房地產(chǎn)市場調(diào)研報告13篇
在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，需要使用報告的情況越來越多，不同的報告內(nèi)容同樣也是不同的。一起來參考報告是怎么寫的吧，下面是小編幫大家整理的房地產(chǎn)市場調(diào)研報告，希望能夠幫助到大家。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇1
一、合肥市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展
據(jù)統(tǒng)計，20xx年該市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮(zhèn)以上投資額中房地產(chǎn)完成投資19。24億元，增長45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數(shù)據(jù)與預(yù)測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調(diào)控措施的實施，對房地產(chǎn)投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場繼續(xù)持續(xù)快速健康發(fā)展的良好態(tài)勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預(yù)售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據(jù)同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預(yù)售均價僅為每平方米2450元左右。從數(shù)字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據(jù)悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴(kuò)大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費(fèi)觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區(qū)環(huán)境及附屬設(shè)施、交通因素；此外，伴隨房地產(chǎn)投資的進(jìn)一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業(yè)的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據(jù)合肥市房產(chǎn)局相關(guān)人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區(qū)總體建設(shè)品質(zhì)的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚(yáng)。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導(dǎo)致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現(xiàn)供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進(jìn)程的加快，據(jù)統(tǒng)計當(dāng)發(fā)展中國家人均GDP達(dá)1000美元，城鎮(zhèn)化率達(dá)30%時，城鎮(zhèn)化將進(jìn)入快速發(fā)展期。目前中國的城市化已處于快速發(fā)展階段。人均建設(shè)用地115平方米，城鎮(zhèn)化水平達(dá)60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮(zhèn)化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在20xx年國慶節(jié)期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設(shè)控股、奧園集團(tuán)、華彥地產(chǎn)等發(fā)達(dá)地區(qū)的知名開發(fā)企業(yè)和專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發(fā)企業(yè)的大量涌入對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大影響，不僅為自身發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇，也提升了合肥房地產(chǎn)的開發(fā)水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設(shè)：大大提高了合肥樓盤的品質(zhì)和銷售速度，帶動二手房市場快速發(fā)展，加快合肥房地產(chǎn)市場的市場化進(jìn)程，更新合肥本地消費(fèi)者的投資置業(yè)觀念，促使合肥房地產(chǎn)市場重新洗牌，部分開發(fā)水平低的企業(yè)逐步退出市場。不難看出，引入專業(yè)化、職業(yè)化、細(xì)分化、周期性的市場概念，注重團(tuán)隊精神、游戲規(guī)則、戰(zhàn)略思維和資本意識等先進(jìn)理念，并借鑒發(fā)達(dá)城市已經(jīng)運(yùn)作成熟的經(jīng)營管理、營銷手段，對合肥房地產(chǎn)市場發(fā)展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費(fèi)者特征分析
消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場的主導(dǎo)力量，然而消費(fèi)者的住房需求在一定時期內(nèi)隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發(fā)達(dá)國家水平，在人均使用面積達(dá)到30平方米之前，住房需求會持續(xù)旺盛。目前，合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強(qiáng)大的增長后勁。本次調(diào)查結(jié)果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發(fā)生了顯著變化，20xx年消費(fèi)意向最強(qiáng)的群體是30—39歲者，占被調(diào)查總體的37。7%，而20xx年主力消費(fèi)者年齡下移，為23—29歲，占被調(diào)查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費(fèi)者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費(fèi)市場在以下方面發(fā)生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關(guān)系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機(jī)會和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)市場屬于典型的梯級消費(fèi)市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產(chǎn)階層（社會中堅力量），從以上的數(shù)據(jù)來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態(tài)，這主要和開發(fā)商過度耗費(fèi)需求資源有關(guān)；
三是由于年輕消費(fèi)者購房意向相對強(qiáng)烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產(chǎn)市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發(fā)展
自20xx年以來，安徽省的土地開發(fā)與購置、房地產(chǎn)投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區(qū)之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經(jīng)營性用地7000余畝，供應(yīng)總價達(dá)65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區(qū)省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數(shù)據(jù)為20xx年度主要上市交易土地使用權(quán)項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區(qū)域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區(qū)成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區(qū)成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區(qū)成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設(shè)對土地需求供應(yīng)的及時性和對土地市場的控制權(quán)，從而解決土地市場混亂無序的狀態(tài)，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，保障國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。20xx年合肥市確定在城市規(guī)劃圈600平方公里范圍內(nèi)四類經(jīng)營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴(yán)格按年初公布的項目區(qū)位供地，在盤活存量、合理規(guī)劃增量方面達(dá)到了政府調(diào)控的要求。
四、未來合肥樓盤的發(fā)展趨勢
1），小高層住宅應(yīng)唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優(yōu)勢，比多層住宅節(jié)約用地，又比高層住宅節(jié)省成本和造價，人文環(huán)境和整體環(huán)境均比高層住宅好。
2），適當(dāng)發(fā)展聯(lián)體別墅區(qū)。開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)，自然條件和地理環(huán)境都比城區(qū)優(yōu)越，適宜發(fā)展高檔住宅區(qū)，這既可滿足社會需求，又符合發(fā)展需要。
3），中小戶型比例適當(dāng)擴(kuò)大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現(xiàn)，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發(fā)揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應(yīng)性要增強(qiáng)。住宅設(shè)計從追求豪華外表和大面積轉(zhuǎn)向追求房間設(shè)計“以人為本”和整體質(zhì)量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例�？臻g可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛(wèi)及空調(diào)設(shè)備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災(zāi)、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質(zhì)量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環(huán)保技術(shù)，使用無毒、無污染，節(jié)能型的綠色新材料；要實行分質(zhì)供水和獨(dú)立的取暖制冷及冷熱水供應(yīng)系統(tǒng)；實行三表自動收費(fèi)、門禁、保安監(jiān)控、緊急呼叫、災(zāi)情自動報警的智能系統(tǒng)；要運(yùn)用生態(tài)技術(shù)，力求節(jié)約能源、減少污染。達(dá)到提高質(zhì)量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)，促進(jìn)人與環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇2
一、研究背景、目的和意義
(一)研究背景
2007年11月以來，深圳、廣州房價在一路飆升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地區(qū)為首引發(fā)的全國性房地產(chǎn)市場低迷對成都市房地產(chǎn)、溫江房地產(chǎn)市場帶來了同樣的影響;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加劇房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢，對于成都市周邊區(qū)、市、縣房地產(chǎn)市場起點高、發(fā)展快的“金溫江”來講，帶來了前所未有的危機(jī)和發(fā)展瓶頸。
(二)研究目的與意義
20xx年樓市的波動影響社會的各個層面，20xx年房地產(chǎn)政策及走勢將逐步利好房地產(chǎn)。但溫江房地產(chǎn)市場走勢如何?溫江的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景如何?這一系列問題是本方案研究的重點。因此，深入分析當(dāng)前溫江房地產(chǎn)市場面臨的困難和問題，為本公司進(jìn)軍溫江主城區(qū)提供決策依據(jù)。
二、20xx年房地產(chǎn)市場回顧
1、宏觀調(diào)控三劍齊發(fā)。
在20xx～20xx年相繼出臺的國家房地產(chǎn)調(diào)控措施中，除去70/90政策屬于硬性規(guī)定以外，其余所有政策的控制權(quán)全部集中在地方政府手中，基層政府由于利益或者政績等問題等影響，在執(zhí)行上并非嚴(yán)格落實，所以收效并不明顯。但20xx年底，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從土地、金融、稅收這三方面進(jìn)行深化，加強(qiáng)了政策的貫徹執(zhí)行力。
2、市場競爭更趨白熱化。
在20xx年的關(guān)鍵節(jié)點上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更重視以品牌、品質(zhì)和服務(wù)決勝，房地產(chǎn)市場加劇洗牌，市場越來越細(xì)分，精細(xì)化發(fā)展成為趨勢。
3、房價走勢。
從前幾年投資性購房來看，不少先入為主的投資客確實收益明顯。但隨著20xx年增加交易所得稅和第二套房等政策的實施，在擠掉投資購房水分后，不少投資者紛紛撤票。加之20xx年全球性金融危機(jī)的深入影響，20xx～20xx年溫江房價整體出現(xiàn)回落。
三、20xx年房地產(chǎn)市場預(yù)測
1、政策預(yù)測：
在經(jīng)歷歷時一年的宏觀政策調(diào)控之后，20xx年房地產(chǎn)市場政策調(diào)控幅度將減小，宏觀政策將趨于穩(wěn)定，但區(qū)域房地產(chǎn)市場仍有調(diào)整空間。
2、市場預(yù)測：
經(jīng)歷20xx年房地產(chǎn)市場的洗牌，市場精細(xì)化發(fā)展，各類房地產(chǎn)市場各顯其能，優(yōu)勢化競爭明顯，差異化與性價比成為競爭的關(guān)鍵。但溫江區(qū)域的電梯公寓將面臨極大的壓力，市場供給量較大，20xx年光華大道的急速調(diào)整，使得溫江區(qū)的電梯公寓市場與成都市區(qū)的對接出現(xiàn)斷裂，這對溫江的房地產(chǎn)發(fā)展帶來極大的挑戰(zhàn)。
3、房價預(yù)測：
經(jīng)過20xx年全球性金融危機(jī)的影響以及房地產(chǎn)市場的整體調(diào)整，成都房價出現(xiàn)一定回落，溫江區(qū)房價整體調(diào)低，特別是光華大道區(qū)域樓盤，下調(diào)幅度較大。預(yù)計：20xx年溫江房價區(qū)域穩(wěn)定，局部時段會出現(xiàn)一定振蕩。
四、溫江區(qū)SWOT分析
1、優(yōu)勢(S) (1)地理位置優(yōu)越。
處于成都的西面，歷來被認(rèn)為是上風(fēng)上水的區(qū)域，趨向于‘貴’的區(qū)域?qū)傩裕瑓^(qū)域認(rèn)知的心理層次將越來越高。
(2)交通便利。
成溫邛高速，光華大道、芙蓉大道使得溫江全面對接中心城區(qū)，規(guī)劃中的輕軌，更是讓溫江與成都無縫接軌。
(3)自然環(huán)境豐富。
溫江是國家級生態(tài)示范區(qū)，成都市的天然屏障，擁有13萬畝花土資源，區(qū)內(nèi)有江安河、楊柳河、金馬河三條河流環(huán)繞，構(gòu)建出最佳的人居環(huán)境。
(4)深厚的歷史文化。
4000多年前，古蜀國魚鳧王曾建都于此，20xx年xx月，繼魚鳧古城遺址后，兩處總面積達(dá)10000平方米的商周時期遺址在溫江重見天日，數(shù)以萬計的珍貴文物被發(fā)掘。
(5)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)集中。
溫江海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)與發(fā)展，為溫江帶來了強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)支撐與產(chǎn)業(yè)支撐。
2、劣勢(W)
(1)公建配套未能跟上城市化進(jìn)程。
學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施配套未能跟上城市化進(jìn)程，導(dǎo)致溫江居住人氣不旺，房屋空置率較多。
(2)房地產(chǎn)市場過度依賴外地人口。
房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，本地購買能力有限，過度依賴成都、省內(nèi)其它城市及省外城市購房群體。
(3)本地有影響力的項目較少。
溫江區(qū)有著豐富的自然、人文、歷史等資源，但開發(fā)不夠，有影響力的項目不多，導(dǎo)致溫江的影響力不夠。
(4)未形成有影響力的商業(yè)。
本地尚未形成有影響力的商圈，離成都20公里，比較近，本地居民習(xí)慣到成都進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)，影響了商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致本地市民娛樂生活缺乏，這也是溫江房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機(jī)。
