

  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

  第十五條 業(yè)主委員會(huì)因故未能按期換屆改選的,縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門可以指導(dǎo)其換屆工作。在此期間,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé),直至新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生為止。

  第十六條 業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé),縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令后仍未改正的,經(jīng)20%以上業(yè)主提議,可以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員。

  第十七條 物業(yè)管理企業(yè)必須按《條例》第十一條的規(guī)定取得資質(zhì)證書(shū),在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng),并按規(guī)定參加年檢。

  任何單位和個(gè)人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

  物業(yè)管理企業(yè)的名稱、法定代表人等事項(xiàng)發(fā)生變更,應(yīng)當(dāng)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照變更后15日內(nèi)辦理資質(zhì)變更手續(xù)。

  物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)必須在物業(yè)管理企業(yè)辦公場(chǎng)所明示。

  第十八條 外地物業(yè)管理企業(yè)在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書(shū)等相關(guān)資料報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。

  第十九條 按照《條例》第十二條規(guī)定,物業(yè)管理專業(yè)人員是指物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理、部門經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、管理人員(不包括財(cái)務(wù)和工程崗位的人員)。

  取得職業(yè)資格證書(shū)的物業(yè)管理專業(yè)人員不得涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓職業(yè)資格證書(shū)。

  第二十條 物業(yè)服務(wù)合同期限終止前90日,業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商不續(xù)約的,物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)管理企業(yè)方可退出物業(yè)管理,并按下列規(guī)定執(zhí)行:

  (一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供物業(yè)服務(wù)至合同終止之日,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至合同終止之日;

  (二)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理30日前,公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況,并將已經(jīng)收取的超出服務(wù)期限部分的費(fèi)用退還相關(guān)業(yè)主;

  (三)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出物業(yè)管理前10日內(nèi),向業(yè)主委員會(huì)移交有關(guān)物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。

  第二十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)提出解除合同的,應(yīng)當(dāng)提前30日書(shū)面通知對(duì)方。

  業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)有物業(yè)管理糾紛的,雙方可以協(xié)商解決,協(xié)商不成的,可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。仲裁或者訴訟期間,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)合同約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,物業(yè)管理企業(yè)不得終止物業(yè)管理服務(wù)。

  第二十二條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)有保證雙方合法權(quán)益的相關(guān)條款。

  第二十三條 業(yè)主大會(huì)沒(méi)有選聘到新的物業(yè)管理企業(yè),或者經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定不選聘物業(yè)管理企業(yè),而實(shí)行自治管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列管理職責(zé):

  (一)組織管理區(qū)域內(nèi)(含樓道)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔工作;

  (二)維護(hù)管理區(qū)域環(huán)境秩序和綠化養(yǎng)護(hù);

  (三)負(fù)責(zé)房屋及道路、方磚等共用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)和維修;

  (四)負(fù)責(zé)接待業(yè)主報(bào)修,受理業(yè)主投訴和管理服務(wù)費(fèi)用的收繳、管理、使用。

  業(yè)主委員會(huì)履行前款第(一)項(xiàng)職責(zé)時(shí),也可以委托環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位負(fù)責(zé),費(fèi)用按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)單位直接向業(yè)主收取。

  第二十四條 實(shí)施業(yè)主自治管理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的組織、監(jiān)督、指導(dǎo)下,制定自治公約并向所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

  自治公約包括管理事項(xiàng)(房屋本體共用部位維修養(yǎng)護(hù)及化糞池清淘等)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的使用、物業(yè)管理用房的使用、業(yè)主委員會(huì)相關(guān)人員津貼、違約責(zé)任等內(nèi)容。

  服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每平方米不低于0.3元的標(biāo)準(zhǔn),由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取。

  第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未能成立業(yè)主大會(huì),不能選聘物業(yè)管理企業(yè)或者沒(méi)有實(shí)施業(yè)主自治管理的,縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)做好下列工作,所發(fā)生的費(fèi)用由受益業(yè)主按照實(shí)際費(fèi)用或者分?jǐn)傎M(fèi)用向服務(wù)單位交納:

