18個(gè)購(gòu)物中心籌備期財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)參考

　　引導(dǎo)語(yǔ)：本文從審計(jì)角度分析商管公司籌備期間財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，建議運(yùn)營(yíng)期做好以下財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)備，確保購(gòu)物中心順利運(yùn)營(yíng)。下面是yjbys小編為你帶來(lái)的18個(gè)購(gòu)物中心籌備期財(cái)務(wù)管理要點(diǎn)參考，希望對(duì)大家有所幫助。

　　一、正文

　　1、高度重視預(yù)算編制工作，為開(kāi)業(yè)后進(jìn)行成本控制、節(jié)能工作打好基礎(chǔ)

　　分析：全面預(yù)算管理是以數(shù)量和金額的形式來(lái)反映和指導(dǎo)公司未來(lái)一定時(shí)期的活動(dòng)，適合酒店、寫(xiě)字樓租賃、商場(chǎng)、物業(yè)管理費(fèi)等工作按流程執(zhí)行、費(fèi)用支出相對(duì)固定的行業(yè)

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1：費(fèi)用控制不住，對(duì)應(yīng)事項(xiàng)沒(méi)有做完;或則預(yù)算沒(méi)有突破，但對(duì)應(yīng)事項(xiàng)沒(méi)有做完。業(yè)務(wù)部門(mén)預(yù)算簡(jiǎn)單，不完整，沒(méi)有具體明細(xì)項(xiàng)目，也沒(méi)有按月編制，財(cái)務(wù)部門(mén)過(guò)程中無(wú)法控制

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2：首次編制預(yù)算，物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算水份大。例如：機(jī)電設(shè)備處于維保期，應(yīng)該沒(méi)有維保費(fèi)開(kāi)支;綠化處于施工單位養(yǎng)護(hù)期，相應(yīng)不存在養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保安、保潔員工實(shí)際人數(shù)是否和預(yù)算一致

　　審計(jì)建議 1：預(yù)算編制細(xì)化，以修理費(fèi)為例，要統(tǒng)計(jì)購(gòu)物中心現(xiàn)有多少不同規(guī)格的燈管，估計(jì)每年要更換多少根不同規(guī)格的燈管;以清潔用品為例，一年需要多少量的垃圾袋，石材地面保養(yǎng)使用的晶化粉數(shù)量估算：要統(tǒng)計(jì)需要晶化保養(yǎng)的面積，不同區(qū)域的保養(yǎng)頻率;中央空調(diào)水電費(fèi)：根據(jù)空調(diào)制冷時(shí)間、是否變頻空調(diào)、分機(jī)組、水泵、水塔、末端設(shè)備等分別計(jì)算后匯總，不同籠統(tǒng)估計(jì)，這也是為下一步制定節(jié)能措施打好基礎(chǔ)

　　審計(jì)建議 2：財(cái)務(wù)人員除做好本職工作外，還要學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識(shí)和商業(yè)管理知識(shí)，才能對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)分析，做好成本控制工作

　　2、制定并完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)控制流程

　　收費(fèi)控制流程，包括：物業(yè)費(fèi)、租金、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、增值服務(wù)收費(fèi)等

　　財(cái)產(chǎn)管理制度，包括：辦公用品、低值易耗品、固定資產(chǎn)、勞保用品、工程用工具、保安用品

　　支出管理制度，可以參照公司制度進(jìn)行完善

　　審計(jì)建議：重點(diǎn)放在收費(fèi)控制流程與財(cái)產(chǎn)管理制度的梳理上，制作出工作流程與制度后，在籌備期便通過(guò)培訓(xùn)等方法貫徹到各個(gè)部門(mén)，按營(yíng)運(yùn)期的需求嚴(yán)格執(zhí)行

　　3、能源費(fèi)：包括水、電、煤氣、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、水電損

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：在工程部與項(xiàng)目公司、工程部與主力店進(jìn)行工作對(duì)接時(shí)，財(cái)務(wù)部分要求工程部明確能源費(fèi)的區(qū)分、計(jì)量、收費(fèi)等，做出符合財(cái)務(wù)管理需求的規(guī)劃。在實(shí)際操作中，水、煤氣能分戶(hù)計(jì)量的區(qū)域比較明確，容易實(shí)現(xiàn)精確的計(jì)量與收費(fèi)。重點(diǎn)關(guān)注的是公攤電費(fèi)與空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)，各職能區(qū)域、店與店之間容易區(qū)域重疊，為開(kāi)業(yè)后準(zhǔn)確計(jì)量與收費(fèi)造成障礙

