天津市物業(yè)管理條例實施細則

　　《天津市物業(yè)管理條例》經2002年10月24日天津市十三屆人大常委會第36次會議通過，2008年9月10日天津市十五屆人大常委會第4次會議修訂，以下是小編整理的天津市物業(yè)管理條例實施細則，歡迎閱讀。

　　天津市物業(yè)管理條例實施細則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

　　第三條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　第四條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。

　　第五條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應當實行物業(yè)管理；商貿、辦公、醫(yī)院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

　　第六條 市國土資源和房屋管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　區(qū)、縣房地產管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

　　規(guī)劃、建設、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內相關的行政管理和服務工作。

　　第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當明確部門和人員，負責本轄區(qū)內業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　第八條 業(yè)主享有下列權利：

　　(一)參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權；

　　(二)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權；

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(四)提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　(五)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(六)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

　　(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(八)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　(九)對共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況的知情權和監(jiān)督權；

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　第九條 業(yè)主應當履行下列義務：

　　(一)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

　　(三)配合物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動；

　　(四)按照物業(yè)服務合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務費；

　　(五)維護物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；

　　(六)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金；

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第十條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應當由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理服務。

　　新建物業(yè)項目，包括分期建設或者由兩個以上開發(fā)建設單位建設的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的地上、地下建筑物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市政府規(guī)定。

　　第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應當成立業(yè)主大會：

　　(一)業(yè)主入住率達百分之五十以上；

　　(二)首位業(yè)主實際入住達到二年以上。

　　第十二條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。

　　下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　　(二)選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(三)審定物業(yè)服務合同內容，選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；

　　(四)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務企業(yè)提出的其他管理事項；

　　(五)專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　(七)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責。業(yè)主代表會的代表組成，不得少于三十五人。

　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權前，應當事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。

　　業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十四條 符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當在收到書面告知后一個月內，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，負責核實并組織、協(xié)調成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居民委員會、開發(fā)建設單位代表各一名組成�；I備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的代表擔任�；I備組成員名單應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當為籌備組開展工作提供條件。

　　第十五條 籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(二)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數；

　　(三)確定業(yè)主委員會成員候選人產生方案和名單，并公示征詢意見；

　　(四)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見；

　　(五)確定業(yè)主代表產生的條件、方式和人數，組織推選業(yè)主代表；

　　(六)做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

　　前款規(guī)定的各項內容，應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　籌備組履行職責的期限，應當到首次業(yè)主大會會議選舉產生業(yè)主委員會之日終止。

　　第十六條 首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項：

　　(一)業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(二)管理規(guī)約；

　　(三)選舉業(yè)主委員會；

　　(四)物業(yè)管理服務內容和服務標準；

　　(五)涉及業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權利。

　　第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。

　　第十九條 管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權利和履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。

　　管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

　　制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意。

　　第二十一條 業(yè)主大會會議，由業(yè)主委員會組織召集。經全體業(yè)主五分之一以上提議，業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會應當召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

　　第二十二條 業(yè)主大會應當按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

　　業(yè)主大會作出的決定，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　第二十三條 業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產生。業(yè)主委員會的成員人數應為單數，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產生。

　　業(yè)主委員會成員應當符合下列條件：

　　(一)遵守國家有關法律、法規(guī)；

　　(二)具有完全民事行為能力；

　　(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務費；

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力；

　　(六)身體健康，能保證必要的工作時間。

　　業(yè)主委員會不得從事經營活動。

　　第二十四條 業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議；

　　(二)定期報告有關決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

　　(三)在業(yè)主大會作出決定后三十日內，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務合同；

　　(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(五)督促不交納物業(yè)管理服務費的業(yè)主限期交納；

　　(六)組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施；

　　(七)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　　(八)組織籌集專項維修資金；

　　(九)組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；

　　(十)完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

　　業(yè)主委員會不履行上述第(三)項、第(九)項職責的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按照有關規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

　　第二十五條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府辦理備案手續(xù)：

　　(一)業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(三)管理規(guī)約。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