3、機(jī)會(O)
(1)“4+1”西部新城新規(guī)劃。溫江處于“4+1”西部新城核心，市規(guī)劃局對溫江功能將以休閑、旅游、健康為主題。新規(guī)劃帶來新的業(yè)態(tài)調(diào)整，城市重新定位的契機(jī)，加速溫江融入大成都。(2)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)。溫江是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)，將會大大加快溫江的城市化進(jìn)程。 (3)“國際花園城市”榮譽(yù)。溫江被評為“國際花園城市”，也曾獲評“最佳人居環(huán)境獎”，這是對溫江生態(tài)環(huán)境的高度肯定。(4)“金馬湖”項目的啟動�！敖瘃R湖”大型項目的啟動，必將吸引眾多市民的關(guān)注，使溫江再次成為關(guān)注的焦點。
4、威脅(T)
(1)成都二級圈層城市定位部分重復(fù)。
其它區(qū)縣都在融入大成都，建設(shè)中心城區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)，打造休閑旅游的周末經(jīng)濟(jì)，城市定位有部分重復(fù)，會造成一定競爭。
(2)其它城市相繼崛起，溫江關(guān)注度降低。
溫江前幾年的發(fā)展領(lǐng)先于成都二級圈層其它城市，現(xiàn)在其它區(qū)縣也開始注重城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重視城區(qū)科學(xué)規(guī)劃、建設(shè)宜居生態(tài)環(huán)境，并相繼招商引進(jìn)大項目，勢必會吸引更多人的關(guān)注，相對溫江的關(guān)注度會降低。
(3)房地產(chǎn)持續(xù)低迷，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
2008年溫江房地產(chǎn)持續(xù)低迷，并引發(fā)房屋價格大幅度下降，對地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來障礙。
五、溫江房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧
1、20xx～20xx年土地成交情況。
(1)商業(yè)用地成交情況
(2)商住用地成交情況
2、20xx年～20xx年土地成交分析。
20xx年溫江土地市場活動頻繁，土地成交量較大，招拍掛成交4019畝;20xx年、20xx年成交量穩(wěn)定在2000畝以上。受金融危機(jī)及地震影響，20xx年土地成交量急劇萎縮，僅842畝。預(yù)計20xx年溫江土地成交量將超過20xx年土地成交量。
3、20xx年土地供應(yīng)有所減少。
20xx年全年供地計劃約3000畝，比20xx年減少15.13%，其中通過“招拍掛”成交月842畝。由此可見，為緩和土地市場供求矛盾，政府已著手減緩房地產(chǎn)用地供應(yīng)力度，保持區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的平衡與穩(wěn)定發(fā)展。
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅回落。
全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)60.56億元，比上年增長1.2%。房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱現(xiàn)象有所降溫。
5、商品房供應(yīng)量有增無減;商品房施工面積達(dá)646.57萬平方米，新開工面積;6、銷售量嚴(yán)重下滑;房地產(chǎn)銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達(dá)98.3;六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀;(一)區(qū)域市場整體分析;1、金融危機(jī)加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌;5.12特大地震及金融危機(jī)的發(fā)生一方面將導(dǎo)致短期;2、經(jīng)歷市場洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài);08年以來住房的投資性需
5、商品房供應(yīng)量有增無減。
商品房施工面積達(dá)646.57萬平方米，新開工面積為181.43萬平方米，竣工面積為96.32萬平方米。
6、銷售量嚴(yán)重下滑。
房地產(chǎn)銷售下滑明顯，全年商品房銷售面積達(dá)98.35萬平方米，下降52.1%，其中住宅銷售面積94.22萬平方米，下降52.1%;實現(xiàn)商品房銷售金額43.81億元，下降44.9%，其中住宅銷售金額達(dá)42.29億元，下降44.5%。明顯顯示出房地產(chǎn)成交萎縮嚴(yán)重。
六、溫江區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)區(qū)域市場整體分析
1、金融危機(jī)加劇市場分化，中長期市場格局面臨洗牌。
5.12特大地震及金融危機(jī)的發(fā)生一方面將導(dǎo)致短期內(nèi)購房行為延后，加劇目前市場低迷態(tài)勢的延續(xù);另一方面，待市場步入正軌后，隨著四座新城規(guī)劃的實施，加之西城休閑、旅游、健康的主題定位，溫江區(qū)將增大對購房需求的吸引力。
2、經(jīng)歷市場洗禮，房地產(chǎn)回歸理性狀態(tài)。
08年以來住房的投資性需求和投機(jī)性需求減少，房地產(chǎn)市場將由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇螅?0xx年房價降幅明顯，但購房者仍持觀望心態(tài)，導(dǎo)致市場低迷現(xiàn)象持續(xù)。
3、市場供應(yīng)旺盛，需求有待挖掘。
20xx年溫江區(qū)整體市場供應(yīng)旺盛，而需求量卻有待發(fā)掘，03年～07年持續(xù)呈現(xiàn)的銷售增幅大于供應(yīng)增幅的局面已發(fā)生扭轉(zhuǎn)。08年房價雖然有所下調(diào)，但是交易量卻急劇萎縮。
4、購房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，市場推廣方向有待調(diào)整。
投資性購房比例驟降，從新政前的30%基本降為5%;自住購房影響不大。市場盤整特征非常明顯，市場進(jìn)入休整期。
5、配套設(shè)施完善差異導(dǎo)致入住反差明顯，削弱了區(qū)域整體市場競爭力。
溫江各區(qū)域生活配套設(shè)施差異較大，樓盤入住率總體偏低，人氣聚集度低，從而進(jìn)一步影響到后期銷售和資金注入，使得成都市二圈層中歷來優(yōu)勢明顯的溫江區(qū)在房地產(chǎn)市場中的區(qū)域競爭力受到削弱。
6、房屋銷售緩慢，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
由于房屋銷售持續(xù)低迷，并引發(fā)土地價格大幅度下降，不僅影響當(dāng)年稅收任務(wù)完成,區(qū)政府的城市改造計劃資金難以保證，而且對地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展帶來障礙。
(二)項目市場研究(公寓類)
通過對溫江主城區(qū)的電梯公寓物業(yè)進(jìn)行研究分析：主城區(qū)的電梯公寓供應(yīng)量超過500萬平米，按照100萬平米的消化速度，還需要3～5年的時間進(jìn)行消化。溫江主城區(qū)電梯公寓的均價維持在3100元/㎡左右，但各個樓盤的促銷力度較大，成交均價在3000元/㎡左右。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇3
一、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
1、國家經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)大勢現(xiàn)狀
�。�1）經(jīng)濟(jì)狀況分析：近3—5年經(jīng)濟(jì)增長，去年同比數(shù)據(jù)。
�。�2）房地產(chǎn)大勢分析：近期房地產(chǎn)發(fā)展情況、投放量、消化量、控制量等。
2、國家房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析主觀分析，分解成若干條
3、分析及應(yīng)對
�。�1）通過經(jīng)濟(jì)層面分析，提出市場投放觀點等
�。�2）通過對政策的解讀，提出對項目的應(yīng)對政
二、縱觀市場及區(qū)域（以重慶市涪陵區(qū)為例）
1、涪陵城區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)狀況城鄉(xiāng)劃分、下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、人口基數(shù)、經(jīng)濟(jì)總量、房地產(chǎn)資金投放情況等
2、涪陵區(qū)整體規(guī)劃及發(fā)展方向整體規(guī)劃及城市發(fā)展方向，主城區(qū)、新城區(qū)等符合劃分。
3、涪陵區(qū)土地市場投放情況政府客觀數(shù)據(jù)，并形成潤弘；快速啟動項目，快進(jìn)快出，迅速回金。
4、涪陵區(qū)最近6個月的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及解讀通過調(diào)研了解，對半年內(nèi)市場變化的判斷主要體現(xiàn)為：
�。�1）新樓盤的推出量
�。ǎ玻┯袩o新產(chǎn)品（特色產(chǎn)品、創(chuàng)新戶型等）的出現(xiàn)
�。ǎ常﹥r格有無明顯拉上
（４）開盤項目的分析與判斷
�。ǎ担┫M(fèi)需求導(dǎo)向如何
（６）區(qū)域政策執(zhí)行及應(yīng)對情況，對區(qū)域市場影響如何
三、涪陵區(qū)房地產(chǎn)市場解碼
�。�、個案調(diào)研含個案調(diào)研印象，優(yōu)劣勢分析
�。�、在售項目總結(jié)及細(xì)分
ａ、市場總體特征
�。�、板塊劃分及格局狀況
�。�、建設(shè)規(guī)模分析
ｄ、建筑風(fēng)格分析
ｅ、戶型分析
ｆ、價格競爭分析
ｇ、消費(fèi)群體分析
�。�、購買力分析
�。�、營銷和推廣的認(rèn)識
３、市場發(fā)展趨勢預(yù)測
�。�、住宅
市場定位上，產(chǎn)品規(guī)劃及定位上，戶型定位上，景觀設(shè)計上，樣板區(qū)設(shè)計上
�。�、商業(yè)
隨著城市發(fā)展，土地日益稀缺，地價攀新高，以商業(yè)為主的綜合體或商業(yè)項目將陸續(xù)出現(xiàn)······主要目的是提上土地價值，增加項目開發(fā)利潤。
�。�、寫字樓
就涪陵區(qū)而言，早期辦公場所主要集中在舊式住宅或臨街住樓上，市場呼喚一批具備形象及辦公環(huán)境好的寫字樓產(chǎn)品出現(xiàn)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇4
一、xx概況
（一）區(qū)域基本情況
xx縣位于xx市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)xx縣，南連湖北省利川市，西界xx市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"―109°14′51"，北緯30°35′6"―31°26′36"之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至xx市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。xx縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，20xx年末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。
�。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境
xx地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。xx地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。xx屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°C，最低氣候-4.0°C,最高氣候41.7°C。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件
“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，20xx年全縣GDP達(dá)到53.3億元，比20xx年接近翻一番，人均GDP達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由20xx年42.3:33.7:24.0調(diào)整到20xx年的31.1:33.3:35.6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
�。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件
城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
xx交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在xx港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過xx境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路xx段即將通車，xx長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ�
xx新縣城定位為xx縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：2010年發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。xx是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以xx新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與xx直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，20xx年7月19日正式開館，被評定為國家AAAA級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了xx的一張名片。
新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲xx市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。
根據(jù)xx縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場總體態(tài)勢
xx新城為移民城，xx新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。
為此，我們進(jìn)行了“xx縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀
沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，20xx年，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。
1、開發(fā)現(xiàn)狀
麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。20xx-20xx年，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達(dá)到1200元/平方米；20xx-20xx年，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達(dá)到1750元/平方米；20xx年，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到3000元/平方米。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在xx縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。
濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年xx的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。
麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂觀；
由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地市場分析
根據(jù)xx縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。
表1xx土地出讓交易情況年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價（萬元/畝）
70．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價（萬元/畝）
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價（萬元/畝）
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、03年的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計xx縣土地市場將在20xx年穩(wěn)定下來，20xx年呈上升勢頭。根據(jù)xx縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然20xx年略有下降，20xx年恢復(fù)到正常水平，20xx年開始有大幅增幅。
表2xx縣20xx―20xx年土地出讓情況
年度
價格
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
20xx
最高價
7．47
15．18
70．72
63．91
22．72
44．13
75．50
最低價
2．00
1．64
4．40
6．98
5．68
4．40
35．50
平均價
4．50