  (一)清掃保潔和垃圾清運(yùn)(含化糞池清淘);

  (二)綠化維護(hù);

  (三)物業(yè)共用部位日常養(yǎng)護(hù)。

  第二十六條 建設(shè)工程竣工時(shí),按規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房實(shí)際建筑面積不足《條例》第二十一條第二款規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以現(xiàn)有房屋補(bǔ)足。

  因分期建設(shè)等原因,建設(shè)單位暫未能按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)用房的,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理臨時(shí)用房,并向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提交物業(yè)管理用房承諾書(shū)。

  開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未按規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)物業(yè)管理用房的,房地產(chǎn)行政主管部門不予核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

  第二十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房:

  (一)上下水、供電、供暖、衛(wèi)生等應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能;

  (二)小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口,具備正常使用功能。

  第二十八條 物業(yè)管理用房中應(yīng)當(dāng)安排10%的面積作為業(yè)主委員會(huì)的辦公用房,但一般不低于20平方米,不高于50平方米。

  第二十九條 按照《條例》第二十條規(guī)定,建設(shè)單位必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位作為招標(biāo)人可以自行或者委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標(biāo),并按下列程序進(jìn)行:

  (一)編制招標(biāo)文件(示范文本由市物業(yè)管理行政主管部門制定,內(nèi)容包括物業(yè)基本情況和服務(wù)要求、投標(biāo)須知、投標(biāo)文件的編寫(xiě)與遞交、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)及保證金等);

  (二)招標(biāo)備案;

  (三)發(fā)布招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū);

  (四)投標(biāo)人遞交投標(biāo)文件;

  (五)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo);

  (六)確定中標(biāo)人,發(fā)出中標(biāo)通知書(shū);

  (七)中標(biāo)備案。

  招標(biāo)人在招標(biāo)備案時(shí),不得弄虛作假,惡意串通。

  第三十條 按照《條例》第二十四條規(guī)定,住宅物業(yè)的建設(shè)單位沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理并備案的,市、(縣)市房地產(chǎn)行政主管部門不予發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

  按照《條例》第二十四條規(guī)定,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與被選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,并在銷售商品房時(shí),將前期物業(yè)服務(wù)合同隨商品房買賣合同一并向物業(yè)買售人明示。

  建設(shè)單位發(fā)布的與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的廣告,應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法。不得發(fā)布虛假?gòu)V告。

  第三十一條 被選聘的物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主辦理入住手續(xù)期間,應(yīng)當(dāng)做好下列工作:

  (一)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的施工質(zhì)量和配套建設(shè)情況;

  (二)按照物業(yè)管理的要求,提出改善物業(yè)的具體設(shè)計(jì)建議;

  (三)進(jìn)行物業(yè)承接驗(yàn)收,并接收移交的相關(guān)資料;

  (四)做好業(yè)主入住手續(xù)的辦理。

  第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)承接驗(yàn)收申請(qǐng)。

  (一)建設(shè)工程的公共設(shè)備、設(shè)施配套齊全,并符合規(guī)劃設(shè)計(jì)及有關(guān)規(guī)范要求;

  (二)竣工驗(yàn)收合格,且驗(yàn)收資料齊全;

  (三)有符合規(guī)定的物業(yè)管理用房;

  (四)共用設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行正常、完好,并經(jīng)驗(yàn)收合格;

  (五)建筑渣土、垃圾、施工機(jī)具和各類臨時(shí)建筑清理完畢。

  第三十三條 縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主代表組成的驗(yàn)收小組,按照下列規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接:

  (一)查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備,并作好查驗(yàn)記錄;

  (二)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾修復(fù)的時(shí)間、責(zé)任部門和修復(fù)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn);

