西安市物業(yè)管理條例2016

　　《西安市物業(yè)管理條例》，已經(jīng)2009年12月30日西安市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第十九次會議通過，2010年3月26日陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十三次會議批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2010年6月1日起施行。

　　第一章　總　則

　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條　業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。

　　第五條　市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、市容園林、公安、價格、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　第六條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章　前期物業(yè)管理

　　第八條　前期物業(yè)管理是指業(yè)主或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。

　　第九條　新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向物業(yè)所在地區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。

　　第十條　劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分原則如下：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定;

　　(二)分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府確定。

　　本條例實施前已經(jīng)實際形成的獨立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。

　　第十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　現(xiàn)售商品房出售前30日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模不超過3萬平方米的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。

　　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　第十三條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案內(nèi)容在銷售場所向物業(yè)買受人明示，予以說明。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　第十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第十五條　建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，同時移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

　　(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(五)業(yè)主名冊;

　　(六)物業(yè)管理必需的其他資料。

　　第十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，簽訂承接查驗確認(rèn)書。不符合竣工驗收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

　　第十七條　新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：

　　(一)物業(yè)建筑面積30萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰。提供，但最低不得少于100平方米;

　　(二)物業(yè)建筑面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3‰。提供外，超過部分按1‰。的標(biāo)準(zhǔn)提供;

　　(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。

　　業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第十八條　前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;

　　(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十九條　前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域3個月前書面告知業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，確定小區(qū)管理模式。

　　第二十條　前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十五條的規(guī)定移交相關(guān)資料。

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