5．44
23．22
28．94
14．20
24．27
55．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作
xx在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
�。ǘ┯捎谕恋爻鲎寖r格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。
特此報告
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇5
名稱××公司××房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱受控狀態(tài)
編號
執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門
一、調(diào)研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。
本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細(xì)、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。
二、調(diào)研方法和人員
�。ㄒ唬┱{(diào)研方法
本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法。
�。ǘ┱{(diào)研人員
①公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。
②公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。
③為了確保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。
三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論
（一）××市的宏觀環(huán)境
1.宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（各項指標(biāo)均以三年為選取年限）
�、賴鴥�(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）。
�、谌司鶉鴥�(nèi)生產(chǎn)總值。
�、凵鐣M(fèi)品零售總額。
④人均社會消費(fèi)品零售總額。
�、萋毠つ昶骄べY。
�、蕹擎�(zhèn)居民人均可支配收入。
⑦城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出。
�、喽鞲駹栂禂�(shù)（食品支出占消費(fèi)性支出的比重）。
�、岢青l(xiāng)居民儲蓄存款余額。
�、獬鞘芯用袢司幼∶娣e。
2.城市規(guī)劃及發(fā)展趨勢
�、俪鞘幸�(guī)劃。
�、诎l(fā)展趨勢（未來三年的發(fā)展趨勢）。
�。ǘ┤ツ辍痢潦蟹康禺a(chǎn)的發(fā)展情況
①新建商品房發(fā)展情況。
②經(jīng)濟(jì)保障住房的發(fā)展情況。
�、鄱址康陌l(fā)展情況。
（三）今年××房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測
�、俳刂两衲辍痢猎碌匿N售增長情況。
�、谖磥韼讉�月的銷售預(yù)測情況。
�。ㄋ模┙衲辍痢潦蟹康禺a(chǎn)政策分析
�、偻恋卣摺�
�、诮鹑谡摺�
�。ㄎ澹痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的地理環(huán)境及交通狀況
1.××區(qū)總體規(guī)劃
�、俪鞘幸�(guī)劃。
�、诰幼∮玫匾�(guī)劃。
�、凵虡I(yè)規(guī)劃。
�、芙煌ㄒ�(guī)劃。
2.××區(qū)零售業(yè)態(tài)綜述
�、僦饕獦I(yè)態(tài)分布區(qū)域。
�、谥饕獦I(yè)態(tài)所處地位及趨勢。
（六）××項目所在的××區(qū)的房地產(chǎn)市場分析
1.項目區(qū)域市場分析
�。裕�
2.項目片區(qū)市場分析
�、夙椖课恢谩�
�、谄瑓^(qū)范圍。
3.項目街區(qū)特點
�、俚貕K位置、環(huán)境及交通。
②人口分布及收入構(gòu)成。
4.項目周邊配套
�、僦苓吷虡I(yè)分布、經(jīng)營狀況。
②項目周邊教育配套。
�、垌椖恐苓吔鹑谂涮�。
�、茼椖恐苓呩t(yī)療配套。
�。ㄆ撸痢另椖克诘摹痢羺^(qū)的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。
�。ò耍┚C合結(jié)論
�、僭搮^(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。
�、诒緟^(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點。
�、郾緟^(qū)域的戶型特點和面積分布情況。
�、鼙緟^(qū)域樓盤客戶的主要特點。
�。ň牛┍緟^(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
①交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。
�、谑袌龆ㄎ粶�(zhǔn)確。
�、郛a(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴?/p>
�、軕粜驮O(shè)計相對較為合理、實用率高。
�、莓a(chǎn)品的性價比高。
⑥物業(yè)管理到位。
⑦營銷定位及宣傳效果較好。
⑧企業(yè)及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
�、俳煌ú槐�，生活配套設(shè)施不完善。
�、谄髽I(yè)運(yùn)作項目資金鏈斷裂。
①規(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理，面積過大。
②總價過高，首付壓力相對較大。
�、莓a(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。
�、揲_發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機(jī)出現(xiàn)錯位。
�。ㄊ┱{(diào)研結(jié)論
①項目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。
�、陧椖堪l(fā)展建議,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。
四、相關(guān)資料附錄
�、偃霊粽{(diào)研問卷。
�、诮y(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。
�、墼L談及會談記錄。
編制日期審核日期批準(zhǔn)日期
修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇6
關(guān)注民生，讓百姓實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協(xié)組織關(guān)心的重要議題。為了深入了解榆林房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進(jìn)榆林房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20xx年榆林市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機(jī)對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產(chǎn)市場肯為完善的縣區(qū)和市發(fā)改、房產(chǎn)、統(tǒng)計等8個相關(guān)部門及規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)征集相關(guān)資料，并在榆林城區(qū)進(jìn)行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志召開座談會，就視察路線、房產(chǎn)企業(yè)的確定、視察內(nèi)容以及視察方法廣泛征求意見。視察結(jié)束后，又召集榆林城區(qū)有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)召開專題座談會，認(rèn)真聽取他們的意見建議�，F(xiàn)就有關(guān)榆林市房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：
一、基本情況
奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場盔一步得到完善。
20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。
20xx年榆林市區(qū)商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預(yù)期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區(qū)樓市發(fā)生強(qiáng)勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩(wěn)上揚(yáng)。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響榆林房地產(chǎn)市場的重要因素。20xx年--20xx年全市累計完成經(jīng)濟(jì)適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經(jīng)濟(jì)適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產(chǎn)市場占有較大份額。
廉租房建設(shè)起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區(qū)申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區(qū)等5個縣區(qū)已開工4.25萬㎡、850套。
二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟(jì)實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費(fèi)者對撤地改市后房價漲幅的心理預(yù)期，加之中國宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響，榆林的房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導(dǎo)致榆林特別是榆林市區(qū)的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機(jī)以來，榆林的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。
20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強(qiáng)勢反彈，7縣區(qū)分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟(jì)增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強(qiáng)了消費(fèi)者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。
同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項存款余額已達(dá)1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機(jī)構(gòu)個人消費(fèi)貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當(dāng)月個人中長期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國家啟動和鼓勵消費(fèi)各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務(wù)品種，增加了對居民消費(fèi)的信貸投入，有力地推動了榆林房地產(chǎn)市場肯快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，南北差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區(qū)有規(guī)模較大的房產(chǎn)市場，綏、米、子等南部6縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強(qiáng)縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優(yōu)越的房價達(dá)到5400元以上，南部縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導(dǎo)致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強(qiáng)勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機(jī)影響，榆林的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在榆林房產(chǎn)投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費(fèi)者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。榆林城區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著榆林經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升(見表4)：
20xx年以前，榆林城區(qū)土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，20xx年上半年榆林城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機(jī)以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場筐融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預(yù)期不是很樂觀，導(dǎo)致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費(fèi)用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。
榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費(fèi)用，從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費(fèi)用快速增長，增速達(dá)到1.7倍;之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費(fèi)用有較大幅度下降，同比下降41%。依據(jù)榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現(xiàn)價)，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達(dá)17%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來講當(dāng)前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。
因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善，也增加了商品房建設(shè)成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發(fā)成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的本年度資金來源中，國內(nèi)貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業(yè)自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。20xx年國內(nèi)貸款達(dá)到48%，企業(yè)自籌和其他資金來源分別占到27%、25%
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
面對金融危機(jī)的嚴(yán)重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應(yīng)對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實施政府干預(yù)，在有效地遏制了工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩(wěn)定、保民生、保發(fā)展”目標(biāo)的實施，榆林的房產(chǎn)企業(yè)逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產(chǎn)受國家調(diào)控政策的推動，投資者信心顯著增強(qiáng)，銷售額明顯增加，房地產(chǎn)業(yè)可以說率先從金融危機(jī)的陰影中走了出來，對榆林經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不斷增大。從1998年到20xx年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值，可視為對經(jīng)濟(jì)增長的間接貢獻(xiàn)率，1998年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到10%。
2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻(xiàn)。對經(jīng)濟(jì)增長貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大：