　　審計(jì)建議 1：明確公共區(qū)域與非公共區(qū)域能源費(fèi)計(jì)量;明確商鋪與商鋪之間的能源費(fèi)計(jì)量;明確公攤的計(jì)算與分?jǐn)偡椒?/p>

　　審計(jì)建議 2：明確能源費(fèi)的繳費(fèi)方式，在采用IC卡預(yù)收費(fèi)、抄表收費(fèi)等方式中提出明確財(cái)務(wù)意見(jiàn)，對(duì)于IC預(yù)收款方式，要充分考慮到大客戶(hù)的能源需求量及各種緊急情況財(cái)務(wù)收款方式;而對(duì)于抄表收費(fèi)方式，要充分考慮商管公司代墊資金量及應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)控制

　　4、裝修及收費(fèi)，包括開(kāi)業(yè)初裝及開(kāi)業(yè)后二次重新裝修

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：在工程部等業(yè)務(wù)部門(mén)制定裝修手冊(cè)的同時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)主動(dòng)參與，對(duì)裝修手冊(cè)中涉及財(cái)務(wù)管理的模塊提出規(guī)范化管理建議，并納入裝修管理制度或裝修手冊(cè)

　　審計(jì)建議 1：明確裝修進(jìn)場(chǎng)需繳納各項(xiàng)費(fèi)用：裝修期能源計(jì)量方法與繳納方式;裝修管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式;垃圾清運(yùn)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式;商戶(hù)違紀(jì)罰款的標(biāo)準(zhǔn)及繳納時(shí)間、方式

　　審計(jì)建議 2：明確裝修各項(xiàng)收費(fèi)流程，保證各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)收盡收，此項(xiàng)工作控制關(guān)鍵點(diǎn)為裝修許可證的發(fā)放流程控制，在與各業(yè)務(wù)部門(mén)工作對(duì)接時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)裝修許可證的發(fā)放提出明確的財(cái)務(wù)管理意見(jiàn)，需財(cái)務(wù)收費(fèi)復(fù)核后方可發(fā)放。對(duì)于裝修費(fèi)用的收取，財(cái)務(wù)部門(mén)需仔細(xì)閱讀主力店合同條款，主力店由于是招商中心直接與商家業(yè)務(wù)對(duì)接，對(duì)于裝修費(fèi)用可能會(huì)有差別性的合同條款

　　審計(jì)建議 3：裝修押金退還及控制流程，明確驗(yàn)收流程與相關(guān)表格的傳遞，明確退還審批流程，明確扣款審批

　　5、租金及物業(yè)管理費(fèi)

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：免租期是否收取物業(yè)管理費(fèi)，惡意客戶(hù)在免租期后退租，商管公司租金受到損失，合同中違約條款只能彌補(bǔ)商管公司還要重新招商承擔(dān)商鋪閑置損失

　　審計(jì)建議 1：免租期是否收取物業(yè)管理費(fèi)需要說(shuō)明

　　審計(jì)建議 2：在違約責(zé)任中約定：如承租方在合同履行期間根本違約，承租方應(yīng)向出租方支付免租期內(nèi)的房租!或者可以約定一個(gè)比例，比如如承租方根本違約，承租方應(yīng)該根據(jù)未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期內(nèi)的租金

　　必須在籌備期規(guī)劃好收費(fèi)相關(guān)事宜：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)面積、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同臺(tái)帳、收費(fèi)的流程等

　　6、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)

　　分析：停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)的內(nèi)部控制工作一向是商管公司的重點(diǎn)工作，其它收款工作都是財(cái)務(wù)部收款臺(tái)收取的

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1：地上停車(chē)位的劃分及管理，按營(yíng)業(yè)額流水比例收取租金的主力店是否收費(fèi)及相關(guān)優(yōu)惠條款

