2015華南區(qū)房地產和零售企業(yè)調研報告
事件：我們于3月23日和24日組織了華南區(qū)房地產和零售企業(yè)調研，共計約25家基金和保險客戶參加，先后調研了中洲控股、金地集團和深圳茂業(yè)商廈，調研紀要如下。
深圳茂業(yè)商廈：
行業(yè)分析：受宏觀經濟下調、控制三公消費、電商和海淘等因素影響，傳統(tǒng)零售百貨行業(yè)的經營壓力增加，行業(yè)內競爭加劇，未來集中度將進一步加大，有自有物業(yè)、品牌優(yōu)勢以及經營管理能力較高的公司優(yōu)勢明顯，未來一線城市消費將集中在中心區(qū)和社區(qū)兩塊，二、三線城市的消費集中在中心區(qū)和老城區(qū)，店面地理位臵好、品牌齊全、配套完善的綜合體比單一百貨將更有優(yōu)勢。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消費市場占有份額較大，有一定的客戶忠誠度，自有物業(yè)較多，有較強的中高品牌引進優(yōu)勢，公司過去幾年異地開店較快，收入實現了穩(wěn)定增長，但投資性支出和經營壓力也增大，公司策略上放慢了開店進度，預計未來資本支出壓力較之前將有所改善，但是還是受傳統(tǒng)零售行業(yè)下滑影響，雖然新店步入成熟期，預計業(yè)績和盈利與往年依然持平，不會出現大幅增長，公司近幾年負債率逐年增加，償債指標一般，但考慮到公司債務結構的逐漸優(yōu)化、投資支出的減少以及降息后融資環(huán)境的改善，并且公司應付賬款周轉天數較長，對供應商的占款能有效利用到投資上，經營性凈現金流總體表現較好，我們對公司償債能力和信用資質維持穩(wěn)定判斷。
金地集團：
行業(yè)分析：目前房地產行業(yè)已經從快速發(fā)展步入穩(wěn)定發(fā)展階段，行業(yè)雖然受房地產貸款政策的放松以及降息等影響，預計2015年銷售會較2014年出現部分城市回暖，但政策利好有限，房地產開發(fā)商依然保持謹慎投資，全國房地產投資增速不會出現大幅上行，部分房地產開發(fā)商在謀求跨行業(yè)轉型，僅少數房地產商在大幅擴張規(guī)模，一二三線城市房地產呈現出分化，不同地段呈現出分化，房地產行業(yè)集中度將提升，小型開發(fā)商、以及儲備土地質量較差的開發(fā)商面臨較大的競爭壓力。
公司分析：金地作為房地產行業(yè)的龍頭企業(yè)，有較強的'品牌優(yōu)勢，公司定位從過去的高端向現在的中高端轉換，公司股東從深圳國資委變?yōu)槊衿笊藟�，公司管理�?guī)范，土地儲備較多，具有可持續(xù)性經營優(yōu)勢，但是一、二、三線城市土地儲備占比分別為30%、40%和30%左右，三線城市開發(fā)壓力依然較大，公司對于未來房地產開發(fā)增速維持謹慎態(tài)度，沒有激進拿地并開發(fā)的動力，跟投項目和合作開發(fā)等舉措有利于減低公司開發(fā)成本，公司在社區(qū)金融、社區(qū)養(yǎng)老方面探索，有望實現外延盈利，公司負債率居于行業(yè)平均水平，銀行貸款利率為基礎利率，預計收入和盈利能力不會出現大幅上升，融資壓力在降息利好下有所緩解，由于公司資產規(guī)模大，經營管理規(guī)范，整體償債能力依然較強，我們對公司未來信用基本面維持穩(wěn)定的判斷。
中洲控股
公司分析：中洲控股前身為深圳國企委企業(yè)，目前實際控制人為自然人，公司專注于普通商品房的開發(fā)和管理，未有轉型計劃，母公司的持續(xù)定向和土地注入支持有利于增加公司的資本金，但公司提出未來三年實現50%增速的目標，將提升公司的負債率，銀行貸款利率為基礎利率上浮30%，預計未來經營性凈現金流在高流出的背景下不會改善，公司未來籌資壓力依然較大。
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