　　備案內容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內，將變更內容書面告知原備案部門。

　　第二十六條 業(yè)主委員會召開會議應當有超過半數成員出席，作出的決定必須經全體成員半數以上同意。

　　第二十七條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；

　　(二)以書面形式提出辭職的；

　　(三)因身體健康原因喪失工作能力的；

　　(四)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第二十八條 業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應當在二十日內將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會成員職務終止的，應當在五日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

　　第二十九條 物業(yè)使用人根據與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應的權利和履行業(yè)主相應的義務。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔連帶責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應當將雙方的約定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

　　本條例所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

　　第三十條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務費百分之一的比例提取活動經費，具體辦法在物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十一條 本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負責組織召集，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表等各方代表組成。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題：

　　(一)業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；

　　(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現的問題；

　　(三)履行物業(yè)服務合同中出現的重大問題；

　　(四)提前終止物業(yè)服務合同的問題；

　　(五)物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現的問題；

　　(六)需要協(xié)調解決的其他物業(yè)管理問題。

　　第三章 物業(yè)服務企業(yè)

　　第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質等級從事物業(yè)管理服務活動。

　　本市物業(yè)服務中介機構和外埠來津從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)，應當向市物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第三十三條 從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理，提供相應服務，依照合同約定收取物業(yè)管理服務費，接受業(yè)主和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。

　　物業(yè)服務企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、排除妨害、恢復原狀。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主公布專項維修資金使用情況和利用共用部位、共用設施的經營收益，對業(yè)主個人信息和資料負有保密義務。

　　第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理委托給他人。

　　第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安案件或者各類災害事故時，應當及時向公安和有關部門報告，并積極協(xié)助做好調查和救助工作。

　　政府有關部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和居民委員會、村民委員會應當支持物業(yè)服務企業(yè)工作，不得干預物業(yè)服務企業(yè)正常經營和服務活動，不得亂攤派、亂收費。

　　第四章 前期物業(yè)管理

　　第三十七條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務的活動。

　　第三十八條 新建物業(yè)出售前，開發(fā)建設單位應當委托物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　前期物業(yè)服務合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同生效之日終止。

　　第三十九條 開發(fā)建設單位對新建物業(yè)，應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理。住宅物業(yè)建筑面積三萬平方米以下、非住宅物業(yè)建筑面積一萬平方米以下的，經物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第四十條 開發(fā)建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。

　　開發(fā)建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權益。

　　第四十一條 規(guī)劃、設計新建物業(yè)項目時，應當統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務的各項設施，并按照開發(fā)建設項目規(guī)劃出售部分總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理用房，用于物業(yè)管理服務和業(yè)主活動。

　　開發(fā)建設單位應當按照規(guī)劃、設計的要求和標準建設物業(yè)管理用房，并向業(yè)主進行公示。

　　開發(fā)建設單位應當自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的監(jiān)督。

　　第四十二條 物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護，不得買賣和抵押；任何單位和個人不得占用或者改作他用。

　　開發(fā)建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業(yè)管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

　　第四十三條 開發(fā)建設單位應當自新建物業(yè)竣工驗收合格之日起六十日內，向前期物業(yè)服務企業(yè)提供下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；

　　(二)物業(yè)竣工驗收資料；

　　(三)共用設施設備安裝、使用、維護和保養(yǎng)技術資料；

　　(四)物業(yè)質量保證書和使用說明書；

　　(五)物業(yè)管理需要的其他資料。

　　第四十四條 物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋及其附屬設施設備的共有部分進行查驗，發(fā)現問題應當書面告知開發(fā)建設單位，開發(fā)建設單位應當及時進行整改。

　　第五章 物業(yè)使用和維護

　　第四十五條 在國家規(guī)定的保修期限內，物業(yè)由開發(fā)建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定負責維修、養(yǎng)護。

　　在物業(yè)出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務企業(yè)應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。

　　物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合。

　　第四十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人使用物業(yè)，應當遵守法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營服務單位，應當直接為業(yè)主提供服務，向最終用戶收取有關費用，并依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。

　　開發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經營服務單位進行維護管理。

　　第四十八條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設施設備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務費和專項維修資金等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。裝飾裝修管理服務協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