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2：部分商戶(hù)租用固定車(chē)位，按月繳納租金，但是商戶(hù)車(chē)輛數(shù)量大于其租用的車(chē)位數(shù)量，就是多張IC卡對(duì)應(yīng)多個(gè)車(chē)位，在停車(chē)電腦系統(tǒng)不支持情況下，租戶(hù)占用其它停車(chē)位，會(huì)造成停車(chē)場(chǎng)管理混亂

　　審計(jì)建議 1：參與制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)系統(tǒng)的規(guī)劃，停車(chē)收費(fèi)區(qū)域的劃分與管理，收費(fèi)控制管理流程，停車(chē)場(chǎng)發(fā)票領(lǐng)購(gòu)、核銷(xiāo)，與產(chǎn)權(quán)方分成比例等

　　審計(jì)建議 2：明確要求一線(xiàn)收費(fèi)人員票款一致，并及時(shí)正確的錄入收費(fèi)系統(tǒng)，出納嚴(yán)格按照規(guī)定和流程，接收一線(xiàn)收費(fèi)人員交來(lái)的現(xiàn)金和票據(jù)。并及時(shí)簽認(rèn)交接表格，根據(jù)交接表格，形成數(shù)據(jù)庫(kù)可以利用的電子文檔

　　7、廣告收入管理

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：商管公司提供廣告服務(wù)，業(yè)務(wù)部門(mén)直接收取現(xiàn)金形成小金庫(kù)

　　審計(jì)建議：財(cái)務(wù)部參與規(guī)劃外墻廣告點(diǎn)位，明確經(jīng)營(yíng)方式，是采用整體外包還是自營(yíng)，如自營(yíng)需辦理相關(guān)證件;明確分成比例;需業(yè)務(wù)部在規(guī)劃廣告位時(shí)，明確分成收入的繳納方式;明確公共區(qū)域廣告位收益權(quán)屬;明確主力店免費(fèi)使用的廣告位;根據(jù)主力店合同建立臺(tái)帳備查

　　8、內(nèi)、外廣場(chǎng)公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) ：業(yè)務(wù)部門(mén)直接收取現(xiàn)金形成小金庫(kù)

　　審計(jì)建議：財(cái)務(wù)部要參與點(diǎn)位規(guī)劃，多種經(jīng)營(yíng)合同要按商管公司文件編號(hào)，財(cái)務(wù)部參與合同審核，財(cái)務(wù)部建立點(diǎn)位臺(tái)帳。例：公共區(qū)域堆頭、活動(dòng)如何收費(fèi)要有明確標(biāo)準(zhǔn)

　　9、保潔費(fèi)支出

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1：實(shí)際保潔人數(shù)和合同不符，實(shí)際清掃次數(shù)、保養(yǎng)和合同不符;使用的高檔材料和合同不符

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2：保潔部自行對(duì)租戶(hù)提供增值服務(wù)，收取現(xiàn)金作為小金庫(kù)

　　審計(jì)建議 1：明確保潔區(qū)域，測(cè)算保潔費(fèi)，為運(yùn)營(yíng)期保潔合同招標(biāo)或自營(yíng)做準(zhǔn)備

　　審計(jì)建議 2：提供增值清潔服務(wù)要簽訂合同

　　10、押金

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：押金保障不足，只考慮租金和物業(yè)管理費(fèi)，沒(méi)有考慮取暖費(fèi)、公攤電費(fèi)、空調(diào)電費(fèi)等

　　審計(jì)建議 1：押金標(biāo)準(zhǔn)要包括取暖費(fèi)和公攤水電費(fèi)

　　審計(jì)建議 2：要收取商戶(hù)經(jīng)營(yíng)保證金，商品質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題可以先行賠付

　　11、租賃軟件

　　發(fā)現(xiàn)：財(cái)務(wù)中心目前沒(méi)有使用物業(yè)費(fèi)管理軟件，而是使用EXCEL表手工計(jì)算物業(yè)費(fèi)和其它收費(fèi)，勞動(dòng)強(qiáng)度大，容易出現(xiàn)差錯(cuò)

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：商管公司租戶(hù)眾多，并且租戶(hù)定期調(diào)整，租戶(hù)面積也可能增減，部分租戶(hù)可能會(huì)出現(xiàn)拖欠全部或部分租金,不欠物業(yè)費(fèi);或者提前退租退部分押金，或商戶(hù)人去樓空，部分商品折抵租金。租戶(hù)轉(zhuǎn)租，押金更名、退租時(shí)部分收取滯納金等多種情況，繼續(xù)使用手工核算事倍功半