3、房地產(chǎn)業(yè)對消費(fèi)增長的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費(fèi)品零售總額的8.41%，是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在全球金融危機(jī)仍未見底、經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇的情況下，擴(kuò)大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力，擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇(見表7)：
4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。
此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
從表8可以看出，20xx年全市房地產(chǎn)稅收占稅收總收入的2.87%，房地產(chǎn)稅收對全市地方稅收貢獻(xiàn)較大，20xx年房地產(chǎn)稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進(jìn)入20xx年，受房地產(chǎn)市場下滑的影響，房地產(chǎn)稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產(chǎn)行業(yè)稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。
四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快榆林房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應(yīng)加強(qiáng)以下幾個方面的工作：
1、政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé)，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中，既要把握規(guī)劃建設(shè)時機(jī)，確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房價作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分?jǐn)U大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研，摸清底子，科學(xué)合理供給，引導(dǎo)房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對榆林的房地產(chǎn)市場盔行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學(xué)掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進(jìn)行定期發(fā)布，防止盲目建設(shè)，減少社會資源的浪費(fèi)，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺。
三是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)129個，其中具有二級資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)12個，三級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)31個，四級資質(zhì)開發(fā)企業(yè)73個，暫定資質(zhì)開發(fā)企業(yè)13個，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場認(rèn)可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強(qiáng)，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案，對正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅決予以糾正和取締，以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數(shù)的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。
一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi)，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。
二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進(jìn)行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進(jìn)行招拍掛出讓;對以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴(yán)肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。
三是在土地交易過程中實行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預(yù)期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與榆林發(fā)展同步。榆林城市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。鄂爾多斯市現(xiàn)在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創(chuàng)造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢增長也功不可沒。據(jù)統(tǒng)計，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重為40%多，遠(yuǎn)高于榆林房地產(chǎn)業(yè)18.7%的比重。未來要使榆林房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入榆林，帶動榆林房地產(chǎn)更好地發(fā)展。榆林房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)�；l(fā)展之路。
其中，政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能，否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費(fèi)者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以，要想獲得消費(fèi)者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念：一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變，進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、公開稅費(fèi)項目，規(guī)范稅費(fèi)征管行為。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金、稅費(fèi)三項合計流向政府的收入占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總支出的59.42%。據(jù)不完全統(tǒng)計，我市共向房地產(chǎn)企業(yè)征收的稅費(fèi)共50余項:
其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權(quán)力部門提供了權(quán)力尋租的機(jī)會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費(fèi)項目進(jìn)行一次清理整頓，對國家、省上明令規(guī)定繳納的稅費(fèi)項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規(guī)、規(guī)定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費(fèi)項目，減免一些收費(fèi)項目，以減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)，增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資動力。
5、加強(qiáng)城市配套建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè)，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費(fèi)者對于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。榆林開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學(xué)、蔬菜市場、金融等配套設(shè)施未能及時跟進(jìn)，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
6、進(jìn)一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強(qiáng)二手房交易市場的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費(fèi)，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目�?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī)�；⒓s化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇7
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147。39億元，增長12。6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元，增長11。3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強(qiáng)化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補(bǔ)，為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費(fèi)、投資的市場。20xx年市工作報告中第五點：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%，比上年提高1。2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運(yùn)作，促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至20xx年，城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里，市區(qū)人口達(dá)31萬人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，金融危機(jī)的遠(yuǎn)去，經(jīng)濟(jì)的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運(yùn)作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1—5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇8
一、調(diào)查背景
隨著人們生活水平的提高，對于房子的渴望也越來越強(qiáng)烈，買房的人不斷增多，房價也在不斷的攀升。
進(jìn)入21世紀(jì)以來，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場日趨火爆，房地產(chǎn)的價格不斷攀升，創(chuàng)造了一個又一個的財富奇跡。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌入到房地產(chǎn)領(lǐng)域中，致使房地產(chǎn)泡沫不斷增加，國家政府對此事高度重視，針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場逐漸回歸于理性。那么，針對國內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的未來會如何發(fā)展展開多方面的調(diào)查。
二、調(diào)查目的
面對逐漸回歸于理性的房地產(chǎn)市場，未來的房地產(chǎn)是否會如人們猜想的逐漸崩潰亦或是走下坡路呢本次調(diào)查就是針對房地產(chǎn)市場未來的的發(fā)展趨勢。
三、調(diào)查情況
1、我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
自黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。
自20xx年起，本來相對平穩(wěn)的房價仿佛一夜之間就打著滾似的增長了一倍多，使得人們認(rèn)為在以后房價還會繼續(xù)增長，紛紛搶購房產(chǎn)。這使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商看準(zhǔn)了時機(jī)都搶著開發(fā)未開發(fā)的土地，一幢幢的高樓拔地而起。而房價也一直在飆升。
進(jìn)入20xx年9月，美國金融市場再掀危機(jī)，雷曼兄弟控股公司破產(chǎn)、美洲銀行收購美林集團(tuán)、AIG集團(tuán)陷入危機(jī)，強(qiáng)烈震撼了美國金融市場，并在國際金融市場掀起滔天巨浪，曠日持久的美國次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為嚴(yán)峻的世紀(jì)性金融危機(jī)。由于這場金融危機(jī)仍處于持續(xù)發(fā)展中，金融市場瞬息萬變，危機(jī)將走向何處并在何處停止巨大的不確定性籠罩全球。同樣，這場危機(jī)的影響范圍和影響程度仍是個未知數(shù)，這場危機(jī)對我國房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊也是顯而易見。
次貸危機(jī)對我國的房地產(chǎn)行業(yè)有著巨大的影響。為了緩解國際資本投機(jī)人民幣的壓力，人民銀行不得不讓人民幣的存款利率與美元存款利率之間保持一定的利差。從20xx年底至20xx年6月的多時間里，美聯(lián)儲多次上調(diào)利率，但中國的利率只上調(diào)了兩次，而且20xx年的一次利率調(diào)整只上調(diào)了貸款利率。利率未能大幅度的調(diào)整，使虛熱的中國房地產(chǎn)市場難以得到有效的控制,導(dǎo)致中國樓市與美國樓市共同“繁榮”房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，房地產(chǎn)行業(yè)不斷飆升。
房地產(chǎn)的投機(jī)者日益的增多，我國的房價不斷地飆升，這一現(xiàn)象持續(xù)了幾年的時間。不管是商業(yè)營業(yè)用房還是住宅房，有錢的人瘋狂的一再購入房產(chǎn)，普通一些的老百
姓只能看著房價的一再飆升，慢慢的買房就變成為了老百姓可望而不可即及的奢侈品。
從目前國內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長的態(tài)勢，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來自國內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國際投資。其中前者是主要投資來源，占到國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資總額的絕大部分，這一比例約在76%左右，而從增長速度來看，除了20xx年有較小回落，20xx年至都保持了高速增長狀態(tài)，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，20xx年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長20.3%，增速比1-5月份回落0.3個百分點，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)開發(fā)商將投資對象逐漸從商業(yè)營業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。
從房地產(chǎn)開發(fā)的狀況上來看：據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個特點，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國內(nèi)對房地產(chǎn)市場政策的一些改變，一些開發(fā)商對土地的囤積情況逐漸向使用過渡、開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國家也對此越來越重視，相繼出臺了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開發(fā)商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問題。國家審計署發(fā)布的《24個市縣至土地管理及土地資金審計結(jié)果》，列舉了24個市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問題，實際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合召開的電視電話會議中，通報了20xx年10月至10月全國“未報即用”違法用地清查整改情況，31個省(區(qū)、市)不同程度存在“未報即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國家和省級重點項目。至20xx年3月25日，全國共清理“未報即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬畝，其中耕地面積27.2萬畝。
進(jìn)入20xx年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，20xx年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬平方米，增長12.9%。住宅新開工面積70630萬平方米，增長2.9%。住宅竣工面積27428萬平方米，增長2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場供應(yīng)無虞。數(shù)據(jù)還顯示，20xx年6月末，全國商品房待售面積43731萬平方米，比5月末增加807萬平方米。其中，住宅待售面積增加506萬平方米。
