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房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購管理
隨著房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)行，房地產(chǎn)市場正逐步向以高性價(jià)比產(chǎn)品進(jìn)行競爭的買方市場過渡，市場價(jià)值的理性回歸使得各房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭發(fā)展戰(zhàn)略也隨之發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，正逐步從產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略調(diào)整為以提高產(chǎn)品品質(zhì)和有效降低成本為主的發(fā)展戰(zhàn)略，而這一戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購提出了更高的要求。
1 招標(biāo)采購的重要性
1.1招標(biāo)采購是避免企業(yè)采購暗箱操作的重要措施
招標(biāo)采購在提高采購物資質(zhì)量的基礎(chǔ)上，能最大限度的避免企業(yè)采購暗箱操作現(xiàn)象的發(fā)生。它既使各供應(yīng)商公平競爭，從而達(dá)到采購成本最大的效果，又可以增大對(duì)采購過程的監(jiān)督力度，杜絕影響采購質(zhì)量的各種外界因素，有效地保護(hù)了計(jì)采人員。招標(biāo)使采購的各個(gè)程序都走向了公開，監(jiān)督、管理都有的放矢，而且更重要的是把以往的事后審計(jì)、檢查，變?yōu)槭虑邦A(yù)防，從被動(dòng)管理，變?yōu)橹鲃?dòng)參與。
1.2招標(biāo)可以使供應(yīng)成本大幅度降低
招標(biāo)采購是利用市場經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律這只無形的手來發(fā)揮作用的，使原材料成本向其真實(shí)價(jià)值靠攏。它剔除了人為的因素，靠價(jià)值杠桿單獨(dú)發(fā)揮作用。投標(biāo)過程中，很多供應(yīng)商認(rèn)真仔細(xì)地計(jì)算自己的供應(yīng)成本，標(biāo)定利潤差額，謹(jǐn)慎地填寫標(biāo)書，真實(shí)反映其最低線。中標(biāo)與否決定于產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品價(jià)格、企業(yè)信譽(yù)以及售后服務(wù)的情況，這些都客觀具體，無可通融。
1.3招標(biāo)采購具有公開性
招標(biāo)采購面向社會(huì)，把采購的信息、宗旨、要求公布于眾，使所有的人和單位都有機(jī)會(huì)參加這一活動(dòng)，極大地?cái)U(kuò)大了采購范圍，使挖掘市場潛力的概率達(dá)到最大化。
2 房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購管理的現(xiàn)狀
2.1對(duì)供應(yīng)商缺乏準(zhǔn)確的考核
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營項(xiàng)目建設(shè)周期長，涉及領(lǐng)域廣，資金和人力的需求量都很大，因此從項(xiàng)目立項(xiàng)之初到竣工決算，面臨著許多風(fēng)險(xiǎn)。其中，對(duì)供應(yīng)商無法進(jìn)行有效的管理會(huì)對(duì)企業(yè)的采購管理質(zhì)量起到重要影響，不利于企業(yè)項(xiàng)目順利竣工，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。比如在招投標(biāo)階段，供求雙方存在著信息不對(duì)稱，企業(yè)不能夠做出最準(zhǔn)確的判斷，對(duì)供應(yīng)商的資信情況和報(bào)價(jià)都缺乏充分的調(diào)查研究，沒有對(duì)選擇標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制度化的規(guī)定，所以如何選擇最合適的供應(yīng)商成為企業(yè)采購管理中最為突出的問題。
2.2采購方式不科學(xué)
很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)采購方式的重要性還不了解，在采取何種方式進(jìn)行采購的決策方面還存在著很大的隨意性，或者是管理者的主觀判斷，一句話決定;或者是交給個(gè)別的人員全權(quán)處理;即使有的企業(yè)采用了招投標(biāo)的方式，卻誤以為萬事大吉，沒有根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況考慮是否適合招標(biāo)采購，招標(biāo)的周期過長，對(duì)必要的信息收集不充分。對(duì)于不同的采購內(nèi)容，都采取同樣的一種方法，導(dǎo)致采購過程煩瑣，影響了正常的項(xiàng)目工程進(jìn)度，因此如何選擇采購的方式應(yīng)該在得到系統(tǒng)明確的設(shè)計(jì)和說明。
2.3采購組織設(shè)置不規(guī)范
許多企業(yè)將采購管理視為成本中心，對(duì)采購部門的管理主要考慮的是如何控制和降低費(fèi)用支出，而沒有充分認(rèn)識(shí)到采購的價(jià)值，因此在組織設(shè)置上職責(zé)過于籠統(tǒng)，分工不明確，對(duì)于采購管理決策則計(jì)劃審批流程過于繁瑣，影響采購流程的順暢運(yùn)行，導(dǎo)致進(jìn)度延遲;另外，企業(yè)的各個(gè)部門之間缺乏必要的溝通和協(xié)作，其他職能部門對(duì)采購工作了解不深，認(rèn)為采購工作不是自己本身的工作而缺乏必要的配合，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)化的采購管理工作難以順利開展;最后，由于對(duì)采購工作缺乏必要的監(jiān)管，導(dǎo)致與采購相關(guān)的信息難以準(zhǔn)確及時(shí)的收集和分析，監(jiān)督流于形式，影響了采購決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，影響了工程的質(zhì)量。
