別墅調(diào)研報(bào)告
篇一：房地產(chǎn)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告
第一部分：項(xiàng)目分析
地塊規(guī)劃控制指標(biāo)：
地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質(zhì)：居住用地
地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境：
◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：
A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠
B、 地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局
C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道
D、 地塊北面：北面環(huán)山
◇環(huán)境情況：
A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。
B、 噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染
C、 水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。
D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套
項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)
● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目
● 地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)
● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)
● 地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開發(fā)
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響
● 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)�，如不搬遷，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響
項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項(xiàng)目的交通條件更加完善
● 當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，市場(chǎng)壓力較小
● 羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)更有把握
● 奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求
項(xiàng)目威脅(Threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對(duì)于商品套房喜好度不是很強(qiáng)烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段
● 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響
● 項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項(xiàng)目客戶范圍受到很大的限制 項(xiàng)目分析總結(jié)：
根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅的評(píng)價(jià)后，可以得出，項(xiàng)目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。
第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制，相信隨著外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì)不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的`機(jī)遇。對(duì)于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊，市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經(jīng)開盤，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤。
篇二：上海房地產(chǎn)奉化別墅項(xiàng)目投資分析報(bào)告范本
第一部分：項(xiàng)目分析
地塊規(guī)劃控制指標(biāo)：
地理位置：項(xiàng)目位于奉化市區(qū)錦屏街道，南面緊靠市交警大隊(duì)，東面為規(guī)劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環(huán)山 土地面積：66000平方米 容積率：0.6 用地性質(zhì)：居住用地
地塊現(xiàn)狀：山坡地，無(wú)建筑物，有農(nóng)田與植被覆蓋 地塊周邊環(huán)境：
◇地塊四個(gè)方向的環(huán)境：
A、 地塊東面：東北面環(huán)山，東南面為規(guī)劃茗山路延伸段與一食品廠
B、 地塊南面：南面為市交警大隊(duì)與市公安局
C、 地塊西面：西面環(huán)山，有天然小河道
D、 地塊北面：北面環(huán)山
◇環(huán)境情況：
A、 空氣：地塊三面環(huán)山，有不少植被與河道，空氣質(zhì)量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對(duì)空氣質(zhì)量存在一定影響。
B、 噪音：地塊為市區(qū)內(nèi)罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無(wú)噪音污染
C、 水質(zhì)：地塊目前為農(nóng)田與植被，西面有一天然小河道，總體水質(zhì)尚可。
D、 土地：土地和土地周邊沒有任何污染。 地塊交通條件
項(xiàng)目處在奉化市區(qū)范圍內(nèi)，周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通完善，車行5分鐘可到達(dá)市中心。 地塊周邊市政、公建、商業(yè)、居住等配套
項(xiàng)目緊靠城市主干道南山路，公安局、街道辦、岳林寺、奉化江、陽(yáng)光茗都小區(qū)等生活、居住配套都盡在咫尺。
項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)(Strength)
● 地塊氣質(zhì)較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區(qū)內(nèi)罕有的低容積率項(xiàng)目
● 地塊三面環(huán)山，為狹長(zhǎng)谷地，景觀環(huán)境優(yōu)美，可利用性強(qiáng)
● 地塊山水齊備，是理想的風(fēng)水寶地，可開發(fā)高檔次的居住物業(yè)
● 地塊為凈地，地上無(wú)建筑物，可馬上進(jìn)行開發(fā)
● 地塊周圍沒有高層建筑物，視野開闊 項(xiàng)目劣勢(shì)（Weakness）
● 地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對(duì)居住環(huán)境造成影響
● 地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會(huì)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定的心里影響
● 項(xiàng)目周邊目前缺乏高檔次的商業(yè)配套設(shè)施
● 地塊緊靠的山坡上目前有部分墳?zāi)梗绮话徇w，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成不小的心理影響
項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity)
● 茗山路的延伸，使得項(xiàng)目的交通條件更加完善
● 當(dāng)前奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒有與本項(xiàng)目別墅類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的樓盤，市場(chǎng)壓力較小
● 羅蒙集團(tuán)品牌在奉化影響力較強(qiáng)，良好的口碑與人脈資源，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)將會(huì)更有把握
● 奉化經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，擁有為數(shù)不少的富人階層，高檔住宅市場(chǎng)擁有較多的潛在購(gòu)房需求
項(xiàng)目威脅(Threaten)
● 奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對(duì)于商品套房喜好度不是很強(qiáng)烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在緩慢發(fā)展的階段
● 奉化城區(qū)內(nèi)有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場(chǎng)流通，價(jià)格較低，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定的影響
● 項(xiàng)目為別墅類產(chǎn)品，定位高檔，這使得項(xiàng)目客戶范圍受到很大的限制 項(xiàng)目分析總結(jié)：
根據(jù)以上對(duì)項(xiàng)目自身狀況、周邊環(huán)境分析及總體優(yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅的評(píng)價(jià)后，可以得出，項(xiàng)目整體條件較好，環(huán)境優(yōu)美，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大，是高檔次別墅類居住物業(yè)的理想開發(fā)地塊。
第二部分：奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
奉化市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與寧波相比一直比較緩慢，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資額還是商品房需求量都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于寧波市其他縣市。因此除了本地開發(fā)商，外面的開發(fā)商都很少進(jìn)入奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)，這也使得奉化房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他縣市。
但是從近幾年的宏觀數(shù)據(jù)走勢(shì)來(lái)看，奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸向好，發(fā)展速度也在不斷加快，各項(xiàng)指標(biāo)都在穩(wěn)步增長(zhǎng)中。而下滑的商品房銷售面積主要是由于目前市場(chǎng)上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調(diào)控對(duì)于自住需求的抑制，相信隨著外來(lái)人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場(chǎng)的需求量會(huì)不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。
此外隨著奉化市政府出臺(tái)新的城市規(guī)劃，奉化將會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)新的機(jī)遇。對(duì)于奉化未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，前景還是十分看好的。
奉化市的中心區(qū)域、溪口鎮(zhèn)是奉化市主要的房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區(qū)域，是奉化市房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的區(qū)域。在05年的宏觀調(diào)控后，市中心區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到沉重的打擊，市場(chǎng)一直萎靡不振，再加上市場(chǎng)需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在2005年就已經(jīng)開盤，像陽(yáng)光茗都2期、陽(yáng)光水岸都已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售了。目前市場(chǎng)上在售的樓盤主要有三個(gè)，陽(yáng)光茗都2期、上林華庭、陽(yáng)光水岸，市場(chǎng)上缺少高檔次的樓盤。
就目前奉化的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，主要還是以多層和小高層的建筑為主，輔以別墅產(chǎn)品，主力價(jià)格還是控制在3500―4800元/平米
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