　　第五十條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事經營活動的，不得影響房屋安全和正常使用，并應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會的同意。物業(yè)服務企業(yè)代表業(yè)主大會收取的相關收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。

　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。

　　業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。

　　機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同的約定執(zhí)行。

　　第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，每年第四季度將物業(yè)管理共用部位、共用設施設備運行狀況的報告提交業(yè)主委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第五十三條 有兩個以上業(yè)主的新建住宅和非住宅物業(yè)，應當按照規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規(guī)定給業(yè)主計息。

　　未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會根據業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。

　　第五十四條 市房屋維修資金管理中心負責全市專項維修資金的統(tǒng)一歸集和管理。

　　專項維修資金的管理，接受財政、審計部門的監(jiān)督。

　　第五十五條 專項維修資金的管理費用由市財政部門核定，在專項維修資金的增值資金中列支。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應當建立房屋應急解危專項資金，專項用于房屋應急解危支出。

　　專項維修資金的具體管理辦法，由市政府規(guī)定。

　　第六章 物業(yè)管理服務

　　第五十六條 物業(yè)服務企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務活動，應當與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。

　　物業(yè)服務合同主要包括下列內容：

　　(一)業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)的名稱；

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

　　(三)服務的內容；

　　(四)服務的標準；

　　(五)服務的費用；

　　(六)合同的期限；

　　(七)違約責任；

　　(八)合同的解除條件；

　　(九)雙方需要約定的其他事項。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第五十七條 物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理服務，應當包括下列主要內容：

　　(一)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養(yǎng)護和管理；

　　(二)電梯、智能系統(tǒng)等設備的運行服務；

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養(yǎng)護、管理；

　　(四)物業(yè)裝飾裝修的管理；

　　(五)車輛行駛和停放秩序的服務、管理；

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序的服務、管理；

　　(七)物業(yè)資料的查詢服務和管理；

　　(八)雙方約定的其他物業(yè)管理服務內容。

　　第五十八條 物業(yè)服務合同的期限一般不低于兩年。物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會應當協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同。雙方不再續(xù)約的，物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案，并繼續(xù)按照合同約定做好服務，協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)；業(yè)主應當按時交納物業(yè)管理服務費，至合同終止。

　　第五十九條 提前解除物業(yè)服務合同的，解除合同的一方應當在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。物業(yè)服務企業(yè)應當書面告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案后，在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第六十條 物業(yè)服務企業(yè)依照有關規(guī)定履行退出程序，并在合同終止之日起十日內，除向業(yè)主委員會移交本條例第四十三條規(guī)定的資料外，還應當同時移交下列資金、物品和資料：

　　(一)預收的物業(yè)管理服務費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設施和場地經營所得的收益余額；

　　(二)物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設施設備；

　　(三)物業(yè)管理項目的檔案資料；

　　(四)實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。

　　未成立業(yè)主委員會的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府移交。

　　新物業(yè)服務企業(yè)確定后，業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應當將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第七章 物業(yè)管理服務費

　　第六十一條 物業(yè)管理實行有償服務。物業(yè)管理服務費應當按照與物業(yè)管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。

　　普通住宅的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在政府指導價格范圍內協(xié)商確定；其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定。

　　第六十二條 普通住宅物業(yè)管理服務費的政府指導價格標準以及上下浮動比例，依據社會平均物價指數變動情況適時進行調整，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會公布。

　　確定和調整普通住宅物業(yè)管理服務費政府指導價格時，有關部門應當聽取群眾意見。

　　第六十三條 物業(yè)管理服務費可以采取包干制或者酬金制等形式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)服務支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)管理服務計費方式。

　　實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)，應當至少每季度向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務費的收支情況。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第六十四條 物業(yè)管理服務費應當按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另有約定的，從其約定。

　　第六十五條 物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由開發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主承擔；但開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務費的，由開發(fā)建設單位承擔。