3 完善招標(biāo)采購管理的對(duì)策
3.1 明確的組織分工
相比于一般的工程項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)采購工作量大、任務(wù)重、招標(biāo)周期緊，尤其是對(duì)于滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目，工程招標(biāo)采購是一項(xiàng)持續(xù)不斷的日常工作，很多大型的房地產(chǎn)開發(fā)公司甚至單獨(dú)成立招標(biāo)采購中心進(jìn)行這一工作。相反在一些公司中，招標(biāo)采購被認(rèn)為僅僅是成本控制部門的工作，招標(biāo)工作從招標(biāo)、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、直至合同簽訂皆由其負(fù)責(zé)，成本控制部門不但要組織考察申請(qǐng)投標(biāo)的公司及其項(xiàng)目、還要協(xié)調(diào)技術(shù)及工程等編制技術(shù)標(biāo)，并且負(fù)責(zé)編制商務(wù)標(biāo)以及最終標(biāo)書的合成，最后還要組織開評(píng)詢標(biāo)等，對(duì)于一些技術(shù)不是很復(fù)雜的比較常規(guī)的項(xiàng)目，這樣操作還能正常進(jìn)行，而對(duì)于項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜、協(xié)調(diào)量大的非常規(guī)項(xiàng)目，由于沒有明確的組織分工，操作起來就容易出現(xiàn)一些疏漏，而且還會(huì)造成整個(gè)操作效率不高，難以保證招標(biāo)采購效果。
基于采購活動(dòng)的特性，要提高招標(biāo)采購效果，必須在這一容易忽視的組織結(jié)構(gòu)環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施和辦法。例如，成立類似于采購中心的組織部門，其基本功能是安排招標(biāo)計(jì)劃并由其負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)技術(shù)、工程、材料、成本各部門按計(jì)劃完成各自相應(yīng)的工作，使整個(gè)招標(biāo)工作縝密有序的進(jìn)行。或者成立一個(gè)獨(dú)立的采購部門，部門配備技術(shù)、材料、成本等專職人員，專門從事各項(xiàng)招標(biāo)采購活動(dòng)。很多公司沒有進(jìn)行這種組織結(jié)構(gòu)上的設(shè)置，往往就是忽視了這一無形環(huán)節(jié)對(duì)招標(biāo)采購活動(dòng)的基礎(chǔ)性作用。
3.2 建立與本企業(yè)管理機(jī)制相適應(yīng)的招標(biāo)采購制度
在實(shí)行招標(biāo)采購以前，不少企業(yè)的采購管理。一般都是通過職能部門以合同管理的方式來實(shí)現(xiàn)。采購部門憑借自己所掌握的市場行情，在“貨比三家，擇優(yōu)采購”的原則下，通過合同談判的方式，確定采購的數(shù)量、質(zhì)量及價(jià)格，并力求質(zhì)量最好，價(jià)格最低。但這種模式存在很大弊端;一是企業(yè)采購工作成效大小，購進(jìn)物資的質(zhì)量價(jià)格高低，均受采購人員業(yè)務(wù)水平，思想素質(zhì)高低和信息靈通程度的影響。二是容易導(dǎo)致一定程度上的不公平，不合理現(xiàn)象，個(gè)別人可能鉆管理上的空子，搞感情采購，關(guān)系采購等;三是容易產(chǎn)生暗箱操作現(xiàn)象，形成采購漏洞，造成資產(chǎn)流失。因此，首先應(yīng)該根據(jù)國家的招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)行招標(biāo)，并且嚴(yán)格監(jiān)督。再就是招標(biāo)前應(yīng)該盡可能的形成大批量采購，形成規(guī)模效應(yīng)。
3.3 加強(qiáng)培訓(xùn)，提高采購人員業(yè)務(wù)能力
采購不僅是購買東西的簡單行為，它更是一門專業(yè)技術(shù)。國外企業(yè)的采購人員，往往由工程師來擔(dān)任，其原因就是因?yàn)椴少徯枰獙I(yè)知識(shí)。采購人員應(yīng)熟悉業(yè)務(wù)，具有能滿足工作要求的業(yè)務(wù)素質(zhì)。具體包括：掌握業(yè)務(wù)合同的談判、簽約的程序和方法：掌握企業(yè)采購政策和與采購、采購質(zhì)量控制有關(guān)的書面程序并能在工作中認(rèn)真貫徹執(zhí)行;了解顧客和供應(yīng)商的需求，能熟練使用計(jì)算機(jī)及其它信息技術(shù);具有考慮綜合成本的頭腦，能充分領(lǐng)悟整體供應(yīng)鏈的要求;具有扎實(shí)的專業(yè)技術(shù)知識(shí)，具有與采購貨品有關(guān)的技術(shù)、質(zhì)量等專業(yè)知識(shí)，包括理化特征、檢驗(yàn)和判定質(zhì)量好壞的標(biāo)準(zhǔn)和方法等。
4 結(jié)束語
總之，要想提高招標(biāo)采購的效果，必須在采購中的每一處環(huán)節(jié)上做精做細(xì)，否則任一疏漏都會(huì)給以后的管理工組造成負(fù)面的效果;另一方面，招標(biāo)采購也是一項(xiàng)由各個(gè)采購環(huán)節(jié)聯(lián)系在一起的系統(tǒng)工程，各個(gè)環(huán)節(jié)在招標(biāo)采購活動(dòng)中是互相聯(lián)系和關(guān)聯(lián)的，只有所有環(huán)節(jié)的工作都能得到提高才能使整個(gè)招標(biāo)采購的效果得到體現(xiàn)。
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