從房地產(chǎn)市場的銷售情況來看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動，從20xx年至，銷售量不斷增加，即使在20xx年中間有過短暫回落，但是從全年來看，銷售量仍然是增加的，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，首度超過10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到隨著國家調(diào)控的堅決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報道房地產(chǎn)市場相比下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運(yùn)行，雖然在個別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預(yù)購房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的.”這句話。其次，是35歲到44歲的人群�？傮w購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元從全國范圍來看，房地產(chǎn)價格依然較高。目前國內(nèi)市場對房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。從20xx年的成交量數(shù)據(jù)來看，盡管有“新國五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%;商品房銷售額33376億元，增長43.2%。
2、居民預(yù)購房情況
根據(jù)所調(diào)查涉及的范圍看，大多數(shù)居民以居住樓房為主，大多數(shù)的家庭住房為無電梯式樓房，只有極小一部分的家庭住在有電梯的商品房里，還有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分處于衛(wèi)生間或廚房共享的合住狀態(tài)。由于房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達(dá)59.3%，超過半數(shù);18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住單位的房子。住房面積多數(shù)在40-80平方米之間。而根據(jù)調(diào)查，想購買住房的人占大多數(shù)，一般想買70—150平米之間的房子，人們所能承受的的價格大概在20xx—3000元，但是就目前來看，有一部分人是傾向于經(jīng)濟(jì)適用房的。先不說北京、上海一些大城市的房價有多高，就我們這個屬于廊坊所管轄的小城市房價就已經(jīng)飆升到了5000元一平米，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層所能承受的范圍。
數(shù)據(jù)顯示調(diào)查，購房者的年齡在25歲到34歲之間的居多，這個年紀(jì)大概是要買結(jié)婚用房的吧，這讓我想起了“中國的房價是由丈母娘炒起來的”這句話。其次，是35歲到44歲的人群。總體購房人群以中學(xué)以上學(xué)歷為主流，半數(shù)以上為全職工作者。
在家庭收入調(diào)查中，主要的購房者月收入一般在1000—4000元環(huán)境好，污染少的地方，在城市中司機(jī)車較多，空氣污染嚴(yán)重，小區(qū)的物業(yè)普遍高于郊區(qū)，郊區(qū)的空氣質(zhì)量、環(huán)境都比較好，購房者更傾向與環(huán)境比較好的郊區(qū)。
3、房地產(chǎn)業(yè)成為GDP上升的重要力量
政府部門為了確保我國更好的應(yīng)對國際金融危機(jī)而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的
激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產(chǎn)行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產(chǎn)商手握土地資源和大量的信貸資金爭相突破國家有關(guān)居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關(guān)，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產(chǎn)行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。
4、房地產(chǎn)的價格
我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達(dá)到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京來說，據(jù)報道北京六環(huán)以內(nèi)的房價都飆升到了2萬元一平米，許多買不起房的居民都在往北京周邊地區(qū)購買房子，如：廊坊、固安等地。致使這些地區(qū)的房價也在不斷的向上飆升，接近1萬元一平米。
5、20xx房地產(chǎn)業(yè)整體形勢
從對前幾年的房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，20xx年房地產(chǎn)業(yè)的整體形勢是趨于平穩(wěn)的。就目前來看，20xx年的樓市要好過于20xx年。
中國房地產(chǎn)研究會副會長指出，房地產(chǎn)市場的情況總體上起穩(wěn)，出現(xiàn)相對平穩(wěn)的情況，在穩(wěn)健增長的情況下達(dá)到基本的統(tǒng)一。在發(fā)展這一輪的調(diào)控下來以后，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)兩個反差。
第一個反差是大城市和中小城市實現(xiàn)了反差，二線城市的市場和三、四線城市的市場出現(xiàn)了大的反差。就如北京市住建委說，北京住宅市場沒有出現(xiàn)恐慌性購房，這其實是此地?zé)o銀三百兩。實際上二手房交易量上來了，一手房交易量也上來了，房價就又開始往上走了。你不說還好，你一說大家就會覺得已經(jīng)出現(xiàn)恐慌性購房了。隨著交易量的上升，房價也在涌動，這是一方面的情況，所以大城市的開發(fā)商高興的說，春天的腳步又來臨了。中小城市的開發(fā)商說，什么時候限購、限貸能取消，我們實在沒辦法過了。三四線城市市場不那么樂觀，現(xiàn)有的供應(yīng)量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，盡管還有一定的庫存，但是消化能力很強(qiáng)，庫存卻不足了。
第二個反差是土地市場和房屋市場的反差。開發(fā)商處在市場的兩端，在土地市場是買者，在房屋市場是賣者。到目前為止，房屋的銷售是明顯上升了，但是土地的銷售，政府賣地，開發(fā)商在20xx年11月底買房同比下降了14.8%，出讓金同比下降了10%幾。就是說開發(fā)商買地還沒有達(dá)到去年的水平，下降14.8%這是不小的數(shù)據(jù)，盡管我們看到土地市場在放大，實際上是個別的，全國的土地市場還在觸底，還沒有起來，真正到正增長是在今年的上半年，實際上土地市場還沒有回暖。這樣的市場給中央政府、地方政府提出了難題，到底怎么調(diào)整是進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控，還是房子賣不掉的地方要放松。這次經(jīng)濟(jì)工作會上提出了差別化的信貸政策、貨幣政策、限購措施，是不是決策部門已經(jīng)意識到了這樣的情形。在這樣的情況下，不可能再出什么政策，現(xiàn)在正是空檔，就這么維持著。下一步的調(diào)控希望能夠因地制宜，應(yīng)該給地方留有一定的余地，不同的城市應(yīng)該有不同的對策。一些開發(fā)商很有意思，前兩年向二三線城市進(jìn)發(fā)，現(xiàn)在又回來了，回到大城市了，覺得還是大城市效益好，還是大城市購買力強(qiáng)。
所以說20xx年的市場是相對穩(wěn)定的市場，并沒有出現(xiàn)大幅度的反彈。
四、調(diào)查結(jié)果
根據(jù)上面一系列的調(diào)查發(fā)現(xiàn)我國房市還存在許多問題。
1、市場發(fā)育不良，泡沫化程度很高。
我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展。據(jù)權(quán)威部門提供信息，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率遠(yuǎn)高于各行業(yè)的平均利潤率，并且一直在快速增長。
2、供需結(jié)構(gòu)失衡。
一是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。二是廉租房供給很少，政府重視不足，覆蓋面小，未以開發(fā)廉租房為政策重心。同時經(jīng)濟(jì)適用房的供給不能滿足需求，而且政府以提供經(jīng)濟(jì)適用房為主存在很多問題。
3、房價的升高
房價的不斷飆升使得購買者買不到合適的房子，而一些投機(jī)者從這里面買到不少房子，使得房子的空置率也在不斷上升，這種現(xiàn)象在各大城市都有發(fā)生。
五、總結(jié)
根據(jù)對房地產(chǎn)市場的調(diào)查與居民預(yù)購買房的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)還是有很多問題存在的。
但是根據(jù)調(diào)查所得到的結(jié)論，我國的房地產(chǎn)市場依然會有很大的發(fā)展空間。展望，全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨穩(wěn)，增長格局將繼續(xù)調(diào)整;我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本穩(wěn)定，預(yù)期目標(biāo)能夠如期實現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的內(nèi)在動力總體上仍會支撐房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)健康發(fā)展，但熱點城市龐大的需求及持續(xù)升溫的土地市場仍在推動房價上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。在此背景下，預(yù)計房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段，供需關(guān)系雖有所改善，從中長期來看，新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有望促進(jìn)明后年的房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。
房地產(chǎn)業(yè)的上升空間還有很多，希望從事房地產(chǎn)業(yè)的人員能給低收入家庭建設(shè)比較經(jīng)濟(jì)適用的住房。讓這些人都可以買上房子而不是在居無定所的租住房子。
國家要加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。
現(xiàn)在開發(fā)商為了利用有限的土地獲得可觀的利潤，現(xiàn)在都蓋起了高層的建筑，可見，今后高層建筑是會成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇9
一、云陽概況
�。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況云陽縣位于重慶市東部，三峽工程庫區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬州區(qū)，北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長江由西向東橫空而過，境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區(qū)337公里（距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里）。云陽縣共轄42個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，末總?cè)丝?29萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口103萬人，占91.03%；非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區(qū)域自然環(huán)境云陽地處川東平行嶺谷區(qū)，地形近似以東南西北為頂點的菱形。云陽地表由南北向中間傾斜，最高點為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽屬東南中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，季風(fēng)明顯，具有春早不穩(wěn)定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時，年平均降雨量1100.1毫米，無霜期300天以上，適宜多種農(nóng)作物生長。
�。ㄈ﹨^(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會條件“十一五”期間，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長11.9%，全縣gdp達(dá)到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當(dāng)于“十五”的3倍，年均增長24%，高出計劃11.4個百分點。財政收入達(dá)到2.23億元，年均增長12.99%，比預(yù)期目標(biāo)高3.99個百分點。農(nóng)民人均純收入2223元，年均增長8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由42.3:33.7:24.0調(diào)整到的31.1:33.3:35.6。社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元，年均增長12.2%，比計劃高0.9個百分點。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長率為4.81‰。
（四）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件城鎮(zhèn)體系框架基本形成，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)新工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽交通四通八達(dá)，運(yùn)輸方便快捷。長江自西向東橫穿而過，現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處，沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽港停泊運(yùn)營。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長江北穿過云陽境內(nèi)，至開縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽段即將通車，云陽長江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場、萬州火車站48公里，僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長高路南北兩個循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級公路456公里，90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級標(biāo)準(zhǔn)，95.8%的村通公路。新建二級車站1個，三級車站4個，完成港口碼頭復(fù)建11處。
�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐栃驴h城定位為云陽縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為：發(fā)展到20萬人，2020年30萬人，用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu)，形成以雙江為中心，人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。云陽是一個地處偏遠(yuǎn)的移民新城，以云陽新縣城為中心，構(gòu)建極核發(fā)展模式，加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局，接待游客250萬人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開館，被評定為國家aaaa級景區(qū)，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，建成了云陽的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實施，提升了城市品位，城市創(chuàng)建工作卓有成效，新縣城順利通過“中國優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級衛(wèi)生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng)，加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據(jù)云陽縣城總體規(guī)劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場用地、市政設(shè)施用地、綠地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育科研用地）在城市總建設(shè)用地面積中所占比例為7.33%,此類用地雖不可經(jīng)營性出讓，但是可以通過劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂用地可用于經(jīng)營性出讓，本報告中將按照總體規(guī)劃中這三類用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營性出讓的各類型土地面積。
二、房地產(chǎn)開發(fā)情況