  (三)驗(yàn)收后,建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議。

  物業(yè)承接驗(yàn)收協(xié)議示范文本由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

  第三十四條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收時(shí),應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的標(biāo)準(zhǔn),一次性向市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門交納房屋質(zhì)量保修金,存入指定銀行,作為物業(yè)維修費(fèi)用保證。

  房屋質(zhì)量保修金實(shí)行專戶存儲(chǔ),按照國(guó)家同期活期利率計(jì)息。保修期滿后按規(guī)定返還。

  建設(shè)單位交納房屋質(zhì)量保修金后,物業(yè)管理企業(yè)方可向業(yè)主辦理入住手續(xù)。

  第三十五條 按照《條例》第二十三條規(guī)定進(jìn)行物業(yè)承接后,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:

  (一)物業(yè)管理區(qū)域的竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料;

  (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

  (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

  (四)建設(shè)單位代收的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的明細(xì)資料;

  (五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

  第三十六條 在前期物業(yè)管理期間,建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)提出解除前期物業(yè)服務(wù)合同的,應(yīng)當(dāng)提前30日告知對(duì)方。建設(shè)單位必須通過(guò)原方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)后,原物業(yè)管理企業(yè)方可退出。

  原物業(yè)管理企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目前,應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位移交本細(xì)則第三十五條規(guī)定的相關(guān)資料。

  第三十七條 保修期內(nèi),住宅物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。

  保修期滿后,住宅物業(yè)業(yè)主使用的自用部位、設(shè)施由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(包括化糞池清淘)日常維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé),費(fèi)用從業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支。

  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造的費(fèi)用,從業(yè)主交納的維修資金中支付。沒(méi)有維修資金的,由受益業(yè)主根據(jù)維修工程所需資金按比例分?jǐn)偂?/p>

  第三十八條 《條例》第十九條第二款規(guī)定的交給物業(yè)買受人的物業(yè)是指,業(yè)主或者非業(yè)主使用人收到入住通知,并辦理完相應(yīng)手續(xù)以及業(yè)主或者非業(yè)主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)內(nèi),無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的,均視為交給物業(yè)買受人。建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有事先書(shū)面通知的,以業(yè)主或者非業(yè)主使用人實(shí)際辦理入住相應(yīng)手續(xù)后,即視為交付物業(yè)買受人。

  第三十九條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的用途使用住宅和車庫(kù),不得擅自改變住宅或者車庫(kù)的使用用途。

  業(yè)主確須改變使用用途的,到有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)前,應(yīng)當(dāng)征得相臨業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)書(shū)面同意。

  第四十條 住宅、非住宅物業(yè)的業(yè)主有義務(wù)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行維修、粉飾和清洗。物業(yè)存在安全隱患或者按城市容貌標(biāo)準(zhǔn)需要對(duì)住宅、非住宅物業(yè)屋外墻面進(jìn)行粉飾、清洗時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)、粉飾、清洗。

  因未及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)造成事故或者出現(xiàn)其他問(wèn)題,按照物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)的歸屬,由業(yè)主自行承擔(dān)責(zé)任。

  第四十一條 根據(jù)《條例》第二十五條、第二十六條規(guī)定,任何單位和個(gè)人不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位。

  建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自出租、出賣、出借物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意后,按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。所得收益按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

  第四十二條 專業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按《條例》第二十七條規(guī)定,依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。劃分原則為:

  (一)供水、排水、消防設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供水:自來(lái)水進(jìn)戶管道至水表(含水表)以外部分由供水公司負(fù)責(zé);排水:物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃紅線范圍以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水設(shè)施(含交接井)由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù);原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))化糞池(不含化糞池)以外的排水管道由城市排水養(yǎng)護(hù)單位管理維護(hù);消防:住宅區(qū)的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設(shè)置的地下式消防井、消防栓等,由供水部門管理維護(hù),公安消防部門監(jiān)督檢查;