　　審計(jì)建議：財(cái)務(wù)部牽頭，選擇合適的租賃、物業(yè)管理軟件，以適應(yīng)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后的情況

　　12、實(shí)施收銀一體化 為商業(yè)物業(yè)增值

　　說(shuō)明：收銀一體化即商業(yè)管理公司通過(guò)收銀軟件系統(tǒng)和POS硬件設(shè)備統(tǒng)一采集、匯總和分析商戶(hù)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

　　優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確掌握商戶(hù)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，購(gòu)物中心與商戶(hù)之間的租賃模式將更加豐富和科學(xué)，將能夠更多地采取“抽成”、“保底+抽成”、“保底或分成兩者取其高”等租賃模式

　　主流方式：購(gòu)物中心出租給商戶(hù)POS機(jī)，商戶(hù)自主收銀，購(gòu)物中心通過(guò)系統(tǒng)自動(dòng)采集商戶(hù)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

　　審計(jì)建議 1：以出租POS機(jī)的方式為主，實(shí)現(xiàn)收銀一體化，對(duì)主力店可以免收租金，對(duì)其它商戶(hù)收取租金與押金，可以保證主力店、影城等流水金額的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，從而保證租金的準(zhǔn)確性

　　審計(jì)建議 2：統(tǒng)一收銀將帶來(lái)大量的現(xiàn)金流和資金沉淀，購(gòu)物中心可以與收單銀行談判刷卡手續(xù)費(fèi)返點(diǎn)，進(jìn)一步增加公司收益

　　備注：銀行為了賺取顧客刷卡手續(xù)費(fèi)和商戶(hù)銷(xiāo)售資金的沉淀，通常愿意與購(gòu)物中心合作成為收銀一體化項(xiàng)目的收單銀行，銀行一般能夠向購(gòu)物中心免費(fèi)提供POS收銀一體機(jī)，這將極大的節(jié)省收銀一體化項(xiàng)目的建設(shè)成本

　　13、商戶(hù)退租與恢復(fù)裝修原狀

　　分析：商場(chǎng)定期調(diào)整商戶(hù)，這種調(diào)整是永遠(yuǎn)的循環(huán)

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1：商管公司提供基本裝修，商戶(hù)在取得物業(yè)公司同意后進(jìn)行個(gè)性裝修，承諾在退租時(shí)恢復(fù)原狀。退租無(wú)人負(fù)責(zé)或者對(duì)“原狀”理解產(chǎn)生歧義，事后商管公司只能承擔(dān)恢復(fù)原狀的成本

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2：商戶(hù)搬遷、裝飾裝修、使用公用設(shè)施設(shè)備，公用部位，事后沒(méi)有恢復(fù)

　　審計(jì)建議：合同中規(guī)定應(yīng)事先書(shū)面申請(qǐng)，并拍照存檔，造成損失的應(yīng)予補(bǔ)償

　　14、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施管理

　　分析：包括強(qiáng)電、弱電系統(tǒng)、自動(dòng)化控制系統(tǒng);智能化系統(tǒng)(含停車(chē)場(chǎng)系統(tǒng));電梯、空調(diào)、給排水系統(tǒng);供暖系統(tǒng)等，LED夜景系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、后備發(fā)電機(jī)等

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 1：施工單位和物業(yè)公司交接不完善，缺少管線(xiàn)圖紙和設(shè)備材料、合格證等;工程部沒(méi)有建立臺(tái)帳、設(shè)備卡片、設(shè)備標(biāo)識(shí)、備品備件庫(kù)，事后維修困難

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 2：施工單位免費(fèi)維保期結(jié)束后，工程部維保流于形式，結(jié)果設(shè)備幾年后事故增多，購(gòu)物中心品質(zhì)下降

　　審計(jì)建議 1：設(shè)備管理實(shí)施預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類(lèi)資料，有針對(duì)性的建立各類(lèi)設(shè)備和管線(xiàn)系統(tǒng)的臺(tái)帳及運(yùn)行、保養(yǎng)及檢修記錄等。對(duì)于重要的設(shè)備，如冷水機(jī)組、鍋爐、、電梯等，應(yīng)按單臺(tái)設(shè)備建立運(yùn)行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫(kù)，制定更換周期