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場總體態(tài)勢云陽新城為移民城，云陽新城的城市總體布局為“一城四區(qū)”，已成長江片區(qū)僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費(fèi)者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據(jù)調(diào)查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區(qū)域房地產(chǎn)市場目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，可以通過在特色上下功夫，開辟高端市場空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽縣住房消費(fèi)狀況研究”的市場調(diào)研活動，總體住房消費(fèi)者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進(jìn)行了較為分析和研究。
�。ǘ┛晒┓康禺a(chǎn)區(qū)城及現(xiàn)狀沿移民大道通過地災(zāi)治理的機(jī)遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開發(fā)公司一舉中標(biāo)。1、開發(fā)現(xiàn)狀麗江景苑，該樓盤占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬平方米,其中商業(yè)面積3.4萬平方米，住宅公寓面積6.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1200元/平方米，最高價達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤，該樓盤占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬平方米,其中商業(yè)面積0.6萬平方米，住宅公寓面積1.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為6600元/平方米，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
外灘廣場，該樓盤占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積3.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為4280元/平方米，住宅部分起售價為900元/平方米，最高價達(dá)到1200元/平方米；-，二期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為5280元/平方米，住宅部分起售價為1050元/平方米，最高價達(dá)到1750元/平方米；，三期工程樓盤占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬平方米,其中商業(yè)面積2.6萬平方米，住宅公寓面積4.2萬平方米。商業(yè)部分平均售價為7280元/平方米，住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到2750元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營和運(yùn)作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。
濱江國際，該樓盤占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬平方米,其中商業(yè)面積5.4萬平方米，住宅公寓面積14.8萬平方米，容積率達(dá)到5.5。住宅部分起售價為1750元/平方米，最高價達(dá)到3000元/平方米。2、本區(qū)域競爭樓盤分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場附近幾個樓盤市調(diào)分析。目前，在云陽縣房地產(chǎn)市場中具有一定影響力的售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場。濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為90-110平方米（小戶型，小面積），120-145平方米（中戶型，中面積），180-250平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占60%，中戶型、中面積占25%，大戶型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；外灘廣場現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目三期原定于3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認(rèn)籌�，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽的房地產(chǎn)市場火爆，住宅部分起售價為1500元/平方米，最高價達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為80-95平方米（小戶型，小面積），100-125平方米（中戶型，中面積），130-180平方米（大戶型，大面積），小戶型、小面積占55%，中戶型、中面積占35%，大戶型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶型方正實用，樓價偏高，各方面配套齊全，預(yù)銷售很樂觀；由于走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，作為新推樓盤其推廣力度是相當(dāng)大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
三、土地市場分析根據(jù)云陽縣國土局提供的—土地出讓交易結(jié)果，與待儲備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。表1云陽土地出讓交易情況年度價格最高價（萬元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價（萬元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價（萬元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預(yù)計云陽縣土地市場將在穩(wěn)定下來，呈上升勢頭。根據(jù)云陽縣近年來土地出讓的實際情況，土地成交價格總體上呈現(xiàn)增長態(tài)勢，雖然略有下降，恢復(fù)到正常水平，開始有大幅增幅。表2云陽縣—土地出讓情況年度價格最高價7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價2．001．644．406．985．684．4035．50平均價4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50
四、土地儲備的幾點建議
（一）應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作云陽在高速公路出口至中小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲備工作。
（二）由于土地出讓價格受到宏觀經(jīng)濟(jì)、市場情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實際可出讓的土地面積無法確定，對估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。特此報告
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇10
全區(qū)計劃開工的各類商務(wù)樓宇共計18座，建筑面積約165.7萬平方米。其中，商務(wù)商業(yè)樓宇(含商務(wù)辦公樓、商業(yè)賣場、賓館酒店)8座，建筑面積82.1萬平方米，占49.5%;企業(yè)購地自建用于辦公或租售的樓宇(含工業(yè)園區(qū)、科研樓等)7座，建筑面積39.8萬平方米，占24.1%;營利性科、教、文、衛(wèi)辦公樓宇1座，建筑面積10萬平方米，占6.0%;城市綜合體和其它商務(wù)樓宇2座，建筑面積33.8萬平方米，占20.4%。
調(diào)查表明，溫江作為一個快速城市化并正在萌芽成為中心城區(qū)的重要區(qū)域，處于成都西向城市群的重要節(jié)點，是名副其實的“成都西向交通樞紐”，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。近年來，隨著我區(qū)加快構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系、大力“興三優(yōu)二、一三聯(lián)動”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實施，全區(qū)教育、醫(yī)療、體育、金融、保險、商務(wù)服務(wù)、旅游等高端服務(wù)業(yè)發(fā)展開始起步，資本、科技、人才、信息等生產(chǎn)要素逐漸匯聚，樓宇經(jīng)濟(jì)也呈現(xiàn)快速發(fā)展的好勢頭，展示了巨大的空間和潛力。目前全區(qū)已建成和在建、計劃開工的各類商務(wù)樓宇共達(dá)97座344萬平方米。而且從其空間分布上看，主要集中在光華片區(qū)，之后是科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)和體育城片區(qū)，4個片區(qū)樓宇面積占全區(qū)總數(shù)的98.7%。不僅從總量上足以承載和支撐起我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且從空間上主要分布在配套較為成熟、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃較為商端的區(qū)域版塊內(nèi)，這對我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的培育，無疑是十分有利的。尤其是隨著西部新城建設(shè)的快速推進(jìn)，其積極作用將更加凸現(xiàn)。
但是，如果進(jìn)一步作深入分析比較，我們也會發(fā)現(xiàn)，我區(qū)商務(wù)樓宇雖已初具規(guī)模，但自發(fā)配臵的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距。突出表現(xiàn)在三個方面：
一、特色化和專業(yè)化程度不高。綜合樓宇多而特色和專業(yè)樓宇少。
我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商業(yè)樓宇占比較大，商務(wù)樓宇占比較小，對于發(fā)展總部、醫(yī)療、體育、金融、信息、商務(wù)服務(wù)、創(chuàng)意等高端服務(wù)業(yè)的帶動作用不強(qiáng)，現(xiàn)有樓宇的結(jié)構(gòu)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委選擇的健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)主攻方向。而經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的樓宇已經(jīng)呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)集聚和專業(yè)分工的態(tài)勢。如福州鼓樓區(qū)的力寶天馬大廈已有省國旅等10多家旅行社入駐，五四路和湖東路一帶樓宇集中了全省約1/3的律師事務(wù)所，形成了一定規(guī)模的中介機(jī)構(gòu)匯聚地;武侯區(qū)擁有純寫字樓宇11座，面積86.3萬平方米。樓宇特色不鮮明，專業(yè)化不強(qiáng)，就必然導(dǎo)致入駐企業(yè)關(guān)聯(lián)度低，難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)。
二、綜合配套不完善。
從外部環(huán)境來看，交通、停車、市容衛(wèi)生等問題影響著樓宇的發(fā)展。老城區(qū)雖然商業(yè)、生活配套比較完善，但樓宇建造時間較早，硬件設(shè)施老化，普遍存在電力供應(yīng)緊張、停車泊位不足、物業(yè)管理不規(guī)范等問題。新城區(qū)樓宇主要沿光華大道兩側(cè)開發(fā)，在硬件條件上有了很大改善，但也存在著功能定位不明確、生活配套不完善等問題。從內(nèi)部環(huán)境看，商務(wù)樓宇的智能化、自動化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響了整個商務(wù)樓宇的檔次。目前，按照市商務(wù)局牽頭制定的《成都商務(wù)寫字樓等級指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》，我區(qū)還沒有一座甲級寫字樓，甚至沒有一座乙級寫字樓。而錦江區(qū)現(xiàn)有甲級寫字樓7座，占全市13座甲級寫字樓的53.8%。樓宇檔次低，就難以吸引國內(nèi)外大型企業(yè)、龍頭企業(yè)入駐溫江。
成都商務(wù)寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)
三、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想的原因分析。
通過分析梳理，我們認(rèn)為，溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要基于以下幾個方面的原因：
一是重視不到位。通過調(diào)研，我們看到成華、錦江、武侯區(qū)都先后制定了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展實施意見，出臺了完整的樓宇經(jīng)濟(jì)配套政策，成立了樓宇經(jīng)濟(jì)辦公室，專門負(fù)責(zé)樓宇經(jīng)濟(jì)的管理和招商工作，有力推進(jìn)了樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。與之相比，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作尚未“破題”，全區(qū)上下對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識還不夠，對樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、構(gòu)建以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的作用認(rèn)識模糊，對樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于起步階段。
二是機(jī)制不健全。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是一項系統(tǒng)工程，需要政府、企業(yè)和社會的聯(lián)動。而我區(qū)尚未建立系統(tǒng)的樓宇經(jīng)濟(jì)工作機(jī)制。目前，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建設(shè)管理職能分散在發(fā)改、建設(shè)、商務(wù)、工商等多個部門，難以形成工作合力，部門、片區(qū)、業(yè)主、入駐企業(yè)、物業(yè)公司等各方面的關(guān)系也未完全理順。同時，在考核激勵方面，目前我區(qū)尚未制定樓宇經(jīng)濟(jì)考核辦法，沒有形成層層抓落實的工作機(jī)制，基層發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性尚未充分調(diào)動。由于上述問題的存在，我區(qū)目前對樓宇經(jīng)濟(jì)的“家底”尚未有全面具體的掌握，特別是對樓宇資源的界定、樓宇企業(yè)入駐狀況、樓宇稅收情況等不清，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的問題也不能及時予以協(xié)調(diào)化解。
三是政策不配套。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強(qiáng)的政策體系。杭州市政府出臺了《加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策意見》，明確提出到20xx年力爭全市新投入使用商務(wù)寫字樓220座，其中高檔寫字樓70座，實現(xiàn)“億元樓”30座等一系列目標(biāo)，并制定了“五個一批”的具體工作安排，有力地促進(jìn)了杭州市樓宇經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。我區(qū)雖然也已出臺了促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等相關(guān)扶持政策，但專門針對樓宇經(jīng)濟(jì)的政策措施還是空白，特別是引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展、推進(jìn)樓宇招商、調(diào)動各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策欠缺，這將不利于樓宇經(jīng)濟(jì)的快速科學(xué)發(fā)展。
四是宣傳推介力度不夠。成華區(qū)在建設(shè)龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城的過程中，加強(qiáng)商務(wù)樓宇的整體包裝策劃，大力宣傳推介重點樓宇，創(chuàng)新樓宇招商方式，探索建立了政府、業(yè)主、物業(yè)公司、中介合力招商的聯(lián)動機(jī)制，加大對品牌集團(tuán)公司的引進(jìn)，以吸引更多的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)入駐，取得了明顯的成效。而我區(qū)宣傳工作做得少，缺乏針對性的重點推介，造成樓宇品牌不響，知名度不高，聚集效益不明顯。
四、溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對策思考
分析溫江樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)地區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，我們認(rèn)為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進(jìn)一步強(qiáng)化相應(yīng)保障。
