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2017樓盤營(yíng)銷策劃方案范文
所謂的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營(yíng)銷策劃方案。下面小編準(zhǔn)備了關(guān)于樓盤的營(yíng)銷策劃方案，提供給大家參考!
第一部分：項(xiàng)目總括
1. 項(xiàng)目名稱：XX
2. 占地面積：201畝
3. 位置：牡丹路與月季街交叉口
4. 性質(zhì)：住宅用地
5. 建筑形式：小高層為主
第二部分：消費(fèi)者分析
1. 消費(fèi)者主體定位
工作在市區(qū)，生活在郊區(qū)，這種趨勢(shì)已經(jīng)越來越深入人心了。距離鄭州市區(qū)僅僅11公里的鄭州高新區(qū)，這個(gè)升值潛力巨大的板塊也將越來越受置業(yè)者的青睞!如今人們買房，不僅僅注重物質(zhì)消費(fèi)，更加在乎精神享受,購(gòu)房者一直在找尋一種適合自己的生活方式。經(jīng)過分析該項(xiàng)目的地理位置，在該位置新建小區(qū)，主要適合中等收入人群還有一些
2.消費(fèi)者分析
�、俳搪毠ぃ涸擁�(xiàng)目的地理位置靠近河南工業(yè)大學(xué)(蓮花街校區(qū))、鄭州大學(xué)新校區(qū)、鄭州輕工業(yè)大學(xué)，但是者幾所學(xué)校附近房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比較少，并且這幾所學(xué)校的教職工人數(shù)非常的多，所以這幾所學(xué)校中教職工有很大的消費(fèi)潛力。 ②附近村民：附近的東史馬村、溝趙鄉(xiāng)等都已經(jīng)開始拆遷，附近拆遷的居民是以個(gè)很大的消費(fèi)群體。
③學(xué)生：這里的學(xué)生指的是家境非常富裕的�，F(xiàn)在很多家長(zhǎng)擔(dān)心學(xué)校的住宿問題，有能力的家庭會(huì)在學(xué)校附近給自己的子女購(gòu)買一套住房，而在該地塊處在西大學(xué)城，附近將近有10萬學(xué)生，這也將會(huì)成為一股潛在的需求。
�、艹捶空撸亨嵵輺|部建設(shè)已經(jīng)基本完成，政府已將建設(shè)的重心轉(zhuǎn)向西部開發(fā)區(qū)，目前西部的房?jī)r(jià)在鄭州來說處在一個(gè)比較低的水平，西部開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)升值潛力很大，很多炒房的人開始不目光聚集在西部開發(fā)區(qū)，尤其是西大學(xué)城附近。 ④ 其他購(gòu)房者：主要是生活在市區(qū)舊房里的富人，還有一些新結(jié)婚的人等。
第三部分：項(xiàng)目分析
1.高新區(qū)綜合分析
相對(duì)鄭州目前房?jī)r(jià)而言，鄭州西區(qū)房?jī)r(jià)偏低，但是由于距離遙遠(yuǎn)總讓人有所猶豫。然而，隨著地鐵的來臨，這一切都迎刃而解，越來越多的購(gòu)房者將目光投向了
這里。于是，也促使開發(fā)商紛紛搶攤西區(qū)。同時(shí)，政府也順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展要求，加大了對(duì)西區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的支持力度，高新區(qū)管委會(huì)成立專門的工作小組進(jìn)駐一些高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來扶持其開發(fā)，便是一個(gè)有力的佐證。于此相對(duì)應(yīng)的是，經(jīng)過20年的建設(shè)，鄭州高新區(qū)已成為高新產(chǎn)業(yè)聚集的高地，形成電子信息等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和軟件服務(wù)外包等七大特色產(chǎn)業(yè)集群，創(chuàng)造了20個(gè)世界或全國(guó)第一，已成為自主創(chuàng)新的高地，有各類科技人才近4萬人，科技人才密度位居河南之首。
