河南省物業(yè)管理條例實施細則范本

　　第一章　總則

　　第一條　為規(guī)范物業(yè)管理行為，明確業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，創(chuàng)造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)，出售、出租給兩個以上業(yè)主共同使用的物業(yè)，應(yīng)當實行物業(yè)管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業(yè)，業(yè)主自愿實行物業(yè)管理。

　　第三條　本條例所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

　　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主或業(yè)主組織對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理的活動。

　　本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人除外。

　　本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實際使用物業(yè)的其他人。

　　本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立能獨立承擔民事責任從事物業(yè)管理服務(wù)的組織。

　　第四條　物業(yè)管理實行政府行政主管部門監(jiān)督、業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)想結(jié)合的體制。

　　鼓勵物業(yè)管理向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展。

　　第五條　省人x政府建設(shè)行政主管部門監(jiān)督管理全省的物業(yè)管理活動。

　　市、縣(市)人x政府的房地產(chǎn)管理部門監(jiān)督、指導本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。

　　第六條　各級人x政府的有關(guān)部門按照各自的職責，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第七條　業(yè)主對物業(yè)共有部分和共同事務(wù)進行監(jiān)督、管理。業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會，享有表決權(quán);

　　(二)享有業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán);

　　(三)享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費用相應(yīng)的服務(wù);

　　(四)監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作;

　　(五)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動;

　　(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主應(yīng)當承擔下列義務(wù)：

　　(一)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章;

　　(二)遵守業(yè)主公約;

　　(三)遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)定;

　　(四)執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定;

　　(五)按時、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(六)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條　業(yè)主大會由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會履行下列職責：

　　(一)選舉、撤換業(yè)主委員會成員;

　　(二)審議通過或者修改業(yè)主委員會章程和業(yè)主公約;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，聽取并審議業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

　　(四)決定或者授權(quán)業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);

　　(五)討論決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金方案;

　　(六)決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的其他事項。

　　第九條　在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業(yè)主大會的，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門應(yīng)當指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。

　　第十條　召開業(yè)主大會，應(yīng)當由過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業(yè)主由其法定代理人或者監(jiān)護人出席。

　　業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集。業(yè)主委員會認為必要，或者經(jīng)百分之十五以上業(yè)主提議，應(yīng)當召開業(yè)主大會。

　　業(yè)主公約和業(yè)主大會作出的決定，對全體業(yè)主有效。業(yè)主大會決定事項的程序，由業(yè)主大會制定。

　　召開業(yè)主大會，應(yīng)當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業(yè)的所有權(quán)人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)的代表列席。

　　第十一條　業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，可以按下列規(guī)定計算，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定：

　　(一)住宅物業(yè)按一戶一投票權(quán)數(shù)計算;

　　(二)非住宅物業(yè)建筑面積計算。

　　確定業(yè)主投票權(quán)的具體辦法由業(yè)主大會制定。

　　第十二條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和本條例開展活動，具體履行下列職責：

　　(一)召集并主持業(yè)主大會;

　　(二)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定;

　　(三)聽取業(yè)主、使用人的意見和建議;

　　(四)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第十三條　一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔任。

　　業(yè)主委員會組成人員數(shù)額和任期，由業(yè)主大會決定。

　　第十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，到所在地房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　第十五條　業(yè)主委員會憑房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的備案證書，申請刻制印章。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當將印章式樣報當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門備案。

　　第十六條　業(yè)主委員會應(yīng)當接受當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的指導和監(jiān)督，不得從事任何經(jīng)營活動。

　　第十七條　業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會的決定和其章程規(guī)定召開會議，會議必須有過半數(shù)成員出席，其決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。

　　業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當予以公布。

　　第十八條　業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責作出的決定對本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定、業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。

　　第十九條　物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，新業(yè)主須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)后三十日內(nèi)告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三章　物業(yè)的使用和維護

　　第二十條　物業(yè)的使用和維護應(yīng)當遵守國家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第二十一條　物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業(yè)主共同分擔。

　　業(yè)主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設(shè)施、設(shè)備的管理、養(yǎng)護、維修，按產(chǎn)權(quán)歸屬由產(chǎn)權(quán)人負責，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的除外。

　　第二十二條　業(yè)主或者使用人不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

　　(二)對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等;

　　(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品;

　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權(quán)益的活動。

　　第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)踐踏、占用綠地;

　　(二)損毀樹木、園林;

　　(三)占用通道等共用場地;

　　(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

　　(五)發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì);

　　(七)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)法律、法規(guī)和規(guī)章及業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第二十四條　業(yè)主或者使用人裝修物業(yè)，應(yīng)當遵守房屋使用有關(guān)規(guī)定的業(yè)主公約，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將有關(guān)注意事項告知業(yè)主或者企事業(yè)使用人，業(yè)主或者使用人應(yīng)當遵守。

　　第二十五條　物業(yè)的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備超過保修期后的維修、更新，由業(yè)主負責，費用自理。物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的除外。

　　第四章　物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十六條　物業(yè)管企業(yè)必須具備規(guī)定的資質(zhì)條件依法登記注冊，取得資質(zhì)等級證書后，方可從事與其資質(zhì)相應(yīng)的物業(yè)管理活動。

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級標準及資質(zhì)管理按國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　省外物業(yè)管理企業(yè)進入本省接受委托從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當持資質(zhì)等級證書和有關(guān)證件到省建設(shè)廳行政主管部門備案。