  (二)供氣、供熱設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供氣:管道燃?xì)庠O(shè)備及供氣管線(至燃?xì)獗?由燃?xì)夤⿷?yīng)單位管理維護(hù)。供熱:供熱設(shè)施及供熱管線至用戶終端,由供熱單位維護(hù);

  (三)供電、通訊、有線電視設(shè)施的.維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。供電:以單元內(nèi)用戶電表為準(zhǔn)。電表以外的用電設(shè)施(包括用戶電表)的維護(hù)管理由供電部門負(fù)責(zé)。通訊:通訊設(shè)施至用戶終端由通訊單位負(fù)責(zé)。有線電視:有線電視設(shè)施至用戶終端由有線電視管理單位負(fù)責(zé)。

  第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域或者原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))規(guī)劃紅線以外的道路(含方磚)、綠地及通過(guò)物業(yè)管理區(qū)域或者原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的市政道路(含方磚)、綠化(保綠)及清掃保潔的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。道路(方磚):由市、縣(市)區(qū)市政工程管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù);綠化(保綠):由市、縣(市)區(qū)市政公用管理單位按職責(zé)分工進(jìn)行管理維護(hù);清掃保潔:由縣(市)區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔單位負(fù)責(zé)。

  第四十四條 產(chǎn)權(quán)屬于環(huán)衛(wèi)保潔單位的環(huán)衛(wèi)設(shè)施,由環(huán)衛(wèi)保潔單位維護(hù)。

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的生活垃圾,由物業(yè)管理企業(yè)從住宅樓運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站或者環(huán)衛(wèi)保潔單位指定的地點(diǎn)后,由環(huán)衛(wèi)保潔單位運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)。環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn)垃圾的費(fèi)用,由物業(yè)管理企業(yè)按價(jià)格主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn),從收取的綜合服務(wù)費(fèi)中支付;非生活垃圾,由物業(yè)管理企業(yè)委托環(huán)衛(wèi)保潔單位清運(yùn),清運(yùn)費(fèi)用按照物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定,由業(yè)主支付。

  原有住宅物業(yè)(單體棟號(hào))的生活垃圾,有約定的,從其約定,沒(méi)有約定的,由環(huán)衛(wèi)服務(wù)單位負(fù)責(zé)清掃和清運(yùn)。

  第四十五條 按照《條例》第三十二條第二款規(guī)定,物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用是指專項(xiàng)維修資金使用時(shí),應(yīng)當(dāng)由市、縣?市 物業(yè)管理行政主管部門備案或者城區(qū)物業(yè)管理行政主管部門向市物業(yè)管理行政主管部門備案后使用。

  第四十六條 市、縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定,建立物業(yè)管理投訴受理制度。

  業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主、物業(yè)使用人有關(guān)物業(yè)管理的投訴。業(yè)主委員會(huì)不能解決或者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門投訴的,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)的名義書(shū)面向所在地縣?市 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門投訴。

  第四十七條 受理物業(yè)管理投訴實(shí)行分級(jí)負(fù)責(zé),逐級(jí)受理。投訴由縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門直接受理。

  投訴人對(duì)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門處理不服以及違法案件投訴,由市物業(yè)管理行政主管部門登記受理。

  第四十八條 物業(yè)管理投訴的受理范圍:

  (一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

  (二)損壞、隱匿、銷毀應(yīng)當(dāng)移交的資料、財(cái)物的;

  (三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;

  (四)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位挪用代收的維修資金或者不出具專用票據(jù)的;

  (五)擅自改變物業(yè)管理用房用途的或者不按規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;

  (六)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所有權(quán)或者使用權(quán)的;

  (七)未按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的;

  (八)物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的全部物業(yè)管理全部委托給他人的;

  (九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

  第四十九條 市、縣(市)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對(duì)下列投訴不予受理:

  (一)投訴要求不明確的;

  (二)投訴人與被投訴人已達(dá)成調(diào)解協(xié)議并已執(zhí)行的;

  (三)有關(guān)部門已經(jīng)受理的;

  (四)投訴人要求財(cái)產(chǎn)和人身?yè)p害賠償?shù)?