1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實責(zé)任，及時掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負(fù)責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。
2、合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，細(xì)化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅持“點塊結(jié)合、以塊為主”，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟(jì)集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。
3、制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達(dá)地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶持商家的普遍做法，進(jìn)一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā)，對示范性和帶動性強(qiáng)的樓宇項目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo);對新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜;對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補(bǔ)助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻(xiàn)上一定規(guī)模的，對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎勵。
4、提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù)樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進(jìn)行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。
至于具體的推進(jìn)途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個方面。
1、加大在建項目的促建力度。健全項目推進(jìn)責(zé)任機(jī)制，加快推進(jìn)重點樓宇項目建設(shè)，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用;對省水電集團(tuán)、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進(jìn)度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾;對天來酒店、�？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目，促進(jìn)其盡快開工建設(shè)。
2、強(qiáng)化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實、最快捷、最經(jīng)濟(jì)、最有效的
3、快產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型步伐，實現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總部經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進(jìn)一步挖掘�？菩畔a(chǎn)業(yè)園、SBI創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力，同步實施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進(jìn)和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)項目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進(jìn)工業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
4、加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計建設(shè)一批甲級寫字樓，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照“政府引導(dǎo)、社會投資、長期租賃”的模式，由國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟(jì)的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
5、加大招商營銷力度。“一流的商家建造一流的樓宇”。只有投資方財力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗豐富、管理方運(yùn)作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重中之重。堅持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機(jī)制，建立專業(yè)招商隊伍，強(qiáng)化企業(yè)總部引進(jìn)力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強(qiáng)整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟(jì)招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強(qiáng)與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機(jī)構(gòu)合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟(jì)專場推介招商活動，努力引進(jìn)高層次企業(yè)入駐。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇11
一、我縣房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀
20xx年，在縣委、縣政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進(jìn)依法行政和行風(fēng)建設(shè)，認(rèn)真履行行業(yè)管理職能，以實現(xiàn)房管事業(yè)和諧發(fā)展、科學(xué)發(fā)展為目標(biāo)，以服務(wù)大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰(zhàn)略為重點，強(qiáng)力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進(jìn)展，行業(yè)管理服務(wù)水平得到提高，為我縣經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。近二年，由于受全球金融危機(jī)的影響，我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)緩慢發(fā)展，全縣8個開發(fā)企業(yè)先后建設(shè)了金域藍(lán)灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿(mào)城等房地產(chǎn)開發(fā)工程，開發(fā)建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達(dá)28。8平方米。房地產(chǎn)二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內(nèi)需，激活了房地產(chǎn)市場，增加了契稅，為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了活力。全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)更趨合理、價格穩(wěn)中有升、消費(fèi)逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。
二、存在的問題
近些年，我縣重視法制建設(shè)，不斷加強(qiáng)了行業(yè)管理和規(guī)范服務(wù)工作，特別是大力開展了整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序活動，有效地推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的各項工作，加快了我縣住房建設(shè)步伐。但在行業(yè)管理工作中，也發(fā)現(xiàn)一些問題，這些問題主要有：
一是房地產(chǎn)銷售不規(guī)范。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，存在個別開發(fā)企業(yè)部分開發(fā)項目未取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》就擅自進(jìn)行商品房預(yù)售;少數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內(nèi)容，如：崇仁縣城鎮(zhèn)綜合開發(fā)公司開發(fā)的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定;茂泰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進(jìn)度表和價目表》。
二是物業(yè)管理不完善。物業(yè)管理面太窄;市民居住消費(fèi)現(xiàn)象更新的問題;管理人員服務(wù)工作不能滿足住房要求的問題;物業(yè)管理資金難以到位的問題等。
三是住房保障體系不健全。在經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設(shè)工作創(chuàng)新力度還不夠。
三、幾點建議
1、放開搞活，培育住房二級市場
在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進(jìn)一步放開搞活住房二級市場，促進(jìn)存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，適應(yīng)居民改善居住條件的需求，拉動居民消費(fèi)，必需降低準(zhǔn)入門坎，取消已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的審批手續(xù);必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發(fā)證一體化;必需明確住房交易優(yōu)惠政策，降低稅費(fèi);必需培育和規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場;
2、規(guī)范市場，著力監(jiān)管與服務(wù)
在規(guī)范房地產(chǎn)市場管理方面，應(yīng)在“監(jiān)管和服務(wù)”上下功夫。一是把好開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。對申報房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)從注冊資本金、工程技術(shù)人員、擬開發(fā)項目情況等方面嚴(yán)格把關(guān)。不僅認(rèn)真審查材料，而且還要現(xiàn)場踏勘。二是加強(qiáng)商品房預(yù)（銷）售的監(jiān)督和管理。嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度和管理力度。三是認(rèn)真做好開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年檢工作。
3、突破難點，建立物業(yè)管理機(jī)制
一是加大宣傳，轉(zhuǎn)變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業(yè)管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業(yè)管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現(xiàn)代文明新的居住消費(fèi)觀念，增強(qiáng)住區(qū)群眾配合和接受物業(yè)管理的自覺性和積極性。二是協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取支持。爭取縣政府成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理工作。發(fā)揮職能部門的作用，對開展物業(yè)管理，改善人居環(huán)境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區(qū)綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環(huán)境衛(wèi)生、搞好交通綠化等;新住宅小區(qū)規(guī)范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設(shè)備、設(shè)施維修和更新;環(huán)衛(wèi)、道路、綠化、消防、治安管理和維護(hù)等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業(yè)管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)單位、社會有關(guān)各方及業(yè)主相互之間的權(quán)利和義務(wù)，具體規(guī)定物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及收繳辦法等。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主要和用戶簽訂管理合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，規(guī)范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化、法制化管理軌道。
4、完善住房保障體系，全面推進(jìn)廉租住房建設(shè)
一是建立責(zé)任制體系，切實加強(qiáng)“兩房”建設(shè)管理和監(jiān)管。建立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格操作規(guī)程，實行一級對一級負(fù)責(zé)，強(qiáng)化抓“兩房”建設(shè)工作責(zé)任意識。二是依法依規(guī)運(yùn)作，積極穩(wěn)妥推進(jìn)“兩房”建設(shè)工作。按照縣政府《關(guān)于推進(jìn)崇仁縣經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租住房建設(shè)實施意見》的要求，堅持科學(xué)運(yùn)作，規(guī)范操作規(guī)程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務(wù)和散發(fā)《公告》材料、三榜公示以及將經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運(yùn)作情況進(jìn)行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調(diào)查、審核確認(rèn)、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴(yán)格做到對“兩房”合理合規(guī)的使用，并建立“兩房”建設(shè)工作重大事項報告、統(tǒng)計報表、責(zé)任追究等制度。三是加大業(yè)務(wù)工作技能，進(jìn)一步落實住房保障運(yùn)行環(huán)境。四是創(chuàng)新思路、加強(qiáng)“兩房”建設(shè)。要用創(chuàng)新思路來解決業(yè)務(wù)工作中遇到的復(fù)雜問題和打造“兩房”建設(shè)領(lǐng)域。通過工作的不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學(xué)依據(jù)，不斷提高“兩房”建設(shè)發(fā)展思路，使“兩房”建設(shè)這項‘民生工程’又好又快地發(fā)展，造福于民。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇12
自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消“限購”、降息降準(zhǔn)、《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，為了解和掌握新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，國家統(tǒng)計局巴中調(diào)查隊采取實地走訪房產(chǎn)、國土等相關(guān)部門，與問卷調(diào)查社會群眾相結(jié)合的方式，開展了新政下巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下，以期為黨委、政府及相關(guān)部門提供決策參考依據(jù)。
一、近期巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
(一)新建商品房售價企穩(wěn)，銷量同比呈下降趨勢
一是售價企穩(wěn)，同、環(huán)比基本持平。根據(jù)巴中市房地產(chǎn)管理局提供的數(shù)據(jù)：今年以來，受“降息降準(zhǔn)”等新政因素影響，1-2月巴中市區(qū)新建商品房市場均價為4079.5元/㎡，較20xx年1季度的3988元/㎡上漲了91.5元/㎡，同比上漲2.3%，較20xx年11-12月的4124元/㎡下滑了44.5元/㎡，環(huán)比下降1.1%。