　　物業(yè)管理區(qū)域內未售出空置房屋的物業(yè)管理服務費，由開發(fā)建設單位交納。

　　第六十六條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經營服務單位，可以將服務和收費事項委托物業(yè)服務企業(yè)并支付代辦服務費。物業(yè)服務企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第八章 法律責任

　　第六十七條 業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)、開發(fā)建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例的行為，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、相關行政主管部門投訴和舉報。有關部門受理投訴后，應當及時進行調查、核實并依法作出處理。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第六十九條 開發(fā)建設單位違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由相關行政主管部門予以處罰：

　　(一)未按照規(guī)劃、設計要求建設物業(yè)管理用房的，由規(guī)劃行政主管部門責令補建，并可處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。

　　(二)未在規(guī)定時間內向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期移交；逾期不移交的，處以物業(yè)管理用房總價款一倍以上二倍以下罰款。

　　(三)未在申請房屋所有權初始登記時，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權屬登記部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(四)未通過招標投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　(五)出售新建房屋時，未向購房人明示并組織購房人書面確認前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上三萬元以下罰款。

　　(六)未向前期物業(yè)服務企業(yè)提供資料的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期提供；逾期不提供的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十條 物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)未取得資質證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

　　(二)以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任并由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(三)未按照資質等級從事物業(yè)管理服務活動的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款，降低資質等級。

　　(四)將一個物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)管理項目全部委托給他人管理的，責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處以委托項目收益百分之三十以上百分之五十以下罰款，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(五)未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。

　　(六)不按照規(guī)定履行退出程序和相應義務的，責令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(七)聘用未取得物業(yè)管理相應資格證書人員從事物業(yè)管理活動的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五千元以上五萬元以下罰款。

　　第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行維修、養(yǎng)護的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規(guī)行為的業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔賠償責任。

　　第七十二條 業(yè)主委員會及其成員違反本條例規(guī)定，未在法定時間內將保管的資料、印章和財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔賠償責任。

　　第七十三條 當事人對物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第七十四條 與物業(yè)管理有關的行政管理部門及其工作人員玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第九章 附則

　　第七十五條 管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

　　物業(yè)服務合同和前期物業(yè)服務合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定。

　　第七十六條 業(yè)主自行管理物業(yè)、委托其他管理人管理物業(yè)和原有住宅區(qū)實施物業(yè)管理的，可以參照本條例執(zhí)行。

　　第七十七條 本條例自2008年12月1日起施行。

　　審議結果

　　一、有的常委會組成人員、城建環(huán)保委員會和有關方面提出，修正案草案第一條第二款“業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)黨組織的指導下，按照法定程序在業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同、物業(yè)服務企業(yè)章程中，就自覺接受社區(qū)黨組織領導和加強業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)黨建工作作出規(guī)定”的內容，屬于具體工作層面的落實措施，不宜在地方性法規(guī)中進行規(guī)定。法制委員會經同有關方面研究，建議采納這一意見，刪除修正案草案第一條第二款。

　　二、有的常委會組成人員、城建環(huán)保委員會和有關方面提出，地方性法規(guī)不宜對黨組織直接設定法定義務，建議對修正案草案第二條中“加強社區(qū)黨組織對業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的領導”作出修改。同時，“建立業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)管理活動重大事項向社區(qū)黨組織報告制度”的內容，屬于具體工作層面的落實措施，不宜在地方性法規(guī)中進行規(guī)定。法制委員會經同有關方面研究，建議采納這些意見，修正案草案第二條修改為：“增加一條作為第九條：業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)要在黨組織的領導下開展物業(yè)管理活動，建立健全社區(qū)黨組織領導下的居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制�！�

　　三、有的常委會組成人員、城建環(huán)保委員會和有關方面提出，推動符合條件的社區(qū)黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業(yè)主委員會主任，有利于發(fā)揮黨員在物業(yè)管理活動中的先鋒模范作用，建議對修正案草案第三條第二款進一步完善。法制委員會經同有關方面研究，建議采納這一意見，修正案草案第三條第二款修改為：“推動符合條件的社區(qū)黨組織成員或者居民委員會成員中的黨員通過法定程序兼任業(yè)主委員會主任�！�

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