  (五)不符合法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的。

  第五十條 違反本細(xì)則,由市、縣(市)物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定予以處罰;責(zé)任人給他人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法賠償,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  (一)違反第八條第(一)項(xiàng)規(guī)定,建設(shè)單位不承擔(dān)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以3000元至10000元的罰款;

  (二)違反第十七條第一款規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)未在核定的資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以5000元至20000元的罰款;不參加資質(zhì)年檢的,責(zé)令限期改正,處以10000元至30000元的罰款;年檢不合格的,取消資質(zhì);

  (三)違反第十七條第二款規(guī)定,偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,吊銷資質(zhì)證書(shū),并處以違法經(jīng)營(yíng)所得1倍以下罰款;

  (四)違反第二十條、第二十一條、第三十六條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定程序退出物業(yè)管理的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以5000元至20000元的罰款;

  (五)違反第二十七條規(guī)定,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有按照使用標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以10萬(wàn)元至50萬(wàn)元的罰款;

  (六)違反第二十九條規(guī)定,未采用招標(biāo)投標(biāo)方式或者未經(jīng)批準(zhǔn),擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè),責(zé)令限期改正,逾期不改正的,對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)分別處以10萬(wàn)元以下的罰款;

  (七)違反第三十條第二款規(guī)定,建設(shè)單位在銷售商品房時(shí),不向物業(yè)買售人明示前期物業(yè)服務(wù)合同的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以每套10000元至30000元的罰款;

  (八)違反第三十條第三款規(guī)定,建設(shè)單位發(fā)布與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的虛假?gòu)V告的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以5000元至30000元的罰款;

  (九)違反第三十四條第一款規(guī)定,建設(shè)單位不按規(guī)定交納房屋質(zhì)量保修金的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以10000元至30000元的罰款;

  (十)違反第三十四條第三款規(guī)定,建設(shè)單位未交納房屋質(zhì)量保修金,物業(yè)管理企業(yè)擅自辦理業(yè)主入住手續(xù)的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以每套10000元至30000元的罰款;

  (十一)違反第三十九條規(guī)定,住宅業(yè)主擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)用途的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以500元至3000元的罰款;

  (十二)違反第四十條第一款規(guī)定,物業(yè)存在安全隱患或者按城市容貌標(biāo)準(zhǔn)需要對(duì)住宅、非住宅物業(yè)屋外墻面進(jìn)行粉飾、清洗時(shí),業(yè)主不及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)、粉飾、清洗的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以維修工程款2倍以下的罰款;

  (十三)違反第四十一條第一款規(guī)定,占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以2000元至10000元的罰款;

  (十四)違反第四十一條第二款規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)擅自出租、出賣、出借物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于業(yè)主共用的物業(yè)共用部位的,沒(méi)收非法所得,并責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以2000元至10000元的罰款;

  (十五)違反第四十二條、第四十三條、第四十四條規(guī)定,各專業(yè)管理單位不履行維修養(yǎng)護(hù)等義務(wù)的,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以維修造價(jià)1倍以下的罰款;

  (十六)違反第四十八條第(七)項(xiàng)規(guī)定,未按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容提供物業(yè)服務(wù)的,經(jīng)查證屬實(shí)后,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,處以5000元至30000元的罰款。

  第五十一條 各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)從事物業(yè)管理的工作人員應(yīng)當(dāng)模范執(zhí)行本細(xì)則。對(duì)不履行工作職責(zé)失職的,可以通報(bào)批評(píng),并對(duì)主管領(lǐng)導(dǎo)或者直接責(zé)任人處以500元至1000元的罰款。

  第五十二條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

  行政復(fù)議期間或者行政訴訟期間行政處罰決定不停止執(zhí)行。

  第五十三條 本細(xì)則由市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

  第五十四條 本細(xì)則自2007年1月10日起施行。《吉林市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行條例實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。

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