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江陰市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
物業(yè)管理的對象是物業(yè)，服務(wù)對象是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。下面YJBYS小編為大家整理了關(guān)于江陰市的物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則全文，希望對你有所幫助。
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)是指房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動(dòng)。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，要逐步創(chuàng)造條件，實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)，由社區(qū)負(fù)責(zé)管理。
配套設(shè)施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第四條 市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
開發(fā)區(qū)管委會(huì)、各鎮(zhèn)政府對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助做好本社區(qū)的物業(yè)管理工作。
規(guī)劃、建設(shè)、園林、公安、民政、物價(jià)、環(huán)保、工商等行政部門按照各自的職責(zé)，共同配合做好物業(yè)管理工作。
第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第五條 房屋的所有人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)管理合同約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(四)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(五)按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金);
(六)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
第八條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé);業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到50%，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到30%不足50%但使用已超過1年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)。
第十條 首屆業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在市房產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下，在物業(yè)所在區(qū)域的社區(qū)居民委員會(huì)或街道辦事處的組織下，由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)聽取和審議業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告;
(三)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(四)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(五)審議通過物業(yè)管理方案;
(六)決定專項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(七)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(八)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論形式，也可采用書面征求意見形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)委員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，每屆任期3年，可以連選連任。其組成人員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)中任職。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生主任1人和副主任1—2人。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或者主任委托的副主任召集，并須有過半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員半數(shù)以上同意。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向市房產(chǎn)管理局備案，并抄送物業(yè)所在區(qū)域的社區(qū)居民委員會(huì)或街道辦事處。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定重新備案。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)督促違反物業(yè)管理服務(wù)合同約定、逾期不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，限期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(六)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，市房產(chǎn)管局應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十七條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會(huì)，并聽取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。
第十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十九條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
(一)依法制定物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度;
(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實(shí)施管理;
(三)依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;
(四)制止違反物業(yè)管理制度及業(yè)主公約的行為;
(五)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主的糾紛;
(六)依法開展有償服務(wù);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)審定的物業(yè)管理服務(wù)合同，實(shí)施管理服務(wù);
(二)每6個(gè)月向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告工作，并報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目和物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收支帳目，接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督;
(三)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的要求，列席業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的咨詢，聽取意見和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù);
(四)接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理;
(五)接受市房產(chǎn)管理局、其它有關(guān)行政管理部門的監(jiān)督、指導(dǎo);
(六)配合社區(qū)居民委員會(huì)開展社區(qū)文體活動(dòng);
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的保安人員，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會(huì)、街道辦事處做好自治管理工作，協(xié)助公安部門維護(hù)社會(huì)治安秩序、制止違法行為;發(fā)生治安案件或各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
政府有關(guān)部門、社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理企業(yè)的工作，不得干預(yù)物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營和管理服務(wù)活動(dòng)。
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