同時(shí)，以鄭大為代表的幾所大學(xué)的入駐，極大地刺激了西區(qū)板塊經(jīng)濟(jì)的活躍程度。伴隨著將來配套設(shè)施的不斷完善，多條交通道路的暢通，諸多高科技企業(yè)的入駐，西區(qū)的未來讓人期待。以鄭大新區(qū)為例，僅教職工住宅就有4200余戶，加上在校師生，達(dá)10萬余人。周圍還有河工大、解放軍信息工程大學(xué)等一批名校，輻射帶動(dòng)效應(yīng)巨大高新區(qū)在不斷地成長(zhǎng)和成熟，高品質(zhì)的住宅配套也日漸成為其發(fā)展的必須。作為鄭州西區(qū)的重要組成部分，高新技術(shù)開發(fā)區(qū)具有不可比擬的交通優(yōu)勢(shì)及適宜人居的生態(tài)環(huán)境，這將使其成為眾商家來鄭投資興業(yè)的沃土，有著巨大的開發(fā)潛力。
2. 優(yōu)勢(shì)
�、汆嵵莸慕�(jīng)濟(jì)發(fā)展中心開始向西部開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)移。而現(xiàn)在該改地區(qū)的經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)增長(zhǎng)的旺盛時(shí)期。
②該地塊處于西大學(xué)城邊，人口流動(dòng)非常的大，流動(dòng)人口使得該地區(qū)的房地產(chǎn)具有一個(gè)潛在的消費(fèi)群體。
③由于西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于旺盛時(shí)期，許多投資者和消費(fèi)者開始將目光投向西部開發(fā)區(qū)，并且西部房?jī)r(jià)在一直增長(zhǎng)，許多投資者開始在西部投資。
�、苣壳皣�(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款控制的比較寬松。
�、萦捎诘罔F即將建好，并且該項(xiàng)目距離科學(xué)大道只有1000米，交通非常的便利。
3.劣勢(shì)
①該地段附近的大部分人的收入水平處于中等偏下。
�、谟捎谖鞑块_發(fā)區(qū)剛開始建設(shè)不久，現(xiàn)在很多設(shè)施不完善。
第四部分：產(chǎn)品定位
1. 命名：XX
這種命名強(qiáng)調(diào)樓盤的建筑景觀，具有很好的格調(diào)與品位，對(duì)置業(yè)者返樸歸真、向
往寧?kù)o心里有強(qiáng)烈的暗示作用，營(yíng)造詩(shī)情畫意的居家環(huán)境，構(gòu)筑可居可游的世外桃源。樓盤建筑風(fēng)格典雅、簡(jiǎn)練，有極富人性化的社區(qū)景觀。
2. 主體：彰顯現(xiàn)代居住文明的中高檔居住小區(qū)，以“靈秀小江南”的開發(fā)理念，力圖創(chuàng)造優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔、樸素的江南風(fēng)格建筑形態(tài)。所有樓層南北朝向排列整齊，整體布局寬綽而不顯局促，主題突出，布局緊湊，清秀大方，運(yùn)用陪襯關(guān)系和對(duì)比手法，演繹靈秀江南風(fēng)情。讓生活在繁華市區(qū)的人從心底感到一股寧?kù)o。
3. 產(chǎn)品規(guī)劃
�、� 建筑及布置：建筑造型設(shè)計(jì)應(yīng)具有江南水鄉(xiāng)建筑特色，凸現(xiàn)整個(gè)樓盤的時(shí)代性。建筑立面以淡色調(diào)為主。局部采用磚瓦的形式凸顯江南的特色。戶型采用大陽(yáng)臺(tái)、低飄窗的設(shè)計(jì)，豐富了立面的輕巧，通透感。在小區(qū)樓房的第一排建為6層的樓房。后面的全部建為18層的小高層。
② 環(huán)境：既是以靈秀小江南為主題，就少不了小溪、小橋。采用景觀、園林覆蓋低密度建筑的規(guī)劃方案，采用35%以上超高綠化率，超大樓間距，保證了景觀視覺效果、采光的效果，體現(xiàn)建筑的最大化景觀和光照。其中，在小區(qū)的中央設(shè)置噴泉，以噴泉為中心，向東西南北各引一條支流到小區(qū)邊上，在每個(gè)支流上建2各小橋，噴泉的周圍建為大橋，供汽車通行。
�、� 配套設(shè)施