二是銷量同比明顯下降、環(huán)比增幅收窄。在《條例》頒布實施的影響下，1-2月市區(qū)新建商品房銷售套數(shù)與面積分別為3093套、325451㎡，較20xx年1-2月同比下降19.3%、16.2%。同時今年1-2月的環(huán)比增幅較去年1-2月的環(huán)比漲幅降低了15.6%。一家二級資質(zhì)開發(fā)商反映：“去年僅1-2月銷量就達(dá)500余套，而今年截止3月中旬才銷售了不到300套，表明今年新建商品房銷售情況整體不容樂觀。究其原因主要有兩個方面：一是20xx年國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈下行態(tài)勢，作為巴中購房主力軍的外出務(wù)工人員，帶回?zé)徨X大幅減少，致使購買能力減弱;二是一系列新政出臺后，促使剛需型購房群體駐足觀望，改善、投資型購房群體放緩或大幅減少購買”。
(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫
今年來，巴中市主城區(qū)二手房交易市場發(fā)展呈現(xiàn)出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。
一是受《條例》影響，房源同、環(huán)比均有所增加。通過對5家房地產(chǎn)中介實地走訪了解，今年一月以來，受《條例》頒布實施的影響，二手房房源呈現(xiàn)了三個新特點：首先，房源同、環(huán)比小幅增加。今年1季度較去年同期和四季度均呈現(xiàn)增長趨勢，同、環(huán)比上漲幅度分別達(dá)10%、18%。其次，業(yè)主主動投放的房源比例提升約兩成。據(jù)各中介反映，20xx年以前，業(yè)主主動投放房源與中介挖掘房源的比例大約為3：7，而在《條例》實施、房產(chǎn)稅不久將開征的背景下，今年的房源構(gòu)成比例變成了近5：5。第三個新特點是主動投放房源的以有多套房屋業(yè)主居多。一家中介今年1-2月共接受主動登記的二手房房源28套，其中12套房源業(yè)主擁有2-3套以上住宅，其中一名業(yè)主一次性投放房源3套，《條例》影響可見一斑。
二是交易量回落明顯，單價小幅下降。據(jù)5家中介企業(yè)反映，今年1-2月月均交易量較去年月均交易量明顯下滑，平均降幅至少在10-15%，其中一家中介去年月均銷售30套，而今年月均不到20套，降幅達(dá)到了33%以上。同時企業(yè)反映單價下降幅度達(dá)4-10%左右，如去年江北120㎡的普裝二手房交易均價在48-52萬之間，而今年交易價格降到了44-48萬之間。
三是租賃市場有所降溫，租金環(huán)比下降明顯。由于去年以來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大、物價低位運(yùn)行，同時隨著巴城拆遷還房工作有序推進(jìn)，巴中市區(qū)二手房租賃市場有所降溫。今年春節(jié)后，二手房年租金均價環(huán)比下降8-12%，如地處江南老城黃金地帶的南灣國際小區(qū)，100㎡的二手房年租金由20xx年的2-2.2萬降到了今年的1.8-2萬，江北的100平方米二手房租金由2.4萬左右降到了2.2萬左右。
二、《條例》反響明顯，心態(tài)影響市場
通過對100名社會群眾(包括城鄉(xiāng)居民，機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員，國有、民營企業(yè)員工，個體工商戶，離退休人員)進(jìn)行入戶面訪、問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《條例》試點實施以來，群眾表現(xiàn)出知曉率關(guān)注度高、對內(nèi)容作用了解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產(chǎn)處置等待觀望等特點。
一是新政社會關(guān)注度高。3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標(biāo)志著《條例》正式實施。此次問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：有86%的人知道《條例》已經(jīng)開始試點實施;對不動產(chǎn)登記改革及《條例》試點實施關(guān)注度調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅16%的受調(diào)查者表示不關(guān)注，有49%的受調(diào)查者表示非常關(guān)注，有35%的受調(diào)查者表示比較關(guān)注。表明社會各界對《條例》實施關(guān)注度很高。
二是具體內(nèi)容知之甚少。《條例》已試點實施近一月，社會公眾對《條例》的詳細(xì)內(nèi)容、登記范圍、實施步驟等知曉幾何，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除16%的受訪者表示了解，有33%的人對此不了解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由于不動產(chǎn)改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響;另一方面是因為沒有出臺配套政策，群眾處于觀望狀態(tài);再者是因為《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進(jìn)一步強(qiáng)化。
三是觀望心態(tài)比較普遍。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受調(diào)查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產(chǎn)，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加;64名擁有多處不動產(chǎn)的受訪對象在回答“是否準(zhǔn)備在近期處置不動產(chǎn)”問題時，僅有6人選擇“近期急于出手”，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所占比例達(dá)到了56%，表明擁有多套房產(chǎn)者觀望情緒明顯。
四是作用意義理解偏差。受訪者在回答“《條例》實施作用”時，大家都知曉“簡政放權(quán)、保護(hù)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)”、“利好剛需購房、有效調(diào)控房價”、“提高政府治療效率和水平、方便企業(yè)、群眾”等核心作用以及“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”等其他衍生作用，但存在著主次不明的現(xiàn)象：選擇“反腐敗”、“為房產(chǎn)、遺產(chǎn)稅開征夯實基礎(chǔ)”兩項的分別達(dá)到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，群眾在認(rèn)知《條例》的作用意義上存在著主次不明的情況，有待進(jìn)一步正確解讀引導(dǎo)。
五是擔(dān)憂新政泄露隱私。對“《條例》實施后最大擔(dān)憂”的問題，有60%的受訪者選擇了“怕個人信息等隱私被泄露”，表明受訪者對《條例》中的“登記信息共享與保護(hù)”存在不理解、有疑慮，希望在這方面進(jìn)一步完善查詢、調(diào)閱機(jī)制，確保個人信息等隱私不被非法竊取。其次有51%的受訪者選擇了“多處房產(chǎn)會被征過高的稅�！北砻鞴妼浾搨鲗�(dǎo)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等稅開征的隱憂、更表明了公眾期待政府及時公布相關(guān)政策實施時間表，利于群眾妥善處置相關(guān)事宜。同時有44%的受訪者對不動產(chǎn)登記程序是否簡化便民產(chǎn)生擔(dān)憂，亦表明希望《條例》實施具體方案應(yīng)盡快出臺落實。
三、新政影響初現(xiàn)，程度尚需觀察
(一)企業(yè)多措并舉適應(yīng)新政
為了適應(yīng)《條例》實施、“降息降準(zhǔn)”等新政實施，巴中市區(qū)多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房中介積極采取舉措，應(yīng)對新政實施帶來的影響。
一是開發(fā)企業(yè)穩(wěn)中求進(jìn)、積極應(yīng)對。首先，走訪的5家房開企業(yè)中有4家采取了調(diào)整營銷策略、優(yōu)化促銷方案、積極宣傳政策等舉措對在售樓盤進(jìn)行銷售策略整合，力促穩(wěn)價保量。其次，對已納入開發(fā)計劃的項目進(jìn)行整體發(fā)展評估，擇優(yōu)選擇開發(fā)，放緩整體開發(fā)腳步;同時針對巴中市區(qū)房地產(chǎn)市場實際情況，結(jié)合新政影響，減少購地計劃，有的放矢地購買土地，確保企業(yè)發(fā)展穩(wěn)中求進(jìn)。
二是二手中介多措并舉、促成交易。面對二手房交易市場供大于求的局面，部分企業(yè)首先取消看房傭金、降低提成費(fèi)率，力促降低買賣雙方交易成本;其次強(qiáng)化服務(wù)保障，提升貸款辦理、房產(chǎn)過戶、納稅報備等工作效率，切實提升服務(wù)水平，降低買賣雙方時間成本;同時采取切實可行舉措，積極做好買賣雙方溝通說明工作，認(rèn)真履行居間職責(zé)，努力提升交易成功率。
(二)百姓買跌賣空持續(xù)觀望
一是購房者觀望心態(tài)較重，等待價格繼續(xù)下行。在新建商品房、二手房單價出現(xiàn)下降，房源供給大于需求的背景下，不少購房者認(rèn)為《條例》等新政實施必然會使更多的房源涌現(xiàn)，價格勢必會繼續(xù)下行，因此問多買少、持續(xù)觀望、期待價格繼續(xù)下行的現(xiàn)象較為普遍。
二是大量拋售未出現(xiàn)，希望相關(guān)政策盡快出臺。二手房源雖然較同期相比小幅增長，但由于《條例》實施現(xiàn)屬于試點階段，且各地實施細(xì)則及相關(guān)配套制度還未建立健全，致使大幅降價趨勢未有顯現(xiàn)，故巴中市區(qū)未出現(xiàn)拋售潮。同時多數(shù)多套房產(chǎn)擁有者希望《條例》實施細(xì)則、房產(chǎn)稅實施時間表等盡快出臺，利于社會群眾做出合理判斷和相應(yīng)舉措。
(三)新一輪政策出臺，博弈心態(tài)將凸顯
3月30日，五部門相繼出臺降低二套房購買首付及調(diào)整征收營業(yè)稅期限相關(guān)政策，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)刺激政策將進(jìn)一步?jīng)_擊市場，作為房屋銷售將迎來利好，尤其是二手房銷售在降低首付和2年以上住房免營業(yè)稅雙重利好政策的推動下，將會一定程度上擴(kuò)大交易量;但由于《條例》實施、房產(chǎn)稅實施方案未出臺的影響，作為改善型需求的購買者博弈心態(tài)也將凸顯。
四、相關(guān)意見及建議
通過問卷收集和實地面訪，現(xiàn)將群眾提出的意見和建議歸納如下：
一是強(qiáng)化政策宣傳，正確引導(dǎo)解讀。進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)登記改革方案和《條例》的宣傳解讀，特別是針對普通群眾，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報紙、微信等采取通俗易懂、群眾喜聞樂見的方式強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，確保群眾清楚了解不動產(chǎn)改革方案和《條例》實施細(xì)則，并給予支持配合，為不動產(chǎn)登記改革及《條例》實施穩(wěn)步推進(jìn)夯實群眾基礎(chǔ)。
二是強(qiáng)化責(zé)任落實，出臺配套政策。針對不動產(chǎn)登記改革和《條例》實施的具體問題及時研究出臺配套政策，如改革后監(jiān)管及個人信息隱私的問題、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的問題、反腐敗的問題、不動產(chǎn)征稅的問題、多部門聯(lián)動充分發(fā)揮衍生作用的問題等，進(jìn)一步明確責(zé)任，逐步完善配套政策，努力構(gòu)建符合群眾主體利益需求的體制機(jī)制。
三是強(qiáng)化配套服務(wù)，夯實物權(quán)保障。進(jìn)一步梳理職能，簡化和優(yōu)化辦事程序，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，從基本工作職能和各項具體業(yè)務(wù)事項出發(fā)，做到一窗受理、一次性告知、一條龍審批，讓老百姓少跑冤枉路;同時，重點規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，增強(qiáng)不動產(chǎn)登記的嚴(yán)肅性、權(quán)威性和公信力，保護(hù)群眾合法權(quán)益。
四是強(qiáng)化監(jiān)管職能，優(yōu)化市場環(huán)境。加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記監(jiān)管工作，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，實現(xiàn)跨部門、跨領(lǐng)域、跨地域信息實時傳遞和對接，消除“信息孤島”;另外，加強(qiáng)市場監(jiān)測和行為監(jiān)管，建立健全完善的社會信用體系和市場監(jiān)管體系，保障房地產(chǎn)市場健康、有序運(yùn)行。
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告 篇13
一、調(diào)研前言
長沙是湖南省會，位于湖南省東部偏北，是湖南的政治，經(jīng)濟(jì)，文教，商貿(mào)和旅游中心，是中南地區(qū)重要的資金，技術(shù)，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領(lǐng)桂粵，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉，天心，岳麓，開福，雨花五區(qū)和長沙，望城，寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區(qū)面積556平方公里，人口199萬。 本次調(diào)研主要是為了了解長沙地區(qū)的人均住房面積情況，針對XX年長沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查，通過了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法，抽取幾個單元式配套住宅，進(jìn)行上門訪問調(diào)查。通過此次調(diào)研，我們了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，不同層次收入的人群所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示：有80%的戶主住房情況低于總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。
（一）調(diào)研時間及地點 xx年初至xx年末 長沙市區(qū)
�。ǘ┱{(diào)研對象及范圍 長沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
（三）調(diào)研目的 了解了長沙地區(qū)的居民人均住房情況，和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同，以及當(dāng)前長沙的住房形式以及人均住房面積。
（四）調(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問調(diào)查法
�。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論
通過調(diào)查了解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過本次調(diào)查我們了解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶占5.75%，租私房14戶，占3.50%，自由私房360戶，占90.0%，其他3戶，占0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%，有兩套占1.38%還有3套占0.82%，擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重，從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù)，這說明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測
�。ㄒ唬╅L沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年，長沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬人增加到XX年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到XX年的21.64，登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化，時高時低，無法預(yù)測。
�。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米，10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米，10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米，10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米，總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
�。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
�。ㄋ模╅L沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。
從而可以看出長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過此次調(diào)研，可以看出長沙市從1980年到XX年，人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加，收入高的住房建筑面積越大，但60%處于中等收入水平層次，所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。 長沙市可以減少房屋的施工建筑，將現(xiàn)有的商品房屋出售出去，適當(dāng)?shù)慕档头績r。
【房地產(chǎn)市場調(diào)研報告】相關(guān)文章：
關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)研報告11-22
房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文精選12-08