　　第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　(一)依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費用;

　　(二)制止損害物業(yè)或者妨礙物業(yè)管理的行為;

　　(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

　　第二十八條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔下列義務(wù)：

　　(一)全面履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù);

　　(二)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督;

　　(三)接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況的質(zhì)詢;

　　(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應(yīng)及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告;

　　(五)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第五章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十九條　首次業(yè)主大會召開前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)提供管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主逐一簽定前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，協(xié)議中凡涉及業(yè)主共同利益的約定應(yīng)當一致。

　　第三十條　建設(shè)單位須在建筑物及其附屬設(shè)施綜合驗收合格后，方可將其管理權(quán)移交給業(yè)主委員會，未經(jīng)綜合驗收合格的物業(yè)，建設(shè)單位不得移交，并繼續(xù)承擔應(yīng)當由其承擔的物業(yè)管理費用。

　　建設(shè)單位向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，應(yīng)當同時移交物業(yè)綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。

　　第三十一條　業(yè)主委員會或者其他組織委托物業(yè)管理企業(yè)進行管理服務(wù)的，應(yīng)當與被委托的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　　符合業(yè)主大會決定或授權(quán)的物業(yè)管理服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

　　第三十二條　簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，可以使用國家規(guī)定的示范文本，并告知當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門。

　　第三十三條　物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當包括以下內(nèi)容：

　　(一)當事人和物業(yè)的基本情況;

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)費用的標準及收取辦法;

　　(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業(yè)資料的移交方式等;

　　(五)物業(yè)管理的責任范圍;

　　(六)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(七)雙方當事人約定的其他事項。

　　第三十四條　物業(yè)管理服務(wù)事項可以包括下列內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)共用部位的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理;

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

　　(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、交通等協(xié)助管理的事項;

　　(五)車輛停放及場地管理;

　　(六)雙方約定的其他服務(wù)事項。

　　第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除后三十日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理交接手續(xù)，并告知所在地房地產(chǎn)管理部門。

　　第六章　物業(yè)管理費用及專用房屋

　　第三十六條　物業(yè)管理費用由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。

　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)管理費用的，從其約定，但業(yè)主負責最終交納責任。

　　尚未售出、租出的空置物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)當分攤物業(yè)管理公共服務(wù)費用，分攤比例不低于收費標準的百分之五十，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔。

　　第三十七條　物業(yè)管理服務(wù)收費價格應(yīng)當遵循合理、公開、與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。

　　物業(yè)管理服務(wù)收費項目和標準，由雙方當事人協(xié)商約定。也可以實行政府指導價。具體的收費項目和數(shù)額由業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

　　第三十八條　凡是實行物業(yè)管理的區(qū)域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業(yè)主收取費用，應(yīng)當收費到每一業(yè)主。

　　物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托，供收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應(yīng)當簽訂合同，合同中應(yīng)當訂立代辦服務(wù)費條款。不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費。

　　第三十九條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個以上物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當建立維修基金。維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管，專戶儲存;業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理。

　　第四十條　開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的，應(yīng)當按約定將保修費用交由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定使用，并接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。

　　第四十一條　物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業(yè)主自治監(jiān)督和物業(yè)管理用房，其費用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。

　　業(yè)主提供物業(yè)管理用房應(yīng)當在合同中明確約定。

　　第七章　法律責任

　　第四十二條　損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、花草樹木等，應(yīng)當恢復原狀;不按時恢復原狀的，由物業(yè)管理企業(yè)恢復，費用由責任人承擔;不能恢復原狀的，賠償損失。

　　第四十三條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及建設(shè)單位之間發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協(xié)商解決或者向房地產(chǎn)管理部門申請調(diào)解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第四十四條　未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、未辦理資質(zhì)驗證手續(xù)或者超出資質(zhì)證書核定范圍從事物業(yè)管理服務(wù)的，責令限期改正;逾期不改正或者不具備從業(yè)條件的，責令停止從事物業(yè)管理活動，并處兩千以上一萬元以上的罰款。

　　第四十五條　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未經(jīng)業(yè)主委員會同意和城市規(guī)劃等有關(guān)部門批準，擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀;逾期不改正的，可以降低其資質(zhì)等級直至吊銷資質(zhì)證書，有關(guān)部門可以依法強制x除,。

　　第四十六條　物業(yè)管理企業(yè)不按合同約定提供服務(wù)的，業(yè)主委員會有權(quán)要求其改正，扣減相應(yīng)物業(yè)管理費，并按合同約定追究違約責任。

　　第四十七條　業(yè)主或者使用人、空置物業(yè)所有權(quán)人未按期足額交納物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可書面通知其限期交納，并按合同約定收滯納金;物業(yè)管理企業(yè)也可以依法向人民法院起訴。

　　第四十八條　違反本條例規(guī)定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應(yīng)退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十九條　房地產(chǎn)管理部門及其工作人員未按本條例規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;玩忽職守、濫用x權(quán)、徇x舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條　本條例規(guī)定的行政處罰，由房地產(chǎn)管理部門按照規(guī)定的職權(quán)范圍決定;涉及降低資質(zhì)等級和吊銷資質(zhì)證書的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的機關(guān)決定。

　　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章　附則

　　第五十一條　本條例有關(guān)專業(yè)用語的含義：

　　(一)物業(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂)、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　(二)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營性停車場(庫)及其他共用設(shè)施設(shè)備。

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