第一類是與基本居住有關(guān)的各種公用管線以及設(shè)施，包括水、電、天然氣、有線電視、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、供暖、雨水處理、污水處理等，這些設(shè)施保障基本居住需求的滿足。
第二類是與家庭生活需求有關(guān)的各種公共設(shè)施，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理等設(shè)施，這些設(shè)施是對(duì)基本居住需求之上的更高生活需求的滿足。其中每戶應(yīng)設(shè)置不低于0.6個(gè)停車泊位。按照該地塊的主要消費(fèi)群體是大學(xué)的教職工，他們很多時(shí)候都在學(xué)校沒有時(shí)間照顧自己的孩子，所以在小區(qū)邊上設(shè)立一所幼兒園。
�、� 戶型設(shè)計(jì)
小戶型60平米，一室一廳，一衛(wèi)一廚(15%),這樣的戶型是為那些家境
比較好的學(xué)生而設(shè)計(jì)的。
中等戶型，以90平米為主，兩室一廳，一衛(wèi)一廚(65%),此戶型比較適
合大部分教職工和周圍居民。
三室一廳，兩衛(wèi)一廚(15%),此戶型是為家庭人數(shù)比較多的人。 三室兩廳，兩衛(wèi)一廚(5%)，此類戶型定位為高端客戶。
第五部分：營(yíng)銷策劃
1. 廣告設(shè)計(jì)
① 廣告語(yǔ)：“人文素雅，宅地江南”
�、谛麄鞣桨�
工地廣告：工地現(xiàn)場(chǎng)懸掛條幅，烘托工地現(xiàn)場(chǎng)的工程進(jìn)度氣氛，給客戶
一種項(xiàng)目正在快速地進(jìn)行中，潛移默化的得到市場(chǎng)的認(rèn)知。
施工紗網(wǎng)：建議項(xiàng)目小高層施工紗網(wǎng)更換為大型噴繪畫面，主體文案：
項(xiàng)目形象塑造，以提高現(xiàn)場(chǎng)廣告的利用度，充分節(jié)約廣告推廣成本。 售房部廣告：售房部設(shè)置沙盤，宣傳展示畫、項(xiàng)目主背板、POP展板、立
牌、樓書取閱夾，屋頂POP吊旗進(jìn)行包裝;
戶外廣告：以售房部為中心，用彩旗、花卉、燈光進(jìn)行識(shí)別包裝及效果
美化，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)氣氛。
火車站附近等繁華路段設(shè)置大型戶外廣告牌;大型戶外可以提升樓盤品
質(zhì)和企業(yè)形象，并且實(shí)效性強(qiáng)，但考慮到成本較高，做2-3個(gè)就可以了。 選5輛左右的公交車輛做車體廣告;具體車輛根據(jù)鄭州市車輛的車型路
線設(shè)定。
報(bào)紙：報(bào)紙(大河報(bào))夾頁(yè);電視(飛播字幕/廣告片)。
2. 銷售方案
�、� 定價(jià)方案：采用低開走高的定價(jià)方案，沿用前期推廣基本調(diào)性，樹立區(qū)域中高檔盤的市場(chǎng)形象。銷售價(jià)格要低于受眾心理價(jià)位，給客戶高性價(jià)比樓盤的印象。通過新產(chǎn)品入市，引起市場(chǎng)關(guān)注，進(jìn)而通過系列公關(guān)造勢(shì)引爆市場(chǎng)，促銷、價(jià)格策略，造成二次銷售高潮。
�、� 調(diào)價(jià)方式：開盤發(fā)售前公開購(gòu)買該小區(qū)最低起步價(jià)(初步擬定在5500元/平米)，給客戶一種項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于同類市場(chǎng)的感覺，以便迅速鎖定目標(biāo)客戶。開盤后以每月50元/每平米的價(jià)格上漲，直到價(jià)格漲至6500元/每平米的時(shí)候，穩(wěn)定價(jià)格。
�、� 促銷手段：開盤時(shí)采用抽獎(jiǎng)的方式，抽出5名一等獎(jiǎng)，10名二等獎(jiǎng)，20名三等獎(jiǎng)。一等獎(jiǎng)獲得者本月購(gòu)房時(shí)(限一套)，可以享受每平米100元的優(yōu)惠;
二等獎(jiǎng)獲得者本月購(gòu)房時(shí)(限一套)，可以享受每平米50元的優(yōu)惠;三等獎(jiǎng)獲得者本月購(gòu)房，可免一年的物業(yè)費(fèi)。
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