　　審計(jì)建議 2：設(shè)備檔案建立后，對(duì)于收集的資料應(yīng)定期進(jìn)行分析，特別是反應(yīng)設(shè)備狀況的運(yùn)行參數(shù)，應(yīng)建立分析報(bào)表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢(shì)，找出故障隱患，有計(jì)劃的進(jìn)行維護(hù)檢修，避免維修保養(yǎng)計(jì)劃存在疏漏，避免因故障造成停機(jī)事故

　　審計(jì)建議 3：對(duì)于管、線(xiàn)等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點(diǎn)是巡檢和定檢，定期保養(yǎng)。

　　15、存貨管理與成本控制

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：財(cái)務(wù)部沒(méi)有設(shè)置存貨科目，購(gòu)買(mǎi)材料后當(dāng)月直接進(jìn)成本。工程部、保潔部自行保管材料，材料的領(lǐng)用脫離監(jiān)督，預(yù)算形同虛設(shè)

　　審計(jì)建議：財(cái)務(wù)部設(shè)置存貨科目，按具體品種設(shè)置明細(xì)科目，公司設(shè)立保管員崗位，工程部、保潔部填領(lǐng)料單領(lǐng)料，材料在發(fā)出的當(dāng)月進(jìn)入成本

　　16、實(shí)物資產(chǎn)管理

　　實(shí)物資產(chǎn)分類(lèi)：固定資產(chǎn)、低值易耗品、開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)施設(shè)備、進(jìn)入建筑成本的機(jī)電設(shè)施設(shè)備等

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：財(cái)務(wù)部只管理固定資產(chǎn)，一段時(shí)間后帳實(shí)不清

　　審計(jì)建議：除固定資產(chǎn)外，其它實(shí)物資產(chǎn)也要分門(mén)別類(lèi)登記臺(tái)帳，財(cái)務(wù)部每年也要盤(pán)點(diǎn)其它實(shí)物資產(chǎn)，臺(tái)式電腦可以分主機(jī)、顯示屏分別記賬

　　17、保險(xiǎn)

　　分析：商業(yè)管理公司一般投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，物業(yè)公司投保公共責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)(機(jī)器設(shè)備險(xiǎn)、附加機(jī)器設(shè)備損害險(xiǎn)等)、停車(chē)場(chǎng)責(zé)任險(xiǎn)等

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：保險(xiǎn)選擇不當(dāng)，保障不足或重復(fù)保險(xiǎn)，商戶(hù)沒(méi)有投保自用部位保險(xiǎn)或沒(méi)有分擔(dān)保費(fèi)

　　審計(jì)建議 1：建議通過(guò)招標(biāo)的方式確定保險(xiǎn)公司(包括提供商戶(hù)投保的費(fèi)率)

　　審計(jì)建議 2：參考其它商場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，管理公司負(fù)責(zé)為公共部位(包括自行裝修、自用設(shè)施設(shè)備、租賃區(qū)域的)財(cái)產(chǎn)投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，公共責(zé)任險(xiǎn)、并承擔(dān)保費(fèi)。同時(shí)向商管公司提供合法有效保險(xiǎn)單及保費(fèi)繳納憑據(jù)及復(fù)印件(原件審核后退還)

　　18、貨幣資金

　　收費(fèi)方式：租戶(hù)可以轉(zhuǎn)賬，也可以直接交現(xiàn)金

　　風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：部分商戶(hù)可能會(huì)交現(xiàn)金，有時(shí)可能會(huì)交給業(yè)務(wù)部門(mén)相關(guān)催租人員，事后造成爭(zhēng)議

　　審計(jì)建議 1：標(biāo)準(zhǔn)合同文本規(guī)定：繳納現(xiàn)金必須到公司財(cái)務(wù)部收款臺(tái)交納，金額以現(xiàn)金收據(jù)為準(zhǔn)

　　審計(jì)建議 2：客服部門(mén)送發(fā)票/催款通知，客戶(hù)必須簽收，以免遺失重要單據(jù)

　　審計(jì)建議 3：收款臺(tái)每筆收入必須開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)，并將相應(yīng)聯(lián)次交給客戶(hù)

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